共有產權房托起百姓“安居夢”

文/本刊記者 楊芝 責任編輯/胡珊

（上圖/寧波市住建局供圖）應家2#地塊共有產權住房參考方案。

在共同富裕的道路上，住房問題一直都是社會關注的熱點。作為扎實推進寧波高質量發展建設共同富裕先行市的重要舉措之一，《寧波市共有產權住房管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）于2月26日起施行。

該《辦法》的出臺，旨在深入推進寧波市住房保障和供應體系建設，實現購房者擁有產權住房的夢想。那么，寧波市共有產權住房主要面向哪些人群供應？價格和權屬如何確定？上市交易有哪些限制？政府產權份額如何購買？近日，針對這些市民關心的問題，記者采訪了寧波市住建局相關負責人。

嘉賓

寧波市住房保障和房屋征收管理中心主任 袁布軍

寧波市住房和城鄉建設局住房保障處處長 胡利順

寧波市住房保障和房屋征收管理中心副主任 孔林海

記者：請問《辦法》出臺的背景是什么？

袁布軍：黨的十九大提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2021年6月印發的《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》明確提出，完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，首次從國家層面確認了共有產權住房是當前及今后一段時期住房保障體系的重要組成部分。

為貫徹落實黨中央、國務院關于完善住房保障體系的決策部署，寧波市積極推進住房供給側結構性改革，推出與市場接軌但兼顧保障性的共有產權住房，推動住房回歸居住屬性，滿足人民群眾對美好生活的向往。

記者：什么是共有產權住房？共有產權住房的房源如何籌集建設？

袁布軍：共有產權住房是由政府投資或政府提供政策優惠，按照有關標準籌集建設，限定套型面積，限制使用范圍和處分權利，實行政府與購房家庭按份共有產權，面向符合規定條件的本市無房家庭供應的保障性住房。

《辦法》提出3種籌集建設房源渠道。一是以出讓方式供應土地集中建設。土地出讓前，住房保障部門應當會同有關部門確定共有產權住房建設要求、車位車庫產權歸屬、不動產登記、房源回購等內容，納入土地出讓條件。二是商品住房項目配建。土地出讓前，住房保障部門會同有關部門確定共有產權住房建設要求、配建比例、不動產登記等內容。三是既有房源轉用。政府房源、商品住房或其他社會房源，可以按照規定程序轉為共有產權住房。可由住房保障實施機構提出具體實施方案，經住房保障部門征求發改、財政、自然資源規劃等部門意見，按權限報本級政府審議通過后組織實施。前兩種籌集建設的共有產權住房單套建筑面積以中小套型為主。既有房源轉用的，不受前述套型面積限制。

（圖/寧波市住建局供圖）寧波迄今最大的限價房小區甬樾灣。寧波第一個共有產權房小區就建在甬樾灣的北側。

記者：共有產權住房的價格和權屬如何確定？

袁布軍：為抑制投資投機性購房，共有產權住房將按照市場價格進行銷售。其中，交付未滿1年的，市場銷售價格參考相近時期、相鄰地段商品住房項目銷售備案平均價格；交付滿1年的，市場銷售價格參照相近時期、相鄰地段存量住房小區平均交易價格。單套住房銷售價格在上述市場銷售價格基礎上，結合樓層、朝向、位置等因素，實行差價浮動。

共有產權住房產權份額由購房家庭與政府按比例共同持有。購房家庭產權份額是購房家庭實際出資額占共有產權住房市場銷售房款的比例，原則上不低于60%，不高于80%，同批次銷售同一項目的產權份額相同；申請前12個月家庭人均可支配收入低于上年度當地城鎮居民人均可支配收入的購房家庭，購買政府籌集建設的共有產權住房，可以自主選擇持有不低于60%的產權份額。其余部分為政府產權份額，由政府指定部門或機構(以下簡稱代持機構)持有。

《辦法》指出，集中新建共有產權住房居住區的車位、車庫產權歸政府所有；居住區配套設施除根據有關規定移交相關部門外，其余部分歸政府所有，政府所有的由代持機構持有產權并負責運營管理。

記者：共有產權住房的購房者需要符合哪些條件？

胡利順：《辦法》將供應對象覆蓋到本地城鎮戶籍家庭和非本地城鎮戶籍家庭。

本地城鎮戶籍家庭，需要同時符合下面這些條件：一是主申請人具有共有產權住房供應行政區域城鎮戶籍連續滿10年或申請前12個月在當地連續繳納社會保險且無補繳記錄；二是在本市無房屋；三是家庭人均年可支配收入低于上年度當地城鎮居民人均可支配收入的150%。

非本地城鎮戶籍家庭，需要同時符合這些條件：一是主申請人是在當地登記注冊的單位穩定就業且正常繳納社會保險，申請前5年在本市累計繳納社會保險滿36個月，申請前12個月在當地連續繳納社會保險且無補繳記錄；二是在本市無房屋；三是家庭人均年可支配收入低于上年度當地城鎮居民人均可支配收入的150%。

對于列入本市人才分類目錄且經認定的高級及以上層次人才，《辦法》明確可以放寬或者取消繳納社會保險、收入財產等條件并優先供應。同時，還可根據工作需要，分項目分批次定向定量供應人才集聚的特定企事業單位特定范圍在職人才，具體供應方案報經本級政府審議通過后組織實施。

記者：共享產權住房對哪些人群限制供應？

胡利順：《辦法》還對限制供應的家庭和正在享受其他住房保障政策的家庭政策銜接進行了明確。

購買過本市低收入家庭住房、經濟適用住房、限價房、共有產權住房等保障性住房的，或者被列入嚴重失信名單的家庭，不得申請購買共有產權住房。

符合條件的購房家庭應當滿足本市住房限購條件且只能購買一套共有產權住房。

租賃公租房、保障性租賃住房、公有住房的購房家庭，應當在簽訂購房合同前騰退或者以市場租金租賃該住房，租賃期限至共有產權住房交付通知送達后滿6個月止。

對享受公租房租賃補貼的購房家庭，應當自簽訂購房合同次月起停止發放租賃補貼。

記者：共有產權住房可以上市交易嗎？如果可以，上市交易有哪些限制？

胡利順：《辦法》規定，取得不動產權證書滿10年的共有產權住房可以上市轉讓。購房家庭既可以通過購買政府產權份額，獲得全部產權后上市轉讓，也可以與代持機構按照各自產權份額上市轉讓，分配總房款的相應部分，住房性質轉為普通商品住房。

取得不動產權證未滿10年的共有產權住房，購房家庭產權份額不得上市轉讓，但有下列特殊情形之一的，同時符合當地住房限售規定，經住房保障實施機構批準，代持機構可以按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最低價格回購：

一是購房家庭在本市新購商品住房的；

二是購房家庭戶口全部遷離本市或者成員全部出國定居的；

三是非本市戶籍購房家庭居住證全部被注銷，但因戶口遷入本市導致的除外；

四是購房家庭因重大疾病救治需要籌集資金；

五是購房家庭產權份額因購房抵押貸款合同違約被司法處置；

六是市人民政府規定的其他情形。

記者：如果購房者想要擁有完整產權，政府產權份額該如何購買？

孔林海：為滿足購房家庭擁有完整產權份額的愿望，同時促進住房保障資金良性循環使用，《辦法》規定在兩個時間段，符合條件的購房家庭可以購買政府產權份額：

一是取得不動產權證滿4年(含)、未滿5年(不含)的共有產權住房，未持有其他住房的購房家庭可以按照原購房價格一次性購買政府產權份額，準予上市交易時間不變。

二是取得不動產權證滿10年(含)的共有產權住房，購房家庭可以按照屆時單套市場銷售價格一次性購買政府產權份額，并可根據屆時購房家庭經濟困難狀況、未持有其他住房等情況給予合理優惠，具體優惠政策由市住房保障部門另行規定。

（沈永革 繪）

購房家庭拒不履行住房保障部門作出的有關房屋管理的行政決定或者有違約行為未改正的，不允許購買政府產權份額。

房源使用方面，在取得完全產權前，原則上不得擅自轉讓、贈與、出租、出借共有產權住房。

記者：產權份額繼承、離婚析產等情況如何處理？

孔林海：《辦法》還對購房家庭產權份額繼承、離婚析產、夫妻加名等特殊情形處理進行了明確。

購房家庭產權份額繼承、離婚析產、夫妻加名的，按照以下不同情形分別處理。

一是繼承人或受讓人沒有其他住房的，按照規定提交申請后，可以與代持機構簽訂房屋使用協議，作為共有產權住房使用。

繼承或受讓后的不動產登記，住房性質仍為共有產權住房，限制交易期限從購房家庭首次取得不動產權證之日起計算，不動產權證書上注記“繼承”“離婚析產”或“夫妻加名”等內容。

二是繼承人或受讓人有其他住房的，在《辦法》適用范圍內，繼承人或受讓人應當申請購買政府產權份額或者由代持機構按規定回購購房家庭產權份額。

記者：針對違規情況如何處罰？

孔林海：《辦法》還對建設單位違規銷售和購房家庭違規申請的情形和責任進行了明確。

項目開發建設單位違規向未取得購房資格的家庭銷售共有產權住房的，住房保障部門可以按照合同約定，要求其改正，并追究其違約責任。

房地產經紀機構及其經紀人員不得違規代理共有產權住房轉讓、出租等業務。違規代理的，根據房地產經紀管理等有關法律規定處理。

購房家庭不如實申報，故意隱瞞或者虛報身份相關狀況的，偽造或者提供不真實材料申請共有產權住房的，違背承諾或未按規定時間騰退所租賃的公租房、保障性租賃住房、公有住房的，5年內不得申請本市各類保障性住房，并按以下情形處理：

一是已取得資格的，取消其購買資格；

二是已簽約的，解除購房合同，購房家庭承擔違約責任；

三是已交付的，責令其騰退房屋，由代持機構收取住房占用期間的市場租金，按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最低價格回購購房家庭產權份額，并追究其違約責任；

四是不能騰退的，按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最高價格向代持機構補繳差價款。

五是涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

購房家庭未在規定時間內選房或選房后未按規定簽訂購房合同和房屋使用協議的，或因自身原因導致簽訂的購房合同被解除的，已取得的共有產權住房購買資格即時失效，累計兩次及以上的，5年內不得申請本市各類保障性住房。

在取得完全產權前，購房家庭有違反房屋使用協議約定行為的，可以按照協議約定，要求其限期改正并追究其違約責任；逾期未改正的，住房保障部門可以取消其保障資格，責令其騰退住房并禁止其5年內申請本市各類保障性住房。代持機構可以按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最低價格回購購房家庭產權份額。