持續可居性經濟適用房戶型設計研究

李東紅

上海東方明珠工程總承包有限公司 上海 201802

近些年，隨著城市化在不斷變化，人民生活水平不斷提高，對于住宅要求也越來越高，房價越來越高，對于低收入居民來說，買房是件奢侈的事情，政府為了解決低收入居民購房難，提出了經濟適用房的概念。

從2016年起，上海市規定：符合條件的新建民用、工業建筑要進行裝配式要求實施，單體預制率不低于40%或裝配率不于60%。裝配式混凝土建筑對住宅戶型、單元組合形式的要求也越來越高。為降低裝配式混凝土建筑的成本，提高復制率是一種很好的解決辦法，這就對經濟適用房的戶型做出了更加嚴格的要求。

1 持續可居性經濟適用房戶型設計原則

經濟適用住宅戶型設計原則應符合《上海保障性用房設計導則》中相應的設計原則。

2 持續可居性經濟適用房戶型設計關鍵

2.1 功能分區設計

經濟適用住宅基本要有起居室（客廳）、臥室、廚房、衛生間、陽臺功能性空間。根據人們的生活方式，臥室、起居室（客廳）和陽臺盡量放到南側；衛生間、廚房和減少臥室放到北側；走廊、樓梯間等公共部分也盡量放到北側；住宅功能分區設計做到動與靜分開設計、潔凈區與污染區分開、空間順序布置合理，盡量減少交通面積，提高得房率，又要保證居住的舒適性。

2.2 起居室（客廳）、餐廳設計

起居室（客廳）、餐廳是居民活動的場所，是進行娛樂，休閑，用餐，會客等活動的空間。空間的凈寬和凈深尺度、使用面積大小應符合居民的基本活動要求、餐廳的大小也要滿足家庭人數，套型模式使用方便，布置相應的家具大小。

2.3 臥室設計

臥室是居民休息睡覺的空間，條件允許條件下，作為學習工作空間，并有儲藏（嵌入式櫥柜）的功能。

2.4 廚衛設計

廚房設計應滿足烹飪操作的基本要求，灶臺、洗滌池，操作臺為基本操作空間，在合適的位置留出排油煙機、煙井、熱水器等設備位置，考慮冰箱的位置。

衛生間應滿足沐浴、用廁、盥洗的基本功能，基本三件套淋浴、座便器、盥洗盆必不可少。

2.5 陽臺設計

在經濟適用房中，根據《導則》要求生活陽臺應為封閉陽臺。生活陽臺凈深不應小于1.3m，凈寬不應小于1.6m，滿足曬衣和休閑活動；服務陽臺一般放在北面，很多人將空調設備、洗衣機儲物架等放到服務陽臺上。

3 持續可居性經濟適用房套型設計

3.1 套型面積限定

上海市每個區經濟適用房的戶型結構配比有所不同，松江區經濟適用房的戶型結構配比如表1所示。

表1 戶型結構配比

3.2 套型平面布置

各居室使用面積大小，根據空間尺度等因素來確定。空間尺度由居民的操作活動所需空間，家具或設備所需位置大小，必須符合人體工程學，對于經濟適用房來說，布置需要緊湊，但不應局促。

3.3 減少公共面積

住宅樓中的樓梯間、電梯間、電梯井、管道井、室外樓梯等建筑面積；門廳、大廳、過(走)道、門廊、門斗，信報間等建筑面積；屋面上有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間等建筑面積；為本棟住宅服務設的地下或地上的變電室、消防控制室、水泵房、設備間（強弱電機房）、值班警衛室等，這些建筑面積都會公攤到住戶的建筑面積中，所以設計時，在滿足國家規范及地方規范下，盡量減少公攤面積，提高戶型得房率。

4 設計實踐——以松江南站C19-28-03/C19-29-01地塊經適房項目為例

4.1 項目概況

4.1.1 項目背景及選址

上海市松江南站大型居住社區經濟適用房項目現小區名稱為：松南城．茶亭馨苑和松南城．茶亭景苑，屬于上海市市屬保障性住宅。兩經適房地塊位于上海市松江區車墩鎮茶亭路211弄和79弄，由上海東方明珠房地產有限公司開發，施工單位由上海建工二建集團建設施工。

4.1.2 項目設計說明

兩個項目總用地面積約為7.3萬m2，包括15棟17層高層住宅、4棟3層配套商業及社區配套用房。總建筑面積22.9萬m2，綠地率35%，規劃總戶數為2038戶。

兩個項目為上海市經濟適用房項目，由一個開發商開發，戶型上是一樣的。

4.2 建筑設計

4.2.1 戶型設計

在經濟適用房項目中，住宅樓一般采用剪力墻結構體系，剪力墻抗側剛度大，自重輕，整體性好，但在布置時也要遵循結構剪力墻的布置原則，對建筑戶型來說房間中無柱角突出，不影響家具擺放、美觀和使用；不會有梁突出在房間中，影響層高；對電梯井道、樓梯間和管井的布置做到最經濟的尺寸，電梯機房面積選用經濟型機房，減少公攤面積，提高得房率[1]。

起居室（客廳）和餐廳，設置電視柜（滿足電視墻不小于3米），茶幾，沙發等基本家具空間，減少直接開向起居室門的數量；考慮餐廳空間到居住的衛生環境，考慮相應就餐人數的最基本家具尺寸。考慮到起居室（客廳）采光和通風，起居室的凈寬不宜小于3.3米；考慮入戶門的開啟方向，鞋柜的位置等家具的合理布局。在設備上，考慮入戶門門禁呼喚器位置，強弱電箱的位置，開關插座的位置和高度，為以后裝修減少墻體開鑿；起居室的空調一般為考慮柜機，考慮出墻管的高低，空調出墻管不要與陽臺的落水管交錯。

臥室空間滿足床和衣柜的基本空間，還應考慮足貯存空間，使臥室空間較完整，臥室可以嵌入式櫥柜。臥室空間考慮適宜的面寬、進深和使用面積，滿足基本舒適性，充分利用空間。對經濟適用房來說，戶型面積受限，臥室中的家具：床，床頭柜，衣柜，電視柜或壁掛式電視，減少交通空間，可以考慮投影電視，盡量緊湊合理，提高空間的利用率。空調一般為考慮壁掛式。

廚房根據小套，中套，大套戶型要求，不能小于規范要求的使用面積要求；廚房的設計應組織洗切、烹調、貯藏等操作順序。廚房以前設計一般為單獨的空間，隨著科技的發展，油煙機的排油煙能力增強，做開敞式廚房的也越來越多，可以使整個空間得到延伸；除了安排好灶臺、洗滌池，操作臺基本操作空間外，也要考慮好油煙機與煙井順序位置、熱水器及熱水器出排氣管位置，盡量不要影響到廚房吊頂高度的位置；洗滌池的光線問題，一般都會放在靠窗附近，也可以考慮洗滌槽上面機械采光；廚房里最好能考慮到冰箱的位置，大的冰箱也可放置到客廳。廚房的窗臺考慮放置物品時，窗戶下部設置固定窗亮子[2]。

衛生間滿足淋浴、用廁、盥洗的基本功能來布置三件套，因經濟適用房是毛坯房，盡量考慮到居民的生活習慣，安排好淋浴、座便器、盥洗盆位置，在后期裝修時，不在進行調整；即使后期業戶潔具位置有所調整，也不能影響下一層的住戶，注意水井保護，裝修的防水工程一定要做好；衛生間的門不能對著起居室和餐廳，若不能避免的話，可以通過干濕分離或者設置一道墻作為小玄關解決。考慮開關插座的位置和高度，最好配置衛洗麗的插座位置，為以后裝修減少墻體開鑿；衛生間的窗建議采用向外開啟的磨砂玻璃的上懸窗。

在經濟適用房中，生活陽臺為封閉陽臺，考慮洗衣機位置和下水。除了曬衣和休閑活動外，也可以臨時睡覺得功能，其凈深不應小于1.3m，凈深不應小于1.6m，對于陽臺靠近外墻窗臺高度應滿足1.2m，不夠的需要設置欄桿；同時陽臺單側可以做書桌書柜，陽臺門一關，作為獨立書房使用；陽臺門的凈寬不應小于800mm。服務陽臺一般放在北面，多數會與廚房一起布置；服務陽臺一般會放置空調設備、洗衣機、儲物架等，因經濟適用房面積受限，一般好少做服務陽臺。

住宅一般都會考慮室外空調機機位。但對于室外封閉空調機位，應考慮安裝維修方便、空調百葉宜開啟，或者室內設有保溫隔熱檢修門。

考慮到消防防火要求，所有的PVC的下水管均應設置防火閥，比如：衛生間、廚房間污水管，封閉陽臺的落水管和雨水管。

一室戶型設計中：就是臥室兼起居室復合，面寬設計較長，以后居民人員增多，小居室可以靈動空間，中間做個隔墻（結構已考慮荷載），一室戶變成兩室戶，考慮以后分割的空調機位，這樣多一兩個人也不擔心不夠住了，充分考慮了空間復合功能。一般考慮起居室和餐廳在一個空間，空調為柜式空調居多，這樣起居室的溫度舒適度較好，預留好空調洞和電源開關。

4.2.2 平面組合設計

在經濟適用房項目中，對中間戶型不能南北通透的問題，采用了北側走廊，中間增設天井，走廊與天井內的窗大于2米，北臥室、廚房、衛生間保證自然通風采光；樓梯間、電梯間、前室、管道井，在滿足設計規范最小尺寸進行設計；減少門廳，水平通道的建筑面積；電梯機房選用無機房或與經濟的電梯機房；其他管理用房、設備用房做到最經濟的面積；在建筑之間分隔墻，以及外墻(包括山墻、保溫做法)減少公共分攤面積；選擇建筑面積規范允許算一半建筑面積的尺寸進行設計，提高戶型得房率。

此次項目采用PC預制構件，要對戶型外立面簡潔，減少突出，降低預制構件成本，提高預制混凝土復制率，戶型的組合也是存在很大的挑戰。進過幾輪的探究，和設計院的方案組，PC專業共同努力下，形成了有利于PC預制構件安裝和保證所有戶型都實現三明。在滿足使用功能和法規的前提下，盡量減少公攤面積，達到了預期的戶型組合設計。

圖1 樓層平面圖

4.2.3 布局及空間組織設計

在經濟適用房項目中，起居室內門洞設置應考慮使用功能，減少直接開向起居室門的數量；臥室應有機組合各組家具關聯空間，復合利用各組家具的使用空間，降低純交通空間。廚房按照烹調操作順序，組織洗切、烹調、貯藏等三大功能區。衛生間滿足沐浴、用廁、盥洗所需基本功能空間。生活陽臺為封閉型，滿足曬衣功能和休閑活動空間的需要，靈活彈性居住空間。

4.3 居住模式分析

隨著社會城市化的逐步推進，人們的生活模式也發生了巨大變化，居住模式也跟著發生著變化。現在年輕人的獨立意識越來越強，老年人也不希望和年輕人住在一起，促使了父母和成年孩子居住在一起的模式解體。人口少居民的在增長著，相互幫助的可能性也少了，這樣就增加了一些社會服務機構。在設計中，就要考慮到小區公共服務配套上盡量完善使用功能，例如生活服務點，養育托管站，老年活動室，健身房，小區服務站等功能性用房。

生活節奏快，工作壓力大，居住日益郊區化，在大城市中，人們兩點一線，不是在公司上班，就是在回家的路上，回到家也不希望打擾或者受到打擾，就想躺在床上玩手機，刷抖音，上網打游戲，購物等網絡世界；隨著快餐快遞的發明，廚房的作用逐漸趨于無；傳統的居民交際日益被網絡等虛擬交際所代替。城市中、公司中人員流動，也使人們之間關系不夠牢固，左右鄰居、樓上樓下鄰里之間不相互往來常有發生。

以前有過“大廳小臥”的設計思路，起居就餐區是居民生活的區域，臥室則被減弱，這也是一種思路。但是隨著人們生活水平的提高，居住配套設施日益完善，咖啡館、茶館、餐廳等地方為人們交往提供了便利的場所，這逐步導致居民交際推向社會化。起居室的功能減弱，相對使用頻率降低，住宅私密性確增強，在中等戶型設計中，起居室空間可以相對減少，把面積用在其它功能空間上。

5 結束語

通過對松江南站大型居住社區的這兩個經適房項目的戶型研究，戶型建筑面積較小，形式較少，考慮戶型的合理布局及全功能設置，做到“明廳、明臥、明廚、明衛”；考慮居民的生活習慣、在房屋的建筑標準上不能削減和降低，提高戶型得房率；在小戶型中體現全功能大居室；傳統“大廳小臥”注重起居空間的生活模式將發生改變；考慮到人口增加，小居室可以靈動空間；戶型房間正氣，在生活細節上貫徹以人為本，可持續發展的基本原則。這是我們一直探索的方向。