申城寫字樓投資意愿走強

甄愛軍

CBRE世邦魏理仕近日發布的《2022年第一季度上海房地產市場回顧與展望》顯示，2022年第一季度上海商業房地產市場延續了去年底的運行態勢，總體需求狀況良好，商辦物業投資意愿變強。

商辦物業投資意愿變強

2022年第一季度，上海商辦物業投資市場共出現

12筆大宗交易，交易金額共計人民幣226.5億元，環比下降36.4%，同比上升91.8%。盡管今年一季度時值春節假期，疊加季末疫情突襲申城，但季內成交總額依舊高于近5年同期均值。此外，投資型交易依舊占據主導地位，自用型交易僅占25%，這也從側面反映出目前投資意向逐漸走強。

從投資物業類型來看，寫字樓物業交易占比排在首位。根據今年一季度的實際成交情況分析，其中半數成交源于電子、智能科技相關行業自用買家購置辦公空間。同時，隨著高科技企業在近兩年所呈現出的活躍租賃需求，更多投資者將目光聚焦于創新產業密集且氛圍相對成熟的區域，因此在一季度有數筆大宗交易發生在張江、楊浦等科創高地。

另外，產業地產類物業交易筆數占比約25%，主要以多樣化的物流資產為主，其中包括輻射長三角區域的優質物流及工業資產包。據了解，投資者主要關注兼具價格優勢與改造條件的增值型投資機會。此外，隨著年初若干長租公寓本土化政策相繼出臺，越來越規范的市場環境加上REITs擴容擴募所帶來更為明確的退出路徑，致使長租公寓類物業投資熱度不減。

在一季度，內資買家表現活躍。初步統計發現，按交易筆數歸類，內資買家占比高達92%。據了解，在所有買家中，除地產基金與機構投資者外，地產公司占比達60%，依靠其成熟的物業改造及運營能力，推動增值型交易與核心增值型交易在一季度呈現齊頭并進格局。

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶對本刊記者表示，根據世邦魏理仕今年發布的《中國2022年投資者意向調查》數據，投資者的購置與出售意愿均創下新高，預示著大宗交易市場將在年內更加活躍。王晶說：“我們觀察到有部分投資者對寫字樓租賃需求預期不斷變強，多數受訪者對核心寫字樓資產表現出濃厚的興趣，當然也有少數受訪者傾向于溢價收購商務園區物業?！?/p>

空置面積持續下行

今年一季度，由于位于核心區域的優質寫字樓租戶需求持續上升，加之供應面積有限，上海寫字樓空置面積持續下降。

據了解，在今年一季度，核心區域寫字樓僅前灘信德中心一個項目入市，體量為7萬平方米，環比減少68.6%。但同期內優質寫字樓租賃凈吸納量為27.3萬平方米，環比增長5.0%。不斷增長的租賃需求，使得空置率較去年底下調1.3%，整體空置率下降至15.3%，為近年來新低。

從行業需求方面來看，各行業表現各不相同。由于注冊制逐步推進為資本市場發展提供動力，以證券、基金、資管擴租為主的金融需求被進一步激活，成為今年一季度滬上寫字樓租賃市場“成交大戶”，其中陸家嘴及其外圍區域與外灘區域特別活躍。受資本青睞的新能源汽車及化妝品類也是一股重要力量，同時生物醫藥及醫療器械類企業升級差異化選址帶來的需求還在持續。此外，以精裝獨立辦公室模式為首的第三方辦公服務持續擴張，也吸納了部分核心及核心拓展區的寫字樓項目。

從區位表現上看，多數板塊均有不錯的表現。由于南京西路、淮海中路可租面積減少，上海部分核心拓展區如北外灘、火車站、四川北路以及其他新入市項目不斷被市場需求所消化，同時濱江新興區域世博前灘、后灘優質樓宇持續吸引醫藥及工業制造業等企業搬遷擴張，大虹橋商務區由政府機構職能建設的整棟辦公需求也出現明顯改善。當然，也有少部分市場面臨租戶外流壓力，在一季度去化表現不盡如人意。

租金方面，因主力需求戰略擴張穩健布局，不斷提升的入駐率讓核心商務區和濱江區域的議價空間變小，一季度末上海市租金報價和有效租金分別上調1.0%和1.1%，租金報價達到279.5元/月/平方米。然而，近期由于受到疫情影響，租賃活動受阻，預期業主后續將隨行就市調整租金以應對去化放緩的情況，租金進一步上漲的步伐可能因此放緩。

優質零售物業表現搶眼

由于多家購物中心在一季度積極開展品牌調整和整體升級動作，消化掉了2021年入市的項目，空置率創3年新低。

監測結果顯示，截至一季度末，全上海市優質零售物業空置率環比下降0.3個百分點，達6.4%，為3年新低。隨著空置率的下降，全上海市購物中心首層租金達到34.9元/天/平方米，環比上升0.4%。

來自餐飲行業的租賃需求依然旺盛，需求占比達到了45%左右，接近半數。其中，咖啡茶飲和亞洲食肆品類需求排在首位?？Х炔栾嬞惖栏偁幰琅f火熱，今年一季度BlueBottleCoffee內地首店在上海蘇州河畔亮相，緊接著第二家門店也在靜安嘉里中心亮相。此外，MStand在靜安大悅城開出首家冰淇淋概念店，推出多樣創新產品線。另外，中式飲品借勢國潮加快發展速度，1828王老吉在尚悅灣開出旗艦店，而來自廣西的特色茶飲品牌阿嬤手作上海首店也在新天地開業。除了本土餐飲企業之外，以日本和泰國料理為主的亞洲食肆在一季度布點也變得格外積極。時尚服飾需求熱度不減，占比18%。借助冬奧余溫，運動品牌持續擴張，NBGREY概念店亮相，德國奢華運動品牌BOGNER入駐恒隆廣場。另外，潮流設計品牌集結前灘太古里，多家上海首店相繼入駐。服務業態需求占比為16%，主要是以美容和美發沙龍為主的個護品類擴張產生的租賃需求。A3F6C5AD-BC15-418E-AE86-BFBAD68F6D26