房地產企業稅務管理的創新路徑分析

作者簡介：董曄，（1976.2-），男，漢族，祖籍浙江嘉興，1999年畢業于上海大學經濟管理學院會計專業，本科學歷，經濟學學士，中級會計師、中級統計師、國際注冊內部審計師（CIA）、稅務管理。

摘要：房地產企業是我國現代化建設以及經濟發展的重要支柱產業，也是我國各個省份的主要稅源企業。目前我國已經進入了經濟發展改革的深化階段，因此我國政府對房地產行業管控日益嚴格。房地產企業在實際經營管理過程中所涉及到的稅務種類較多、涉稅風險較高，我國房地產企業一直都是稅務管理部門稽查重點。優化房地產企業的稅務管理工作，能有效的降低企業納稅成本，進而提高企業的核心競爭力，促進產能優化。本文主要根據目前房地產企業稅務管理的問題來提出房地產企業稅務管理的創新建議，促進房地產企業在激烈的市場競爭中實現發展，為我國的經濟建設以及現代化發展提供助力。

關鍵詞：房地產企業;稅務管理;創新路徑

引言：房地產企業稅務管理是我國稅務管理工作的重點，尤其是我國近年來逐漸創新和落實新型的稅務政策之后，房地產企業稅務管理工作面對的問題越來越多。提高房地產企業稅務管理工作的質量和效率能有效的提高房地產企業的核心競爭力，同時能保證房地產企業貼合我國國家政策，為國家發展和進步奠定基礎。對于企業稅務工作者，應該強化自身的專業知識掌握，及時發現房地產企業中的稅務管理工作存在的不足，幫助房地產業降低出現稅務風險的現象。

1房地產企業稅務管理概述

在我國全面對稅務政策進行不斷修正以及調整的背景下，房地產行業由于本身的企業特點以及涉稅種類較多、金額較大而備受關注。而隨著金稅四期的正式上線，企業信息更加透明，稅務監控更加全面，這意味著企業面臨的稅務稽查風險越來越大。房地產企業稅務管理工作的主要重點就是摒棄傳統的稅務管理模式，全面重視增值稅在企業中的應用效果以及如何在企業內部落實企業自查自糾、增值稅發票管理以及新型稅務政策的風險規避等系列問題。房地產企業稅務管理在企業經營發展過程中除了能促進房地產企業的產能優化之外，還能降低企業經營管理所需成本，幫助企業實現經濟效益和社會效益的目標，最終使企業能夠在市場中獲得一席之地。房地產企業的稅務管理可以由財務部門的專職崗位、或專設的涉稅事務管理部門等進行把關，為行文方便，以下暫稱其為稅務管理部門，房地產企業的稅務管理部門主要有稅務管理工作者構成，稅務管理工作者能夠結合自己對國家相關政策的認知來幫助企業進行科學決策，有效的鑒別各種方案的稅務風險，從而提高企業面對稅務風險的能力。進而有效的幫助企業將資金以及資源投入到高產能以及經濟效益較好的項目中，實現科學合理的優質決策。還有就是稅務管理工作還能有效的提高房地產企業內部的財務管理工作水平和質量。因為稅務管理工作是建立在精確的財務信息以及數據信息中的，所以房地產企業應該建立健全相關制度來保證稅務管理工作的良好展開。同時應該降低企業經營管理過程中可能出現的財務以及會計管理風險。這就要求稅務管理人員除了應該具備優秀的稅務風險意識以及統籌規劃意識之外，還應該具備良好的財務管理意識，有效的提高管理會計水平。

2房地產企業稅務管理問題

2.1稅務管理人才短缺知識匱乏

房地產企業中的稅務管理人才是房地產企業落實稅務管理的主體，因此稅務管理人才的專業素質和能力會直接影響房地產企業的稅務管理質量。在金稅四期相關政策全面推行之后，由于房地產企業涉及到的稅種較多、金額較大，對企業的稅務稽查重點相對較多，在落實金稅四期之后，在應交稅收方面的計算方法和稅收相關政策把握以及稅務風險點等方面更加復雜，對房地產中的稅務管理人才提出了較大的挑戰。稅務管理人才知識匱乏是目前房地產企業在經營管理過程中不能良好應對稅務改制以及稅務風險的主要原因。同時在房地產企業稅務管理工作中還存在著稅務管理人才結構失衡、稅務管理人才數量較低和稅務管理人才工作積極性主動性下降等現象。這些現象的出現都會影響到企業的稅務管理工作質量和水平，進而降低房地產應對稅務風險的能力。

2.2稅務內控制度不健全

現階段，我國的房地產行業中大多數企業內部稅務管理制度不健全不完善，不能充分體現房地產企業經營規則，對房地產企業提高經營管理質量不能起到積極的促進作用。且在房地產企業稅務管理工作中普遍存在對稅務管理工作重視程度不高，危機驅動意識不強。目前房地產企業的內控制度建立的主要重點都是房地產項目的經濟活動以及企業本身的投融資活動，因此對稅務內控制度的建立不重視，或者雖建立了有關制度，但在實際的運作中往往會更追求速度、進度等而使制度形同虛設，最終會導致企業面對的稅務風險增加，對企業的健康經營發展造成消極的影響。房地產企業相關部門在簽訂合同之前，往往會有企業內部的法務部門對合同進行審核，避免法律風險。但是缺少了財務評判以及風險預估的流程，這就導致后續在實際開發的過程中可能會出現合同執行問題，嚴重的可能會出現違規現象。比如說在簽訂合同時雙方沒有考慮增值稅的稅率變化對具體施工成本的影響，比如說材料使用以及工程施工成本。具體施工成本中的納稅成本除了實際稅款成本以外，還包括稅務管理服務以及處罰的成本。但是房地產企業的管理層由于自身素質以及其他原因往往會更加主動的追求降低實體繳納稅款的目標，這種行為的出現雖然能夠在一定程度上降低實體稅款的繳納，但是卻會增加其他稅收成本，比如說由于緩交導致的稅務滯納金等成本。即使企業能夠接受這種處罰，但是對于企業發展來說，這種行為可能會造成企業信用等級降低，影響良好形象的建立，進而造成較大的價值損失。

2.3稅務溝通不充分

隨著我國稅務政策以及稅務體系的不斷創新發展，稅務政策在實行過程中不斷的涌現出新補丁和解讀。如果房地產企業忽視政策補丁，可能就會造成房地產企業稅務風險的出現，因此需要房地產企業及時收集并且更新更新企業中的納稅政策信息，需要和稅務機關來保持聯系溝通，通過這種方式保持征納雙方信息的對稱。但是由于企業中的稅務管理人員在實際工作中缺乏專業的知識，所以在對稅務機關工作人員對政策的解讀以及解釋的理解會出現一定的差異。同時由于房地產企業所涉及到的稅種種類比較多、金額比較大，受到個別稅種以及地域性之間的差異影響較大，可能會激化征納雙方的矛盾，最終會導致企業的經濟效益或者是社會形象受到損失。

3房地產企業稅務管理的創新路徑

3.1重視稅務管理工作

要想充分提高稅務管理工作的質量和水平，房地產企業中的管理人員應該充分重視稅務管理工作，通過這種方式來為稅務管理工作的良好落實奠定堅實的基礎。房地產企業中的稅務管理部門應該積極舉辦稅務管理知識認知相關活動。比如說對內組織相關人員舉辦講座或者是知識問答等活動，對外鼓勵員工參與稅務機關或稅務師事務所的培訓活動和有關互動，這樣既能顯著提高員工參與活動的積極性，同時能夠將稅務管理內涵滲透在平時的工作中，通過這種方式來提高員工對稅務管理基礎知識的認知。在實際開展活動的過程中，稅務管理部門能夠將不重視稅務管理重要性最終導致企業行為處罰法律或者是相關規定的實例進行展示，通過這種實例幫助企業管理層認知到企業稅務風險的危害，進而能有效提高企業管理層對稅務管理工作重要性的認知。除此之外，房地產企業的稅務管理部門還應該充分提高日常工作的質量和效率。比如說稅務管理部門可以結合我國的信息技術以及網絡技術來構建良好的內部工作信息平臺，在平臺中能夠實現實時報告以及內部財務信息的整合，通過平臺的使用將工作標準化和具體化，進而有效的規避企業的稅務風險。這樣也能幫助房地產企業管理層切實認知到稅務管理工作的重要性。例如企業中的稅務管理部門通過整理財務信息來對公司的業務進行拓展和創新，提高企業的資金使用效率，進而提高產能，促進房地產企業良好發展和進步。

3.2制定稅務管理制度

目前房地產企業稅務管理工作中的重點問題就是缺乏良好的稅務管理制度以及與稅務管理制度配套的制度體系，這就導致實際稅務管理問題在落實的過程中可能會出現措施落實不到位或者是沒有相關制度作為基礎，對稅務管理工作的重視程度下降的現象。因此房地產企業應該建立健全稅務管理制度以及相關的內部控制制度體系。在實際建立健全稅務管理制度以及內控制度體系的過程中，相關工作人員能夠從以下角度進行入手。

首先就是要制定房地產企業內部的稅務管理標準化流程，為各種稅務管理工作的順利開展提供支持，保證稅務管理工作能夠在房地產企業內部發揮更好的效果。比如說在實際建立相關制度的過程中，應該將稅務管理工作滲透在企業工作的各個環節，對于業務工作中可能出現的涉稅內容，稅務管理工作人員應該加入稅務風險審核以及稅務信息調查的工作，在經過相關調查之后，將可能涉及到稅務信息的工作進行申報和審批，在審批之后將相關工作中的涉稅內容進行重新檢查，按照相關工作標準對相關工作進行修正，再次經過審核之后推動該項工作的落實。這樣能降低稅務工作中出現稅務風險的幾率，從而保證房地產企業向好向上發展。除此之外，還應該建立權責明確的制度，這樣既能有效的提高房地產企業的經營管理質量，同時還能有效落實追責制度，優化企業內部的經營管理成本。在監管制度落實的過程中，為了有效的保證監管部門能夠發揮監管作用，應該建立監管部門直接向企業董事會進行負責，這樣在實際監管的過程中才能有效發揮監管作用，對于企業中存在的涉稅風險進行及時的拔除，從而保證企業的全面發展和進步。最后就是應該建立內控制度，提高企業的內控水平，企業內控制度能夠從企業內部的財務管理、稅務管理、業務管理或者是業財融合角度入手。

3.3強化納稅風險管理、降低納稅成本

強化企業的納稅風險管理能有效的幫助企業降低稅務成本，進而優化資金使用效率，提高企業的內部資產優勢。強化納稅風險管理能從以下幾點入手。第一就是企業中的稅務管理部門應該對企業各種業務的涉稅活動開展監督，對已經出現過的稅務風險進行等級輕重的劃分，結合涉稅風險出現的幾率以及造成的損失建立良好的應對措施。這樣一旦企業在日常工作中出現了稅務風險，稅務管理部門能及時對風險進行處理，進而提高企業的風險處理能力，降低風險出現對企業經營發展造成的損失。第二就是建立動態的預警機制，因為國家現階段所提出的稅務政策是在不斷變化的，同時企業在不同的發展階段面對的風險明顯是不同的。企業中的稅務管理部門不能將所有可能會出現的稅務風險進行良好的預測和控制。因此應該結合企業中的檔案數據信息工作對之前出現過的稅務風險進行總結，將風險出現之前的財務特征以及工作特征進行梳理，這樣能有效的提高房地產企業的稅務風險控制能力。稅務管理部門應該對稅務風險中的預警點進行及時的關注，最終進行實時監控，并且采取相關的對應措施。通過這種方式來有效的提高房地產企業的稅務風險抵抗能力。第三就是針對房地產經營發展過程中出現的重大投融資活動或者是專門項目進行專項管理。比如說在房地產企業開始投標城中村、拆遷房、公租房等項目時，就能采用專項稅務管理模式。因為一旦涉及到這種項目時，企業所涉及到的稅務內容明顯變多，如果在工程中享受政府的福利政策，避免稅務風險，需要專項小組的工作，其投融資活動以及后續中的稅務管理活動能有效的提高企業的稅務管理水平，進而促進企業的發展。最后是充分利用網絡信息共享平臺，橫向比較有關信息，為企業的納稅風險管理提供借鑒。比如及時了解并充分利用稅務機關的相關稅收優惠政策，及時了解和掌握行業的稅負情況，為節稅提供必要的數據支持等。

3.4會計管理與稅務管理相結合

房地產企業中的會計核算應該按照國家規定的會計相關工作規范、會計準則以及會計制度合理設置核算的項目，特別是增值稅二級項目以及下屬的核算專欄。需要注意的是采取一般計稅方式會導致房地產企業不能享受簡單計稅的稅收優惠。在稅務管理籌劃和稅務核算出現沖突時，相關工作人員應該及時保證稅務籌劃方案在遵守國家法律的基礎上滿足會計法規的相關要求，協調兩者之間的矛盾，適度調整稅務籌劃方案來保證方案能夠在之后的工作中順利落實。會計管理以及稅務管理兩者本就是相輔相成、相互促進不可分割的。稅務管理的根本目標是降低稅務成本以及企業面對的稅務風險，因此稅務管理人員應該充分了解財務狀況，這樣才能制定出滿足企業發展規劃和真實狀況的稅務管理方案、制度以及措施。而完善會計核算方法和企業中的財務基礎建設，是稅務管理工作中落實稅務調查以及信息收集的基礎。

3.5加強發票管理、稅務檔案管理

無論是房地產企業中的稅務管理還是房地產企業中的財務管理，發票管理都是不可或缺的重要工作環節。而稅務檔案管理工作能夠為稅務管理工作提供一定的數據以及經驗，對稅務風險防范以及相關制度的建立能起到積極的促進作用。因此在房地產企業經營管理過程中，應該按照相關法律合法合規的取得增值稅專用發票，用作對進項稅額的抵扣。同時在落實這一步工作的過程中，不能使用虛開發票或者是他人代開的發票，避免出現稅務風險。房地產企業在實際工作中應該考慮成本效益原則，不能因為追求增值稅專用發票而放棄房地產老項目中存在的簡易計稅優惠政策。房地產企業應該加強對工程施工單位以及材料的供應商管理，在簽訂合同之前應該使用多渠道的方式對合同內容進行比對，這樣能顯著提高稅務管理工作的質量。在簽訂合同時，工作人員應該重視加強材料的核銷制度，杜絕虛增抵扣。最后就是稅務管理人員在對稅務檔案進行管理時應該注意的是，稅務檔案不僅僅包括稅務政策、政策解決、發票、合同、財務憑證以及稅務文書等內容，而是應該包括國家對于稅務檔案的分類標準以及動態變化，定期整理以及歸檔涉稅檔案，使用專人進行管理。

4結束語

總而言之，現階段房地產企業稅務管理工作中面對的問題主要有稅務人才專業素質較低、企業內控制度不健全以及稅務溝通難度較大。為了解決這些問題，房地產企業應該重視稅務管理工作、制定稅務管理制度、強化納稅風險管理以及降低納稅成本、會計管理和稅務管理結合、加強發票管理和稅務檔案管理，通過這些措施的落實降低房地產企業經營管理過程中面對的稅務風險，最終有效的提高企業核心競爭力，促進企業全面發展和進步。

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