房地產板塊震蕩走強

劉夏

保交樓，穩民生，各大房企都在積極行動，穩步推進樓盤復工復產，讓“保竣工、保交付”的目標成功實現。

資本市場也有了積極的表現，9月8日，在利好消息刺激下，A股房地產開發板塊持續活躍。粵宏遠五連板漲停，濱江集團漲超7%，華發股份、新華聯、中交地產、榮安地產、光大嘉寶、南國置業等股拉升上漲。

上半年交付數據

8月底，房企半年業績報告開始密集發布。這是房地產市場自去年下半年明顯下行以來，房企出爐的首份半年報。

萬科地產在半年報中表示，要保障項目的平穩交付。上半年，萬科實現11.5萬套住宅的平穩交付，共30家城市公司的94個交付批次實現交房即交證，占全部交付批次的35%，較2021年全年的比例提升10個百分點。

龍湖集團半年報數據顯示，上半年交付76個項目，共計5.25萬套住宅，100%按期交付，其中超30%項目實現提前一個月以上交付。此外，龍湖集團不斷升級交付體驗，上線“云交付”“交房即交證”等服務，交付客戶滿意度高達91%。

金科地產半年報數據顯示，金科地產如期完成交付118個批次，住宅交樓超3萬戶，交付面積約626萬平方米。截至報告期末，公司及所投資的公司在建項目約370個，全年新開工面積約115萬平方米，在建面積5479萬平方米，竣工面積約464萬平方米。

中南建設在半年報中表示，上半年完成3.3萬套房屋的交付，預計下半年還將交付8.3萬套。建業地產也在上半年完成交付項目31個，共11457套，其中有8個項目超2100套實現提前交付。

南京高科半年報業績顯示，2022年上半年實現營業收入約14.86億元，同比下降58.94%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.05億元，同比下降1.94%。上半年，公司房地產業務實現合同銷售面積1.14萬平方米（均為商品住宅銷售項目），同比增長1040%;實現合同銷售金額4.59億元（包括商品住宅、車位等銷售），同比增長709.05%。

光大證券表示，保交樓獲多部門聯合支持，市場情緒舒緩，利好地產股反彈。當前從中央到地方的各級政府對房地產行業政策支持力度均較大，同時各地紓困政策不斷，多城通過放松“四限”、提高購房補貼、放寬人才落戶條件等激發市場需求活力。

克而瑞產品力研究中心表示，在目前房地產調控穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標下，只有保竣工、保交付，才能保障房地產業的良性循環和社會的健康穩定發展。

華泰證券認為，5年期LPR降幅更大，首次超過MLF利率降幅，其主要目的在于穩定房地產市場。對于房地產而言，保交樓是核心，但穩房價是關鍵，促進需求回暖才能讓整個行業重回正常軌道。

業績分化比較明顯

數據顯示，有120家A股房地產上市公司披露了2022年半年報，其中有38家公司凈利潤為虧損狀態，84家公司凈利潤同比下滑。

從多只地產股披露的2022年中報業績可以看出，不少優質房企的業績已漸有回暖，市場悲觀情緒正逐步修復。

例如，保利發展在報告期內實現營業總收入超1107億元，同比增長23.13%;實現歸母凈利潤108.26億元，同比增長5.11%。

萬科A在報告期內實現營業收入、歸母凈利潤的雙增長，實現營收、歸母凈利潤分別為2069.2億元、122.2億元，同比增速分別達23.82%、10.64%。萬科董事會主席郁亮表示，對未來止跌企穩、穩中有升有信心。

綠地控股2022年上半年實現營業總收入2047.36億元，同比下降27.64%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤約42.02億元，同比下降48.97%。粵泰股份2022年上半年實現營業收入約10.86億元，同比增長308.48%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為虧損6.31億元。

不過，大多數房企的日子仍然不好過。數據顯示，有8家A股上市公司上半年凈利潤虧損達10億元以上，包括金科股份、ST泰禾、陽光城等上市房企。其中藍光發展巨虧52.48億元，陽光城巨虧36.23億元，中天金融巨虧30.13億元，業績分化非常明顯。

行業回暖仍需時日

面對2022年上半年的業績滑坡，房企們也在查找原因。

市場低迷疊加疫情影響導致銷售回款遇阻，項目結轉結構變化導致毛利率下滑，合作項目增多致使少數股東損益占比提升等成為房企半年報出現頻率最高的語句。

另外，計提資產減值規模增加也成為不少房企的痛點所在。

據悉，世聯行、碧桂園、弘陽地產、建業地產等房企均提及資產減值規模增加是業績下滑或虧損的原因。

中房研協分析，受行業盤整及疫情影響，房企普遍通過降價促銷的方式推動銷售回款提速，在綜合評估銷售回款和資產規模之后多數房企計提資產減值，一定程度拉低了凈利潤水平，成為部分企業虧損的主因。

從運營角度來看，房企在大力促銷售、拉回款，但是實際數據表現卻不盡如人意。

中指院數據顯示，2022年1―8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較上月收窄1.1個百分點; TOP100房企權益銷售額均值為343.4億元，權益銷售面積均值為227.6萬平方米，同比分別下降47.6%和51.2%。

隨著銷售額的減少，房企的梯隊分化也更明顯，TOP100的房企中，銷售額超千億元房企10家，較去年同期減少14家;超百億元房企96家，較去年同期減少48家。

隨著境外融資市場風險系數走高，大部分房企暫停海外融資活動。中指院數據顯示，2022年8月，房企無海外債發行，僅通過發行信用債進行融資，發行規模同比仍保持下降趨勢。其中，信用債發行規模為281.49億元，相較于去年7月494.15億元，同比下降43.03%。從融資成本來看，信用債融資成本有小幅上升，其中信用債平均利率為3.37%，環比增長0.08個百分點。

房企如何破局？中信證券研報指出，保交樓是現階段地產政策的關注重心，有助于緩解居民對交付的擔心，從而推動房地產市場走向平穩。政策性銀行專項借款的推出，有助于加快化解保交樓的資金壓力。預計今年下半年，按揭貸款利率的降幅有望達到50個基點，將成為最有力的推動銷售復蘇的工具。