高密度環境下的城市商務綜合體設計策略
——以蘇州協鑫廣場為例

黃飛龍

昆山鑫欣實業有限公司 江蘇 蘇州 215316

近年來隨著城鎮化水平不斷提高，城市建設加速擴張，帶來城市土地供應與城市生態環境的沖突，高密度高容積率城市建設項目如雨后春筍一般遍地開花，如何解決高密度帶來的城市過負，項目初期設計階段如何通過策略分析顯得尤為關鍵。城市綜合體作為城市發展的客觀需求，但與國家和城市經濟結構轉型、社會結構變化和生態文明價值等一系列問題息息相關。

1 緊湊高密度環境下城市商務綜合體的形態及其范式

1.1 緊湊城市

可持續發展是21世紀人類的共同主題，基于生態、健康的可持續發展思想，如何實現更加緊湊、更加高效的城市形態是當前城市建設研究的重心。“緊湊城市”（Compact city）理念在20世紀后期開始被重視，《緊縮城市-一種可持續發展的城市形態？》一書，來自英國、荷蘭和澳大利亞的城市研究者，集中全面討論了緊湊城市發展如何從節能、節地、節材可持續發展的角度和對社會的、經濟的、交通的、環境的多方位視覺進行了研究[1]。在城市化人口持續增加，土地供應日益緊張的城市建設中，唯有更加緊湊化和高效化才能實現持續性發展。城市綜合體通過立體化的空間組織手段，有效規避緊湊的城市環境負面影響，在特定的環境下更加有效利用空間、改善環境，提高城市活力，使“緊湊城市”得以有序發展。

1.2 城市綜合體發展模式和趨勢

在密集高速發展的城市建設環境和有限的用地環境下，高密度、復合功能的城市商務綜合體對城市發展、土地綜合利用上以其獨特的優勢，成為城市建設活力的產物。而當代城市空間發展日已趨向城市有機化、活力化城市發展理念，在沙里寧《城市：它的發展、衰敗與未來》一書中提出有機疏散理論以解決城市布局和發展問題，強調城市的空間布局應該遵循人的活動規律，人的活動與城市空間結合形成“功能”，城市功能的“有機化”意味著城市空間應更符合人的活動規律，相互聯系、相互融合的特征，就像具有整體性的生命體一樣。正是這種有機化的理念，要求城市建設發展進程中，需將城市發展向可持續發展、人性化城市發展，代表城市發展的綜合體項目高度復合了城市居住、工作、休閑、交通、娛樂等多種功能，又與城市外部公共空間具有高度協同效應，激活城市活力成為城市綜合體價值的重要體現。中國近年城市進程發展中，面對城市人口增加、基礎設施條件落后、城市環境惡化等諸多問題，因城市綜合體作為典型空間組織形式，無論從土地規劃、城市-建筑設計、城市交通組織，尤其是商業地產開發模式等方面起到了重要作用。

1.3 綜合型城市商務綜合體

把住宅、辦公、商場、酒店、會議中心等這些具有不同的使用功能的要素組合在一起，形成一組建筑群或者一個綜合體建筑是當下城市中很正常的土地開發模式。美國城市土地學會（ULI）提出的“混合使用”（Mixed-use）概念特出的“多用途使用”定義為：包含三種或三種以上能夠提供收益主要功能相互支持，各分部之間功能和空間上的一體化，按照一個有條的計劃開發[2]，這與近些年我國商業地產開發模式形成共性。隨著社會的發展，城市人的消費、生活方式更趨向體驗、主題、功能多樣發展， “一站式”的商務綜合體項目成為近年城市商業地產發展的重要方向。為了降低商業地產開發風險，商業、居住、酒店、辦公多種業態產生相互支持，提升單一業態土地價值，多業態人流又縮短了商業的市場培育期和項目回收期，利于項目總體收益平衡，規避市場風險等多種因素，使綜合體項目功能綜合多樣化和大型化成為重要趨勢，但又受限于土地開發限制，城市綜合體項目向高密度高容積率方向發展。本文以蘇州工業園區CBD協鑫廣場項目為案例，試圖歸納其在三維立體模式、雜交與共生和空間補償等方面的設計策略，總結項目經驗和得失。

2 工程案例

2.1 總體概況

協鑫廣場位于蘇州工業園區CBD核心位置，由全球著名的凱里森（Callison）建筑事務所設計，項目占地面積2.14萬㎡，總建筑面積約25.5萬㎡，地上建筑面積18.3 ㎡ ，地下建筑面積7.2 ㎡ ，容積率8.5，建筑密度達48%，建筑高度140 m，由三座塔樓、5層商業裙房及地下4層空間組成，是協鑫集團在蘇州打造的首個綠色低碳、高效便捷的一站式高端城市綜合體（見圖1）。

圖1 建筑效果圖

2.2 交通條件

協鑫廣場項目位于蘇州工業園區環金雞湖商務CBD，城市主干道現代大道以南，星湖大道西側，毗鄰地鐵一號線，與金雞湖月光碼頭約800m，周邊有成熟商圈、博覽中心及文化中心、游樂設施等，地理位置優越，三條主干線交通通達便捷，可通過軌道交通、公交、騎行多種方式出行，尤其項目未來與地鐵1號線設置地下通道直接無縫連接讓客群出行有豐富選擇。

基地外部按主支道路主要車輛出入情況，按進入路線和駛出動劃分，以底層架空（酒店入口空間）為節點，進入和駛出動線各形成獨立環島體系，重點解決酒店進出及貨車進出動線問題。項目內部人行通過水平與垂直交通動線，以酒店為核心，裙房商業為輻射，將各主要功能空間緊密連接在一起，打通辦公、公寓、酒店客戶人流匯聚于商業裙房，內部主次中庭形成聚客空間，激發商業客流和氛圍。垂直交通方面，通過電梯系統軟件分析錯時使用坪效，合理設置豎向交通人流流線，通過分層電梯、扶梯等高效運輸。

2.3 功能業態分析

項目涵蓋酒店式公寓、甲級寫字樓、香格里拉酒店、精品商業4種主要業態，旨在打造綜合居住、辦公、購物、休閑生活等“一站式”工作生活服務一體的綜合型都市地標。裙房商業匯聚高端餐飲、親子教育、休閑娛樂空間，跟酒店功能互補，極大范圍滿足了辦公商務，公寓居住、酒店外出群體就近購物消費需求（見圖2）。

圖2 功能業態分析圖

3 設計策略

3.1 三維立體模式

三維立體指通過三維手段實現的緊湊形態下的城市生活方式，“立體城市”和“城市綜合體”概念就關聯在一起-都是通過三維手段實現更加緊湊、高效、宜居的城市環境。把“城市綜合體”看作“立體城市”思想在當代城市中重要的實踐表現，也是在當代城市發展趨勢下產生的一種城市現象。三維立體模式可通過1）容量承載度2）公共開放度3）功能多樣度以及4）功能協同度四個方面標準進行評價和判別。對于城市綜合體項目如何充分利用高空和地下空間，在三維空間上與周邊環境協調，與城市交通緊密結合，將多功能業態進行高效組合并形成獨立體系，又整體協同等諸多問題是進行城市綜合體設計上的關鍵。協鑫廣場項目在設計階段通過運用一般疊合模式、外部空間三維連續立體化、地下空間開拓等方面策略。

3.1.1 一般疊加模式

協鑫廣場由地下、裙房和塔樓三個主要部分疊合組成，并通過底部裙房商業進行水平疊合串聯，將購物中心的主要展示界面沿南面人流較多的興祺巷水平向展開，同時在中間架空空間設置交通環島為酒店服務。除了物理形式的疊合設計外，更通過裙房商業將酒店、辦公、公寓三種業態疊合，裙房商業給酒店游客、公寓住戶、辦公商務人群提供了休閑購物娛樂等服務功能，而三種業態人群又保證了商業人流，所形成的疊合效應不言而喻。

3.1.2 外部公共空間基面三維連續立體化

塔樓的布局上，酒店式公寓位于最西側可眺望金雞湖之角落，五星級酒店居中，東側則設置辦公塔樓，保證了最大化的景觀及城市視線通廊。同時，三座塔樓高度保持嚴整的140米高度，其統一的高度與協調的立面設計，體現整體商務區“屏風”形象，視線可分可合，與商業裙房的高低錯落關系，塑造了生動有序的天際線。室內外商業廣場，休閑步行街和寧靜舒適的屋頂花園的完美結合為人們帶來了得天獨厚的購物，工作和生活環境，仿佛置身于“城中之城”。

3.1.3 地下空間的開拓

項目整體規劃四層地下空間，地下一層主要為酒店配套后勤用房，地下二為主要設備用房及停車，地下三、四層為集中停車場。在設計初期，在基地東側地下二層預留通道與軌道交通1號線接駁，將軌交客流轉化為購物消費人群，從而激活地下-地面活力。超大地下車庫，提供了900多個地下車位，先進的地下物流體系及全視頻智能停車引導系統，保障了停車無憂。

3.2 雜交與共生

雜交與共生是高密度城市綜合體的一種表現方式，無論從建筑體型、水平與豎向關系上，通過分離、復合、穿插、串聯、并聯及層疊組合的靈活設計手法策略應用，將獨立功能業態、規模層次、環境特征等從而成為豐富的綜合體空間形態，而反之豐富的空間布局又對不同功能業態起到積極作用。

協鑫廣場設計階段通過確定商業裙房為鏈接紐帶，通過水平方向的延伸，將將商業零售、休閑娛樂、辦公、酒店、公寓等建筑功能和空間緊密聯結，輔助與城市軌道公共交通和公共廣場空間打造，互補互利，形成巨大協同促進效應，提升了建筑與城市的活力，增加了建筑綜合體作為城市匯聚空間。

3.3 空間補償

在緊湊高密度環境下，雖建筑可以往上發展，但豎向疊合模式解決了高密度、高容積率容量承載度的問題，但由此帶來的開發空間和景觀空間缺失，是設計上需要進行重點關注的[3]。協鑫廣場項目最開始就對周邊環境進行分析，著重解決與周邊環境如何協同，爭取最大景觀視線空間，以金雞湖景觀視線和城市景觀視線通廊分析，使各棟單體樓層都能享受到良好景觀。架空裙房商業底層，形成城市公共視線通廊，營造次級地面空間補償。另外，在商業裙房屋頂，與酒店宴會廳結合，營造屋頂“空中花園”，共享高密度下的開放空間和景觀。

4 研究結論

高密度高容積率下的協鑫廣場城市綜合體，最初策略上就確立以三維立體空間模式、雜家與共生、空間補償3個方面開展設計工作。當然，受到地塊限制因素，投資與收益關系等諸多因素影響，從城市綜合體與城市建設的可持續發展，尤其是從實現經濟價值、社會價值角度來看本項目是值得稱贊的。當然，項目設計策略受限較多，仍舊存在一定不足，比如：1）地塊營造公共空間不足，尤其是商業內庭受基地影響，公共空間不多，開放度不足；2）水平與垂直交通上過于依賴商業裙房的動線，人行交通上未能在空間層級上開拓，業態人流組織過于單一，未能最大化營造出24小時全天侯生活圈。3）建筑整體立面設計比較單一，塔樓與裙房劃分比較明顯，塔樓體量偏于呆板，第五立面挖掘不足，都是項目值得反思的。

隨著社會發展進步，人們日益生活水平提高，如何在緊湊密度環境下，通過設計策略手法，提升城市建設水平，促進城市高密度建設與環境協調發展,是需要我們著重思考的，須要樹立與城市和諧發展觀，激活城市活力，可持續創造設計思維為城市活力賦能。