房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題與措施

陳建萍

從當(dāng)前情況進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，財務(wù)成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中有著非常關(guān)鍵的作用，房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得較好的發(fā)展，就必須要將財務(wù)成本管理工作落實到位，認(rèn)識到財務(wù)成本管理過程中出現(xiàn)的問題，有針對性地進(jìn)行改善，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，只有如此，才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中具有充足資金作為保障。因此，房地產(chǎn)財務(wù)成本管理人員必須認(rèn)識到自身工作的重要性，制定適宜的措施，提高房地產(chǎn)成本管理效果，從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理的重要作用

（一）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理，主要是指財務(wù)成本管理人員對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中資金的使用情況進(jìn)行分析，并做好管理工作。比如說，在決定開發(fā)項目時，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確大致的資金投入，并由財務(wù)成本管理人員制定適宜的措施進(jìn)行控制。房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作是對于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金進(jìn)行合理控制的關(guān)鍵措施之一，財務(wù)成本需要嚴(yán)格根據(jù)我國法律法規(guī)開展。除此之外，可以從房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作進(jìn)行精細(xì)劃分，主要可以包含三個方面內(nèi)容，對于成本進(jìn)行合理控制、分析成本的應(yīng)用情況、對于成本開展管理。在對于成本進(jìn)行控制時，財務(wù)成本管理人員需要將房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層所進(jìn)行的決策作為依據(jù)，科學(xué)開展工作。對于成本開展管理工作，需要在進(jìn)行項目開發(fā)時，對于施工的實際情況進(jìn)行分析、監(jiān)督，第一時間找出其中出現(xiàn)的不足之處，并及時進(jìn)行整改。分析成本的應(yīng)用情況主要是指在結(jié)束項目開發(fā)后從整體角度出發(fā)分析項目的開展情況以及資金利用率等，并將其作為立足點判斷企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展趨勢。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理作用

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)時，需要投入較多數(shù)額的資金，并且需要投入的時間比較長，在這個過程中很可能會由于某些因素影響出現(xiàn)風(fēng)險，并且和其他行業(yè)進(jìn)行對比，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險出現(xiàn)率比較高。在這一背景下，財務(wù)成本管理人員需要對于自身工作的重要性形成充分認(rèn)識，改善房地產(chǎn)財務(wù)成本過程中存在的不足，從而降低企業(yè)在經(jīng)營運轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)風(fēng)險的概率，確保企業(yè)能夠穩(wěn)定運轉(zhuǎn)，帶給企業(yè)較多的經(jīng)濟(jì)收益。此外，開展房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作不但能夠增強企業(yè)整體實力，帶給企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展機遇，還能夠使企業(yè)在越發(fā)白熱化的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。隨著我國城鄉(xiāng)一體化的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要承擔(dān)的風(fēng)險與日俱增，只有注重財務(wù)成本管理工作，將其落到實處，才能夠?qū)τ谄髽I(yè)資金應(yīng)用情況進(jìn)行合理控制，為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供保障。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理存在的問題

（一）缺乏財務(wù)成本管理思維

在新時期，雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到了財務(wù)成本管理的重要性，并出臺了一些規(guī)章制度作為保障。但是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在開展工作時并沒有樹立起財務(wù)成本管理思維。再加上房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理人員專業(yè)水平不一，沒有足夠的能力分析成本的應(yīng)用情況，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)在發(fā)展過程中問題較多，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。

（二）尚未形成健全的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系

想要提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理效果，就必須要有健全的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系作為支持。然而，從實際分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理人員開展工作主要是依據(jù)自身過往的經(jīng)驗，并沒有符合房地產(chǎn)財務(wù)成本管理現(xiàn)實需求的體系。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)風(fēng)險概率較高，難以推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（三）所開展的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理預(yù)決算不當(dāng)

根據(jù)現(xiàn)實情況來看，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)開展財務(wù)成本管理預(yù)決算的工作人員專業(yè)素養(yǎng)比較低，沒有足夠的能力開展這一工作，這嚴(yán)重限制了財務(wù)成本管理工作的開展。并且，在日常經(jīng)營管理時，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層并沒有意識到財務(wù)成本管理在企業(yè)中的用途，財務(wù)成本管理人員在工作過程中較為敷衍，沒有如實地對于財務(wù)信息進(jìn)行搜集應(yīng)用。這就導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營決策的過程中很可能會出現(xiàn)一些問題，無法獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)收益。

（四）運用的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理手段有待創(chuàng)新

從當(dāng)前的情況分析發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)并不是非常注重財務(wù)成本管理工作的開展，甚至部分房地產(chǎn)企業(yè)直接忽視了這一工作。并且，在進(jìn)行財務(wù)成本管理時所運用的方式較為落后，沒有與時俱進(jìn)地更新房地產(chǎn)財務(wù)成本管理模式，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)在新時期的發(fā)展需要，不但會導(dǎo)致房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題較多，嚴(yán)重時甚至?xí)?dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)被時代淘汰。

（五）缺乏應(yīng)對經(jīng)營風(fēng)險能力

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)并不具備風(fēng)險管理思維。但是隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，需要應(yīng)對更加多樣化的風(fēng)險。尤其是我國出臺相關(guān)政策法規(guī)時，很可能會由于沒有提前進(jìn)行調(diào)查研究，引發(fā)一系列的問題，導(dǎo)致材料和能源無法為施工的開展提供支持。并且，新時期隨著節(jié)能環(huán)保觀念的深入人心，政府部門對于安全和環(huán)保有了更高的標(biāo)準(zhǔn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)具有較強的風(fēng)險管理能力，及時地預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險，但是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)并沒有足夠的能力應(yīng)對未發(fā)生的風(fēng)險，缺乏對其進(jìn)行評估的能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理措施

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理對于房地產(chǎn)行業(yè)而言是非常關(guān)鍵的，能夠在一定程度上決定房地產(chǎn)企業(yè)的成本消耗、經(jīng)濟(jì)收益以及社會影響力。因此財務(wù)成本管理人員必須要對于這一工作予以充分關(guān)注，可以從以下幾點出發(fā)開展財務(wù)成本管理：

（一）樹立房地產(chǎn)財務(wù)成本管理思維

從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來進(jìn)行分析，財務(wù)成本管理人員是否具有財務(wù)成本管理思維，能夠在一定程度上決定企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展方向。如果財務(wù)成本管理人員并不具備財務(wù)成本管理思維，這在開展財務(wù)成本管理過程中存在較多問題，會對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形成較大的阻礙。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理人員在開展工作的過程中，需要和領(lǐng)導(dǎo)層進(jìn)行溝通，并由領(lǐng)導(dǎo)層組織財務(wù)成本管理人員加入到培訓(xùn)之中，意識到財務(wù)成本管理工作的重要性，嚴(yán)格要求自己，在財務(wù)成本管理思維的引導(dǎo)下開展工作，確保財務(wù)成本管理工作能夠發(fā)揮最大化的作用。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營運轉(zhuǎn)過程中還需要有針對性地制定房地產(chǎn)成本管理方案。除此之外，要將房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得的經(jīng)濟(jì)收益作為核心內(nèi)容，在開展成本管理工作時，需要對于資金的使用情況進(jìn)行系統(tǒng)分析，并將其控制在合理范圍內(nèi)。隨著我國城鄉(xiāng)一體化趨勢的發(fā)展，房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作作用越發(fā)突出，為此財務(wù)成本管理人員需要更加主動地提升自身各方面的能力，增強房地產(chǎn)財務(wù)成本管理效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供動力。

（二）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)財務(wù)成本管理體系

在開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理工作時，財務(wù)成本管理人員需要與時俱進(jìn)進(jìn)行創(chuàng)新，應(yīng)用現(xiàn)代化的管理方式和措施，對于現(xiàn)有的財務(wù)成本管理體系進(jìn)行補充，使其更加完善。注重日常財務(wù)成本管理工作的開展，并制定適宜的措施提升員工的工作效果，從而確保財務(wù)成本管理工作能夠充分發(fā)揮作用。這對于財務(wù)成本管理工作人員的要求較高，其需要熟練地對于不同類型財務(wù)成本管理方式進(jìn)行應(yīng)用，靈活解決財務(wù)成本管理問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立典型，對于員工進(jìn)行激勵，提高員工的工作熱情，確保員工可以在適宜的崗位中展現(xiàn)自身最大化價值。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理人員需要考慮到市場規(guī)律以及進(jìn)一步發(fā)展方向，將企業(yè)獲得預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益作為立足點，在提高房地產(chǎn)企業(yè)市場地位的同時增強財務(wù)成本管理能力，構(gòu)建真正適合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的財務(wù)成本管理體系。只有如此，才能夠滿足新時期房地產(chǎn)企業(yè)對于財務(wù)成本管理的需求。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本預(yù)決算管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本預(yù)決算管理水平，不但會對于房地產(chǎn)企業(yè)今后的發(fā)展趨勢產(chǎn)生較大的影響，還能夠在一定程度上決定房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中必須認(rèn)識到財務(wù)成本預(yù)決算管理工作的重要性，對其予以充分關(guān)注。這需要房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)識到房地產(chǎn)成本管理工作的作用，并和房地產(chǎn)財務(wù)成本管理人員進(jìn)行溝通，確保其能夠充分考慮到房地產(chǎn)企業(yè)今后發(fā)展方向，制定適宜的預(yù)決算體系。在開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本預(yù)決算管理工作時，財務(wù)成本管理人員需要對于不同階段的信息進(jìn)行搜集、分析，了解對于成本的需求情況，并將其作為基礎(chǔ)，對于施工方案進(jìn)行優(yōu)化，提升財務(wù)成本管理的精細(xì)化程度，第一時間控制風(fēng)險。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對于財務(wù)成本管理工作人員的重要性形成充分認(rèn)識，組織財務(wù)成本管理人員參與到學(xué)習(xí)之中，為其提供進(jìn)一步發(fā)展機會，在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)還需要對于員工進(jìn)行考核，制定健全的獎懲制度，確保財務(wù)成本管理人員能夠主動提升自己，積極地參與到工作之中，為后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供支持。

（四）科學(xué)合理地應(yīng)用現(xiàn)代化技術(shù)

從當(dāng)前的情況分析發(fā)現(xiàn)，我國信息技術(shù)發(fā)展較為迅速，在各行各業(yè)中得到了較為普遍的應(yīng)用，為不同行業(yè)的發(fā)展提供了新的思路。因此，相關(guān)人員要科學(xué)合理地應(yīng)用信息技術(shù)，為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本管理工作的順利開展提供支持。在這個過程中，可以運用基于信息化技術(shù)的軟件來對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息進(jìn)行搜集、分析、管理，做好預(yù)算及其他財務(wù)相關(guān)工作。并對于不同類型信息進(jìn)行挖掘，找出其中具有價值的信息，為企業(yè)財務(wù)成本管理工作的開展提供參考。除此之外，信息化技術(shù)還能夠?qū)τ诓煌闆r進(jìn)行模擬，找出導(dǎo)致風(fēng)險出現(xiàn)的因素，并有針對性地進(jìn)行改善，從而確保財務(wù)成本管理工作的有序高效進(jìn)行。

（五）增強應(yīng)對風(fēng)險能力

行之有效的風(fēng)險管理能夠幫助企業(yè)將戰(zhàn)略目標(biāo)落實到位。從多個角度出發(fā)開展風(fēng)險管理工作是企業(yè)管理過程中必須進(jìn)行的內(nèi)容。需要考慮企業(yè)可能出現(xiàn)的全部風(fēng)險，包含一些不確定風(fēng)險。企業(yè)風(fēng)險管理工作需要和企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)相聯(lián)系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該具有對于風(fēng)險進(jìn)行辨別的能力，明確風(fēng)險的類型以及來源，并有針對性地應(yīng)對風(fēng)險。

第一，應(yīng)該從企業(yè)的現(xiàn)實情況出發(fā)，制定適宜的風(fēng)險應(yīng)對方案以及細(xì)化措施。對于風(fēng)險進(jìn)行規(guī)避是企業(yè)獲得進(jìn)一步發(fā)展的必經(jīng)之路，也就是說企業(yè)要盡可能地將需要承擔(dān)的大風(fēng)險變?yōu)樾★L(fēng)險。因此，企業(yè)管理層必須要從實際出發(fā)，明確不同階段風(fēng)險的特征以及自身應(yīng)對風(fēng)險的能力。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展項目開發(fā)工作時，應(yīng)該分析項目的位置、價格以及目標(biāo)客戶群體等和在這個過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，制定適宜的風(fēng)險應(yīng)對措施，確保企業(yè)有一定的能力承擔(dān)風(fēng)險，獲得較好的發(fā)展。

第三，企業(yè)應(yīng)該構(gòu)建適宜的風(fēng)險管理文化，從而打造長期有效的風(fēng)險管理機制，確保企業(yè)可以獲得長期穩(wěn)定發(fā)展，具有較多經(jīng)濟(jì)收益。

（六）嚴(yán)格根據(jù)法律法規(guī)構(gòu)建相關(guān)制度

合同的簽訂和履行可以使企業(yè)經(jīng)營行為更加規(guī)范地開展，因此需要考慮到合同的成本以及合同管理項目需要選擇的原則，制定適宜的戰(zhàn)略規(guī)劃，明確企業(yè)各個節(jié)點經(jīng)濟(jì)活動，確保其能夠在法律允許下開展，提升企業(yè)成本管控水平，幫助企業(yè)樹立良好的外界形象，幫助企業(yè)進(jìn)行企業(yè)文化建設(shè)。

第一，在開展合同管理工作時，應(yīng)該邀請專業(yè)的法律人才來構(gòu)建相關(guān)的機制，這是將依法治企落實到位的基礎(chǔ)內(nèi)容。第二，在堅持公開招標(biāo)原則的基礎(chǔ)上應(yīng)該挑選整體實力較強、信用等級較高的施工企業(yè)和原材料供應(yīng)商，為了降低成本管理消耗，還應(yīng)該制定符合法律法規(guī)的合同，有針對性地開展合同管理工作。第三，應(yīng)該加大力度履行合同。在要求對方嚴(yán)格按照合同要求開展施工的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該自覺地根據(jù)合同條款約束自己，從而防止出現(xiàn)合同糾紛。在這一情況下，如果某方?jīng)]有根據(jù)要求履行合同，可以根據(jù)索賠、仲裁等方式挽回自己的損失。在這個過程中，也可以運用法律程序，保障企業(yè)的有利地位，維護(hù)企業(yè)的權(quán)益。

（七）從全局角度出發(fā)進(jìn)行管理

第一，需要優(yōu)化企業(yè)競爭環(huán)境，并對于競爭對手的現(xiàn)實情況進(jìn)行全面分析，打造適宜的財務(wù)成本管理信息體系，制定適宜的財務(wù)成本管理方案。第二，應(yīng)該加強財務(wù)成本管理和企業(yè)發(fā)展各個環(huán)節(jié)的聯(lián)系，推動企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié) 語

房地產(chǎn)行業(yè)由于自身的性質(zhì)，和其他行業(yè)存在較大的差異。這主要是因為開發(fā)房地產(chǎn)需要投入較多的資金，無法在短時間內(nèi)結(jié)束，開展財務(wù)成本管理需要承擔(dān)較大的風(fēng)險，嚴(yán)重時甚至?xí)τ诜康禺a(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展造成較為不利的影響。因此財務(wù)成本管理人員必須要加大力度進(jìn)行分析，明確導(dǎo)致財務(wù)成本管理風(fēng)險的因素，并有針對性地進(jìn)行應(yīng)對，提升財務(wù)成本管理能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供保障。