基于FMEA和模糊綜合評判的物業設備運維評估研究

李偉倫，頊春紅，李琳，田宇，郭亞軍

（融創物業服務集團有限公司，天津 300000）

1 前言

FMEA的目的是在產品設計或過程設計階段，發現產品的潛在失效模式，從而預先采取必要的措施避免或減少相應失效模式的發生，提高產品的質量及可靠性。對物業服務來說，服務產品化將是物管行業未來的發展方向。“物業服務過程就是產品”，將服務過程固化成產品，投放市場使用戶享受服務產品。將設備運維管理作為物業服務產品，客戶對設備運維管理的體驗感就是物業服務改進和衍生商機的方向，“滿意度”是衡量用戶體驗的一大指標。目前，物業服務正在由勞動密集型向知識密集型轉變。在過去，物業管理通常是基于經驗積累或風險事故被動吸取教訓，而在復雜工程的運維管理中，我們期望將運維策略由事后維護變成預防性維護，以實現設備安全穩定運行，減少設備故障和事故，延長設備使用壽命，最終提升客戶體驗感。在實際設備運維策略制定中，雖然會考慮在運維過程中存在的人為因素、設備因素、環境因素或運維策略本身對運維管理的影響，卻并未對這些因素進行細致量化和評估，而將FMEA和模糊綜合評估的方法結合在一起形成的服務模糊FMEA模型，能夠有效解決對設備設施運行安全的風險評估和控制。

2 模型介紹

FMEA方法是潛在失效模式及影響分析的一種提高產品或系統可靠性、降低成本損失、自上而下的單因素系統性分析方法。在……