保交樓攻堅戰

吳輝

時下，保交樓、穩民生成為政策風向標。

9月，鄭州打響保交樓第一槍，要求10月6日前問題樓盤全面實質性復工。

秋風至，但樓市的“金九銀十”行情卻未再現。

今年以來，房地產行業持續面臨兩大危機：一是房企自身的債務危機;二是爛尾樓全國遍地開花，停貸風波不斷。普通民眾對樓市失去了信心，量價齊跌。據國家統計局數據，1―7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，同比下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

房子，既是一個家庭最大的資產，也是一個家庭最大的負債，有關房子的任何風吹草動，都能牽動人心。7月至今，保交樓開始成為政策風向標，從上到下的政策發力點轉為“保交樓，穩民生”。

9月12日，恒大集團召開復工復產保交樓周例會。許家印提出要求：“目前全國保交樓項目共706個，已復工項目668個，未復工項目38個，要求相關地區公司在9月30日前必須全面復工。”

保交樓，不僅關乎民生穩定，也能夠穩定房地產市場，修復和提振行業信心。

不過，這是一項艱巨且富有挑戰性的攻堅戰。據不完全統計，2022年是房企償債高峰期，到期債務近萬億元。

中央政治局會議首提保交樓

7月28日，中共中央政治局召開會議首提保交樓。會議指出，保交樓問題亟待解決，只有保交樓才能穩民生、穩預期，高級別會議定調后，后續各地舉措及配套資金加快落實。

而后各地陸續提出多種保交樓計劃，包括成立房地產專項紓困基金、棚改統貸統還模式、市場化收并購模式等。

7月29日，《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》公布，計劃設立100億元紓困專項基金。

據不完全統計，目前已有10余個城市陸續出臺保交樓相關舉措，包括南寧、湖州、石家莊、鄭州、合肥、萍鄉、江西省信豐縣、安徽省南陵縣、浙江省泰順縣、安徽省宿州市等在內。

保交樓2000億元來了

政策性專項資金2000億元給樓市吃了一顆“定心丸”。

8月29日，專項用于保交樓2000億元全國性紓困基金啟動。這筆專項借款初期規模達2000億元，各房企融資開啟。中央財政將根據實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過2年。

這2000億元不是無息貸款，并且地方政府借款期限不超過3年。借款前2年，利率2.8%，第三年漲至3.2%;若超過3年不歸還，借款利率在第三年基礎上翻倍。

業內人士表示，保交樓紓困基金一方面有利于穩定居民對期房和房價的預期。自停貸風波以來，各地不斷爆出地產項目資金短缺、竣工困難、購房者主動停貸的情況。預計伴隨著2000億元紓困基金的啟動，對已經停貸的項目，有望得到緩解，竣工有望恢復。另一方面對新房銷售有望起到穩定預期的作用，交付或將更有保障。

鄭州大干30天復工

在保交樓保民生方面，鄭州總是率先走在前面探索。

先是年初發布了“救市19條”，后是以最快速度出臺房地產紓困基金100億元，緊接著是“動真格”地推進停工樓盤全面復工。

9月6日，鄭州市召開強力攻堅保交樓專項行動動員會。市長何雄出席并講話。會議解讀了5個保交樓專項行動方案，對目前臺賬上停工爛尾的72個項目，要確保“10月上旬停工、半停工項目全面實質性復工”。

9月7日，《關于印發鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案的通知》（以下簡稱《通知》）傳開，根據《通知》，10月6日前，鄭州要實現全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。

《通知》不僅明確了時間表，要求10月6日前，還明確了責任制度，把責任分解到了區一級領導手上，更是嚴打表演式復工。說明當前復工不是形象工程，而是要有更好站位，要從保護購房者的權益角度出發積極落實工作。

“鄭州模式為后續其他一些地方制定文件提供了非常好的版本。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這是全國首個系統的、務實的復工文件，值得行業和各城市的關注或跟進學習。此次鄭州明確了三種復工路徑，即針對不同的資金狀況企業，規定了不同的復工方式。一是對于資金實力強的，則要督促其盡快全面復工;二是對于資金短暫困難的，則通過紓困基金和并購貸等形式，由政府平臺公司接手，先復工后清算;三是對于負債規模大的企業，則采取讓平臺公司代建的方式。

嚴躍進表示，這次鄭州對于預售資金“蒸發”之事也落實了嚴格的審計工作。從監管部門看，后續審計、財政和住房三部門會有專項審計的方案和工作小組。從資金挪用情況看，強調能夠追回的則應當依法追回。對于控股股東、實控人、銀行等負有責任的，則應當承擔責任。將嚴查不復工企業的偷漏稅問題。

9月8日，鄭州市住房保障局召開“鄭州市房地產開發企業瘦身自救行動”保交樓吹風會。其中一家房企透露，有約60家房企參與了會議，會議內容主要還是落實上述《通知》文件。

樓市信心危機

無論是國家層面的2000億元，還是各省市推出的紓困基金，無疑是一個好的開始，給了全國爛尾樓業主們一線希望。

但具體到操作層面，還是困難重重。

要知道，現在的危機，本質是老百姓對整個樓市的信心危機。

而紓困基金的實際效果還有待驗證，整個房地產的危機還在等待攻克。而保交樓，僅僅是破局之戰，關鍵還是要重拾和拯救整個市場的預期和信心。