現房銷售寫入土拍

白利倩

隨著部分城市的項目“停工”問題頻現，購房者對現房的期望越來越殷切。如今，隨著多地將現房銷售寫入土拍文件，全面現房銷售正在逐漸實現。

多地土拍文件中寫入現房銷售

今年下半年以來，各地“停貸”涌現。為了房地產市場的穩定，各地推動保交樓的政策頻頻出現。其中，現房銷售成為重要的突破點。

7月15日，福州永泰縣自然資源和規劃局一則公告顯示，葛嶺鎮溪西村一地塊出讓，競得人需按現房銷售實施，規劃房屋竣工驗收之后，方可申請房屋銷售手續。

8月24日，合肥市發布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地。公告明確提出必須按現房銷售，這在合肥尚屬首次。

事實上，現房銷售并不只有合肥、福州，且現房銷售寫入土拍并不屬于首次。

中指監測顯示，2021年以來，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、海南等省市在土拍環節就試點現房銷售，其中，北京2022年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競報現房銷售面積程序;第二批集中供地中，17宗地塊中有12宗涉及競現房銷售;第三批次供地18宗地塊中有13宗項目設置了競現房銷售面積環節。可以說，今年以來北京各批次涉及現房銷售的地塊宗數逐漸增加。

不過，如果從時間上追溯，現房銷售寫入土拍并不是起始于2021年。現房銷售最早可追溯至2014年。2014年7月9日，上海市黃浦區五里橋街道在土地出讓預合同中首次提出了“該地塊內建成房屋不得預售，須以全裝修現房銷售”。

對此，易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，此前提現房銷售和現在提現房銷售，有一個本質的區別。此前提現房銷售是通過現房的模式來限制一些企業非理性的拿地，這和土地的限價政策有關系。現在提現房銷售是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護購房者的權益角度，提出現房銷售模式。

現房銷售的好處

對于購房者來說，現房銷售無疑是重大改變，相比預售方式，能夠獲得最大的益處。簡單來說，主要集中在兩個方面。

一是所見即所得，購房風險小。預售方式帶來的交房不確定性，讓很多購房者對于購房都望而卻步。事實上，現下購房的維權也主要是由預售模式隱藏的問題所致，如按時交房、交房品質等。如果不是現房，這些問題的主動權就在開發商手里，購房者很難確保自己所購房產的如約交付。現房銷售則是所見即所得，相中了再購買，這樣就可以相對減少購房風險。

二是購房成本更低。眾所周知，預售的期房，往往需要一段時間的等待期，短則一年，多則三四年。在這段時間內，如果簽訂購房合同，購入房產，那么購房者就需要支付購房款。這段時間里，如果是貸款購房，那么無房客戶需要一邊還貸，一邊支付房租，即使有房，也需要支付貸款利息。但是現房銷售，無房的購房者可以及時入住，減少租房成本，而有房的客戶也可以多一份房屋出租的租金收益。

可以說，現房銷售對于購房者來說，具有極大的吸引力。事實上，現房銷售，對大部分房企來說，也有諸多好處。

例如，現房銷售不受預售規則約束，推售靈活。按照現行政策，現房銷售的項目，可以不受預售規則的約束，自由制定推售節奏，這樣一來，開發商就可以對房源進行靈活推售。

同時，營銷手段也能更豐富。相較于期房，購房者能夠更直觀地了解房源信息，從而決定購房決策。這就方便開發商在現房的基礎上制訂靈活、豐富的營銷方案，以促進成交量。

不過，現房銷售對于樓盤的品質要求更加嚴格，因為所見即所得。好房源能夠更好地抓住客戶，而品質差的房源則可能被淘汰。

預售制會消失嗎？

相較于期房，現房銷售可以更大程度保證購房者的權益，避免出現爛尾樓、開發商跑路等現象，確保了購房者能如期拿房，降低了購房者交房維權事件的發生概率，更有利于社會穩定。

同時，從現下各地現房銷售越來越普遍的現象也可以看出，現房銷售或許是大勢所趨。那么，這是不是意味著可以全面取消預售制了呢？

對此，有業內人士表示，“取消商品房預售制度是大勢所趨，但是從當前的房地產市場現狀來看，當下全面取消商品房預售制度并不是一個良好的時機，甚至可能會加劇房企的資金壓力，導致更多的風險暴露。目前來看，以試點方式逐步實施是當前被認可的最優的推進方式，在部分城市率先試點取消預售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產市場的穩定運行和良性循環”。

不過，也有專家認為，關于預售、現售制度的優劣，大家基本上已達成了共識。要讓購房者慷慨解囊，房地產業亟須喚回購房者的信任和信心，而現房顯然更能夠贏得購房者的青睞。未來，取消預售制是大勢所趨。

我們不得不承認，當前地產業已進入深度調整期，房地產行業的邏輯已經發生了改變，要拉回購房者，就必須保障他們的權益，贏得他們的信任。要穩住整個行業，使之獲得健康、持續發展，既需要一些立竿見影的措施，也需要穩定市場預期，為行業注入信心，而這個信心則主要來自購房者。