提前還房貸合適嗎

魯婕

隨著近期央行、銀保監會聯合發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，明確下調首套房貸利率下限，圍繞房貸與房地產市場的議題層出不窮，其中，“是否應提前還房貸”的話題熱度更是居高不下，屢屢登上社交平臺熱搜。

央行不久前發布的《2022年4月金融統計數據報告》顯示，今年4月，人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元;其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

住房貸款的減少，從側面反映出今年以來購房者的貸款意愿降低，而對房地產市場的信心不足，也折射到了“是否應提前還貸”這個問題上。相關媒體近期就“你有考慮過提前還房貸？”這一問題的調查顯示，在1300多位參與者中，有51.8%選擇了“有”，26.2%選擇“沒有”，剩余的參與者選擇“沒房貸或沒買房”。

那么，提前還房貸到底合適、合理嗎？究竟是利大于弊，還是弊大于利呢？

以提前還貸代替“投資”

長期以來，一直有這樣一種說法：房貸，是普通老百姓能夠向銀行借到的金額最大、時間最長、利率最低的貸款。而在很長一段時間里，銀行理財產品的收益率是接近、甚至高于房貸利率的。因此，在那段時期，你很少會看到“提前還房貸”的建議，因為投資者可以利用手上的資金進行投資，以產生的收益覆蓋房貸利息。

然而，今年以來，A股市場連續下跌，權益類基金大幅虧損，銀行理財產品也未能幸免，出現較大收益波動，甚至跌破面值、錄得負收益。與此同時，作為房產調控政策的一部分，房貸利率相較過去大幅度提高。以上海為例，2021年，上海首套房貸款利率從4.65%調整至5%，二套房貸款利率也從5.25%上調至5.7%。

而在近期央行宣布下調首套房貸利率下限后，據貝殼研究院的監測統計，5月份103個重點城市主流首套房貸款利率為4.91%，二套房貸款利率為5.32%，較4月分別回落26個、13個基點——雖有明顯下調，但與穩健型理財產品的收益率，特別是今年以來的收益率存在較大利差，很難以投資收益對沖貸款利息。

在這樣的背景下，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“錢放在股市不如拿去還貸款，這也是一種投資方式。”

以提前還貸節省資金

提前還貸也是一種投資，這背后的邏輯與原理到底在哪里？

事實上，在投資收益率低于房貸利率的情況下，房貸對于購房者來說，就是實打實的“硬”負債，若在此時選擇提前還款，則可為貸款人直接省出一筆資金。由于房貸利息只計算到結清日為止，提前還貸可以減少貸款人未來的利息支出，因此，在當前的情勢下提前還貸，可以說是合適、合理的選擇。

舉個具體的例子，購房者以5%的貸款利率，向銀行貸款了200萬元購買房產，按揭期30年。按照等額本息還款方式，他的月供為10736元，還款總額約386.5萬元，總利息約186.5萬元。若他決定在20年后將余額一次性還清，則總利息可降至約158.9萬元，省下27.6萬元的利息;而若提前至10年還清，他可以節省95萬元的利息支出。

在如今的房貸利率背景下，若無法實現超過房貸利率的長期穩定投資收益，那么貸款人可以考慮提前還貸的選擇。

消費貸款利率變化起助推作用

消費貸款利率的大幅下調，也推動了提前還貸的浪潮。

此前，不提倡提前還房貸的另一個考量在于，在購房后，貸款人還有申請其他貸款的可能，比如，購車、裝修等，這些消費貸的利率通常高于房貸。換言之，若保留房貸，可以減少貸款人對高利率貸款的使用。

不過，隨著近期政策的出臺，消費貸款利率大幅下降。據報道，興業銀行上海分行消費貸的年利率為3.85%，大大低于房貸利率。浦發銀行浦銀點貸嘉年華活動優惠期間，貸款利率分別為3.80%（1年期）、4.15%（3年期）、4.45%（5年期）。因此，在這樣的情況下，貸款人也就沒有保留房貸的必要，可以選擇提前還貸。

切勿盲目提前還貸

然而，提前還貸并非對每位貸款人、每一戶家庭均適用。

首先，選擇提前還貸的重要原因之一，是因為投資收益無法覆蓋房貸利息。若貸款人可以享受到較為優惠的首套房貸款利率，又擁有可以對沖房貸利息的穩定、長期投資收益，那么，提前還房貸就不是個劃算的選項。畢竟，考慮到通貨膨脹因素，房貸在未來可能會大幅貶值，房貸壓力會變得越來越小。

其次，提前還貸的必要條件是，貸款人家庭的資金或儲蓄足以支付提前還貸的款項。當然，除了提前還貸的資金外，還要預留充足的流動資金作為備用金，以應對突發事件，增強家庭與個人的抗風險能力，這一點在疫情背景下尤為重要。若因提前還貸而導致現金流難以為繼，甚至不得不為此進行額外的貸款，反而得不償失;不如待到有閑錢、收入穩定、保障齊全、現金流充裕后，再來考慮提前還貸，這才是最好的選擇。

再次，公積金貸款利率低，通常不建議提前還貸，可以利用公積金沖還貸的方式進行還款，減少現金的支出。

最后，個人與家庭的收入結構、職業規劃、家庭規劃、市場走向等，都是影響“提前還貸是否合適”這一問題的因素，因此，貸款人還需根據自身與家庭情況，謹慎作出決定，切勿因所謂“不想為銀行打工”等原因，盲目提前還貸，造成不必要的損失。

TIPS

一般來說，提前還貸需要向銀行支付一定的違約金，如，工商銀行規定，若貸款時間未滿一年，提前還款時需收取還款金額的5%作為違約金;貸款滿一年后不收取違約金。招商銀行則規定，若貸款時間未滿一年，提前還款時，收取正常情況下3個月的利息為違約金;貸款滿一年后，收取一個月的利息作為違約金。根據不同銀行的不同條款，銀行VIP客戶或可申請免付違約金。此外，若算上違約金后，提前還貸仍能為貸款人節省大筆資金，那么貸款人依舊可考慮提前還貸。