宏觀調控下區域化的房地產政策研究

賈曦

摘? 要：隨著我國改革開放以來經濟的快速騰飛，房地產這個人們生活中重要的生活資料已然成為衡量國家經濟發展和人民生活水平的標準之一。在中國，從古至今房屋被視為一個家庭的重要組成部分，安居樂業的思想在中國傳統文化中深深根植。如今，房地產早已進入行業市場化，并在過去四十多年的發展中市場規模不斷擴大，在很大程度上增長了國民經濟，同時給人們提供了更加舒適的生存環境，但由于市場供需關系、收入增加、人口的增長等因素導致我國的特有的消費心理以及畸形的消費方式。由此可見中國的房地產市場是一個復雜的消費市場。本文著重研究在國家宏觀調控的背景下各地房地產市場的不同規劃以及發展前景。通過已有政策進行分析，進一步對中國不同區域的房地產政策進行研究。

關鍵詞：區域化;房地產;供需關系;政策調控

1 概述

在我國城鎮化進程中，房地產市場一直或多或少的受到來自政府調控政策的影響。本文通過對近十年各省市的數據分析，可將其分為東部、中部、西部的差異，政府政策對房地產房價的影響程度依次遞減。產生這種變化是由于東部、中部、西部的發展不均衡所導致的，這又將我國東西部經濟發展的差異化體現在房地產市場的區域化之中。房地產行業存在區域差異性，需求彈性會根據區域不同而有所不同，一線城市的房價甚至在市場價格居高不下的情況下仍表現出剛性需求的市場特征。因此如何合理制定政策，調控正在高速發展的房地產市場是我國經濟發展必須要經歷的一道門檻。在市場整體存在差異化的背景下，政府如何通過制定政策來進行宏觀調控，從而促使它發展方向和速度趨于平穩，這對房地產行業以及區域經濟發展具有積極的向好意義。

2 目前房地產價格的影響因素

伴隨著社會經濟的不斷發展，房地產市場化改革在我國悄無聲息的開始，在這短短的四十幾年時間里，房地產行業呈現出快速、無序、超出控制的惡性發展。人們的消費觀念也在這樣的大趨勢之下變得非理性。由此所導致的問題的外在表現就是房價的飆升。其中供需關系、區域化差異、政策調控、管制等均對房地產市場的均衡發展有著不小影響。

（1）供需關系

供給、需求對于房地產價格的影響當屬最重要的部分。短期房地產市場的供給并不是彈性的，所以在短期內需求占主導地位。房價在長期來看還與居民收入的增長在一定階段上呈現正比例關系，居民收入增長可帶動需求增長，在一定程度上導致房價升高。

（2）政策調控

在我國特殊的房地產市場背景下，政府的宏觀調控對房地產市場的影響占主導走勢的作用，政府在調控房價方面出臺了很多政策，但是由房地產市場受到各方的共同作用，促使了矛盾激化，整個市場形成惡性發展的趨勢。政府通過政策調控更加明確調控目的，制定更加合理的策略。因此，政府應采取適當的措施，積極引導市場消費和投資，為房地產市場的健康發展提供良好的宏微觀環境。

（3）區域化市場

房地產的區域性由其地理位置的不可移動性決定。房地產是不動產，不能像一般的商品那樣在一個地方生產而可以運輸到另外一個地方銷售，一個城市的房地產的需求絕大部分來自于本城市的行政企業單位及居民。房地產需求的區域性還表現在同一個城市的不同地段房地產產品需求的差異性，特別是用于商業和服務業的房地產，在城市黃金地段上，即使價格較高需求也很旺;在偏遠地段上，即使價格較低其需求仍然較少。

3 我國房地產市場現狀

房地產市場的走勢與供給和需求相關，但在其中還有其他的參與者，這就導致通過簡單的供需關系不能夠將這種內在邏輯聯系表達出來，由此可見它是一個交易信息極不對稱的市場。目前房地產市場為中國的經濟增速作出了很大貢獻，與此同時在這種過快的發展之下，出現了很多弊病，如房價一直高居不下、供給與需求不對應等問題。

由于房地產是資金密集型行業，所以房地產的開發需要持續穩定的資金鏈以及國家政策的支持才能維持一個良性循環的運行狀態，當市場發展的過快之后，只能通過銀行貸款解決資金鏈的問題。但由于我國金融體系的不健全，導致大量資金的貸出易引發借貸危機。杠桿在無形中增大。所以建立起健全的房地產金融體系，努力擴充和引導探索房地產投資渠道，能夠有效地緩解購房中產生的資金壓力。

房地產市場呈現區域化的特征，這將房價飆升、供需不均衡、資金泡沫化等問題表現得愈發明顯，在不同地區所表現的問題不盡相同，針對我國的區域化房地產市場研究是一項有意義同時也很迫切的工作。在此之前國家出臺了相應政策來解決區域化問題，但由于各種因素共同作用使得供需關系滯后，最終收效甚微。國家政策是國家管控房地產市場的紐帶，對于復雜的市場環境，所出臺的政策應該從多方面，各角度來考慮。

4 制定區域化房地產市場政策建議

宏觀調控應有長遠的考慮，短期見不到成效未必行不通。因為房地產市場的反饋存在一定的滯后性，如果能將還未出現的問題及早通過制定政策使其得到有效的防治，這就能在一定程度上緩解出現問題后再出臺調控政策的窘迫。

完善宏觀政策相關法律規范。應提高重要的政策的立法高度，這對實施效果的提升更加有效。宏觀調控法律體系應包括宏觀調控主體立法、宏觀調控手段立法、宏觀調控監督方面的立法等三方面的內容。

由于我國特有的地區經濟發展差異，在制定和實施政策時應充分考慮各地區實際情況，避免“一刀切”的現象出現，適合東部地區的政策未必適合西部地區的實際情況。房地產市場的宏觀調控是一個復雜的工程，需要包括政策、經濟、文化各方面因素的共同參與，這樣才能因地制宜，達到調控的目的。

注重宏觀調控政策輿論導向的科學性，宜采用相對穩定的房地產政策，政府對房地產市場進行宏觀調控的后續政策應該清晰明朗，給消費者一個正確的市場預期，避免房價的恐慌性下跌，只有建立一個健康、公平、可持續的房地產市場，制定的政策才能發揮它的作用。

5 結語

目前我國房地產市場區域化差異明顯，地理、經濟、政治、人文等方面的共同作用導致了這種現象的產生。我國房地產市場雖然復雜多變，但在其中也存在一定經濟規律，只要在摸索中一次次實踐，總結經驗，通過大數據的分析，針對不同的地區，建立更加有效的應用模型，通過掌握區域市場趨勢，制定更加有效的政策，從而促進房地產市場的健康發展。

（本文指導教師：王婧）

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