新銷售模式下營銷對房產開發的積極意義探析

作者簡介：顏中一（1981.10-），男，漢，浙江嘉興人，大學本科，助理經濟師，研究方向：房地產。

摘要：近年來，我國房地產行業取得了長足的進步，房地產銷售也越來越受到人們的關注。我國房地產行業存在區域性過熱現象，由于房價的持續上漲，出現了部分炒房投機行為，使得一些地區出現了房地產泡沫現象。與其他國家的一些地區相比，我國的房地產行業一直呈現出價格上漲的趨勢。房地產營銷是一項系統全面的工程，需要從房地產成本、房地產特點、客戶心理等方面進行考慮，形成良好的銷售模式，建立良好的營銷渠道，實現交易成功率最大化。

關鍵詞：新銷售模式;營銷;開發;意義

隨著時代的不斷發展，經濟呈現出蓬勃發展的趨勢，房地產建設項目也逐漸增多，房地產行業也逐漸成為我國經濟的支柱，影響著國家的發展。為了實現房地產行業的長遠發展，需要不斷加強對房地產建設項目的精細化管理，提高建設項目的管理水平，逐步完善管理體系，不斷滿足房地產開發的需要，提高房地產行業和建設項目的管理質量，實現房地產行業的可持續發展。對于房地產營銷的發展，網絡營銷的合理應用是非常重要的。它既是提高房地產企業經濟效益的基礎，也是增強房地產企業核心競爭力的關鍵。本文主要研究網絡營銷在房地產營銷中的發展。

1新銷售模式概述

房地產銷售是整個房地產項目管理的重要組成部分，適應新形勢的銷售模式是保證房地產項目成功的關鍵。房地產開發商應敏銳地觀察外部環境的變化，注重分析，及時調整營銷模式，創造最佳的銷售業績。目前，我國房地產銷售主要有三種模式：直接銷售、委托代理銷售、網絡銷售。直接銷售是指房地產企業利用內部銷售部門和銷售人員，選擇一個固定的銷售地點，直接向客戶銷售產品。直銷具有銷售渠道細分、易控制、反應靈活等特點。委托代理銷售是指房地產開發企業委托相應的房地產中介機構作為中介銷售房屋。在這種銷售模式下，中間商通過對房地產企業的商品進行多方面的宣傳和推薦，吸引客戶購買房產，從而獲得一定的代理費。在委托代理銷售中，由于代理人具有更好的市場經驗，在信息、渠道和銷售人員方面具有更好的優勢，因此委托代理銷售的效果優于直接銷售，在一定程度上減輕了開發商的壓力。網上銷售是指房地產開發商與目標客戶通過互聯網進行溝通，完成商品的銷售。與直銷和委托代理兩種傳統銷售模式相比，網上銷售不僅銷售成本低，而且可以保持零距離通信和全天服務的銷售模式，為客戶提供了極大的便利。

2新銷售模式下營銷對房產開發的意義

2.1必然選擇

我國社會經濟的持續發展，為房地產營銷的發展帶來了新的機遇。新銷售模式的運用為房地產提供了一種新的營銷模式，對房地產行業的發展起著不可或缺的作用，對市場資源的配置起著基礎性的作用，從消費者和市場的具體需求出發，構建了一種高效合理的營銷方法。隨著我國城市化進程的加快，購房對象發生了巨大轉變，以新生代為主，人們對住房和購房的需求已經從最初的單一需求向多樣化的品質需求轉變。在追求生活品質的同時，我們更注重自我價值的升華。充分利用新銷售模式可以有效滿足消費者和市場的實際需求，實現對房地產資源的充分分析是我國房地產市場發展的必然選擇。

2.2必經之路

新銷售模式中互聯網利用其獨特的特點，可以對市場中的各種元素進行優化和處理，確保各種數據的有效整合。以現代科技為基礎的新社會擁有了更多的受眾，并逐漸呈現出上升趨勢，有很大的發展空間。因此，網絡營銷在房地產營銷的發展是唯一的辦法，是房地產企業提高其核心競爭力的焦點在經濟市場的發展，并能有效地促進房地產企業的健康穩定發展。

3我國房地產業的發展現狀

3.1目前，我國房地產業的整體狀況是：“二高二低”——物質消耗高、能源消耗高、生產率低、科技進步對房地產業發展的貢獻小。據有關報道，全球約50%的資源投資于建筑業，建筑排放的二氧化碳約占全球排放量的40%。因此，建筑行業和房地產行業被稱為行業中的“耗能大戶”。

3.2我國房地產業還屬于粗放型發展階段，房地產開發過程中資源的利用率較低。主要表現為：（1）在房地產項目的規劃設計中，對項目的空間資源（項目的環境和周邊環境）沒有進行合理的開發利用，導致房地產開發成本的增加;（2）房地產建設階段：在材料、機械設備、人力資源方面，由于現場各項資源沒有合理配置，存在不同程度的浪費;（3）房地產使用運營階段：由于忽視市場需求，盲目開發，導致部分地區房地產市場空置率高，大量商品房閑置，住房和土地資源浪費嚴重;（4）房屋拆遷階段存在資源浪費：未能堅持“3R”原則，做到建筑廢棄物分類處理。

3.3供求結構矛盾明顯

目前，由于房價等因素的影響，我國各地住房供需存在嚴重的不平衡，具體表現為供給大于需求。目前，隨著我國城市化進程的不斷推進和經濟社會建設理念的影響，許多城市為了刺激城市的經濟發展，提升 GDP，大都是拆樓、建樓。但在現實生活中，有買房剛需的人就那么多，這導致許多城市建造了閑置的建筑，或開發商將其抵押給銀行以償還貸款。因此，我國房地產市場存在著明顯的供過于求的現象。目前，中國房地產開發商從中高層住宅建設購買房屋的能力非常弱，但他們大多需要從低端住宅建設購買房屋。目前，我國房地產結構十分脆弱，建設住房的能力很低，因此，供給和需求的錯位也是我國房地產業發展中必須注意的問題。

3.4房地產價格持續高漲且地區間的差距極大

隨著我國多年來房地產開發利用和商業用地的擴大，許多城市可開發的土地面積不斷減少，導致房地產開發商的土地價格不斷上漲。此外，目前建筑材料和勞動力的工資也在不斷上漲，導致建筑施工成本的增加，再加上其他因素，我國的房價仍在不斷的增長，即使國家一再頒布政策限制房價，也無法大幅降低房價。特別是一線大城市的房價，其上漲速度簡直令人乍舌，當前我國的房地產最大的問題就是同時間段區域之間的房價差距過大，北上廣等超一線的城市房價領跑全國，其他省會城市以及東部沿海經濟發達的城市緊隨其后，然而這兩大陣營之間也存在著巨大的差距，此外，這些地方的房價又與普通的二線、三線、四線和五線城市在房價方面又存在著巨大的差距。

3.5消費主體轉移

當前我國樓房消費的主力已經變成 80后和 90后，他們的購房剛需相對而言比較大，但他們的消費觀念也有所不同。傳統的中國老人講求居有三尺之地，但新時代的青年則不然，他們因為當前過高的房價，以及共享經濟理念的影響，更喜歡租房子住。與此同時，城鎮化的發展，中西部地區的發展對房市的發展具有極大的推動作用。因此，這些地方將成為房地產行業發力的重點地區，樓房的庫存也相對會集中在這些區域。

4新銷售模式下房地產營銷模式的可行性分析

4.1互聯網在社會經濟中的高滲透性

互聯網最大的特點就是消除了時間和空間的差距。因此，目前，互聯網正以不可預測的速度和方式影響著我們的日常生活和工作，并因此不斷地推動著中國的經濟。因此，目前，互聯網正以不可預測的速度和方式影響著我們的日常生活和工作，并因此不斷地推動著中國的經濟和社會發展。根據相關調查數據，目前中國互聯網的普及覆蓋全國，導致中國網民的數量和規模不斷增加，且年齡跨度較大。此外，相當多的互聯網用戶已經上網很長時間了。此外，手機的發展使得互聯網+房地產營銷模式具有很大的可行性。

4.2互聯網 +房地產營銷能減少資源的浪費

在現實生活中，房地產業采用網絡營銷的方式，可以使消費者看到，購買和裝修房子在同一時間，這樣他們就可以完成所有連接只有一個投資和建設，實現房屋建筑和裝修的問題，減少中間環節，從而避免了資源的浪費，大大節約了成本。

4.3引發業務流程再造

當前的互聯網+房地產營銷模式，可以大大降低對傳統房地產中介的依賴，從而從根本上改變傳統的商業模式，觸發房地產業務流程再造，促進房地產的發展和網絡定制的發展。

4.4推動電子商務升級

在“互聯網 +”行動下，互聯網 +房地產的營銷模式，同時還能帶動家居定制以及物流等相關的產業網絡化發展，此外，還能帶動網絡支付等相關的電子商務發展壯大，與此同時，隨著現代信息技術的發展，網絡真三維立體房屋展示營銷模式的出現、發展和升級，也極大地推動了“互聯網 +”商務模式由二維模式轉向三維模式。

4.5提高人們的生活滿意度

在互聯網+房地產營銷模式下，人們根據自己的意愿進行選房、裝修等活動。這樣可以大大提高人們的生活質量，提高人們對生活的滿意度。

4.6滿足多樣化需求

互聯網+房地產營銷模式，實現了房地產資源線下和線上銷售的資源整合。不同的買家可以根據自己的意愿和需求在互聯網上自由選擇，以滿足他們多樣化的需求。

4.7降低交易成本

互聯網+房地產營銷模式，買賣雙方通過特定的網絡平臺，并利用先進的現代支付技術支付資金，實現購房一站式購物體驗，減少了中介對房地產中介的參與，自然降低了交易成本。

5新銷售模式下房產開發的營銷措施

5.1明確營銷目標，全面開展銷售新模式

新銷售模式要想充分發揮互聯網的網絡優勢，就必須加強房地產市場資源的配置和優化，這是實現市場資源有效整合的關鍵。首先，基于互聯網，對房地產市場進行全面的調查研究，從市場資源的具體開發入手，構建健全高效的營銷措施，充分發揮全網絡覆蓋和高效的特點，大力挖掘房地產市場中的潛在消費群體，共同構建與潛在消費群體順暢高效的互聯網溝通體系，構建切實可行的潛在消費群體和網絡消費者獎勵體系，提高網絡消費群體的主觀能動性，促進其積極參與，有效激發消費者的參與興趣。第二，確保網絡營銷問卷在房地產營銷發展中的簡潔性和明確性，實現簡潔性、趣味性和精細化的高度統一，通過對真實準確的數據進行綜合分析和研究，確保市場信息的有效性和真實性，有效劃分潛在消費群體提供的所有數據，建立系統檔案，為房地產企業發展提供有利支持。第三，加強人才隊伍建設，確保網絡數據分析師的專業能力和綜合素質，從而對營銷數據進行系統分析，科學預測房地產市場未來的發展趨勢;并為房地產企業未來的發展指出了前進的方向。

5.2規劃品牌戰略，加強網絡推廣的管理

新銷售模式借助互聯網技術，采取多樣化的營銷推廣措施，充分發揮互聯網受眾廣泛、便捷的特點，以互聯網為房地產企業上傳房屋信息的主要場所，加強與消費者的溝通與交流，提高房地產企業營銷網站的點擊率，力求網絡營銷效果最大化。首先，將網絡營銷方式與以往的推廣方式相結合，形成一種新的房地產推廣形式。第二，提高互聯網用戶的點擊率，拓寬房地產營銷發展中的網絡營銷群體和成員，確保互聯網房地產信息的可靠性和真實性。新用戶注冊后可獲得積分金幣。隨著用戶信用水平的不斷提高，他們的態度也越來越好，提高了用戶的交易率，獲得了用戶的信任。第三，在房地產營銷發展中通過分享網站提高網絡營銷受眾數量，定期組織一些活動，幫助房地產企業樹立良好形象，形成強大的品牌效應，從而為今后房地產企業健康有序的發展鋪平道路。

5.3找準市場定位，規范代理銷售的管理

市場環境的變化使得當前房地產行業在營銷工作過程中必須轉變觀念，以市場需求為導向，在市場競爭中不斷完善自身的營銷策略和營銷手段，從而實現房地產行業的進一步發展。要實現這一目標，首先要扭轉傳統的營銷觀念，充分認識到營銷對房地產行業發展的重要性。在新營銷理念的指導下，房產營銷應針對市場需求，根據市場的實際需要制定營銷策略，使房地產行業能夠獲得更大的市場份額和經濟效益。此外，在實際營銷工作過程中，房地產行業應重新確立自身的角色和定位，改變傳統的工作方法和手段，加強服務意識，充分了解當前房產用戶的實際需求，通過營銷手段滿足房產用戶的需求，從而贏得廣大用戶的認可。同時，要保證營銷體系的實施。相關部門應在實際工作過程中建立有效的監督模式，提高相關營銷措施的實施效果。通過積極的調查研究，充分了解房產用戶的實際需求，并及時調整相關策略，從而獲得更大的競爭力。

5.4合理利用互聯網技術，整合營銷資源

要想充分發揮互聯網的網絡優勢，就必須加強房地產市場資源的配置和優化，這是實現市場資源有效整合的關鍵。首先，基于互聯網，對房地產市場進行全面的調查研究，從市場資源的具體開發入手，構建健全高效的營銷措施，充分發揮全網絡覆蓋和高效的特點，大力挖掘房地產市場中的潛在消費群體，共同構建與潛在消費群體順暢高效的互聯網溝通體系，構建切實可行的潛在消費群體和網絡消費者獎勵體系，提高網絡消費群體的主觀能動性，促進其積極參與，有效激發消費者的參與興趣。第二，確保網絡營銷問卷在房地產營銷發展中的簡潔性和明確性，實現簡潔性、趣味性和精細化的高度統一，通過對真實準確的數據進行綜合分析和研究，確保市場信息的有效性和真實性，有效劃分潛在消費群體提供的所有數據，建立系統檔案，為房地產企業發展提供有利支持。第三，加強人才隊伍建設，確保網絡數據分析師的專業能力和綜合素質，從而對營銷數據進行系統分析，科學預測房地產市場未來的發展趨勢;并為房地產企業未來的發展指出了前進的方向。

5.5合理利用互聯網技術，采取多種推廣措施

借助互聯網技術，采取多樣化的營銷推廣措施，充分發揮互聯網受眾廣泛、便捷的特點，以互聯網為房地產企業上傳房屋信息的主要場所，加強與消費者的溝通與交流，提高房地產企業營銷網站的點擊率，力求網絡營銷效果最大化。首先，將網絡營銷方式與以往的推廣方式相結合，形成一種新的房地產推廣形式。第二，提高互聯網用戶的點擊率，拓寬房地產營銷發展中的網絡營銷群體和成員，確保互聯網房地產信息的可靠性和真實性。新用戶注冊后可獲得積分金幣。隨著用戶信用水平的不斷提高，他們的態度也越來越好，提高了用戶的交易率，獲得了用戶的信任。第三，在房地產營銷發展中通過分享網站提高網絡營銷受眾數量，定期組織一些活動，幫助房地產企業樹立良好形象，形成強大的品牌效應，從而為今后房地產企業健康有序的發展鋪平道路。

目前，國家大力推進"互聯網+"行動，將房地產銷售與互聯網相結合。這是時代的潮流。在國家政策的支持下，必將得到更好的發展。此外，互聯網+房地產營銷方式可以有效降低易處理的成本，同時促進房地產開發商產品和服務的進一步升級。從而使買家能夠得到更好的產品和服務，從而促進中國房地產業的健康發展。

6結束語

綜上所述，隨著我國經濟的發展，房地產業的發展逐漸呈現出價格上漲的趨勢。房地產營銷企業要想做好營銷策略規劃，就必須根據企業的發展情況來設計營銷方案。目前我國房地產市場發展迅速，市場上有大量的房地產供給，成熟理性的消費者消費觀念加劇了房地產市場的競爭。如何在激烈的市場競爭中脫穎而出，是房地產營銷的一個深入研究。房地產企業應認識到自身的不足，不斷提升企業形象，注重自身品牌的創建，科學合理地采取營銷策略，不斷提高自身的競爭力，使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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