不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響與策略分析

艾永麗

一直以來，房地產(chǎn)都是廣大人民群眾所共同關(guān)注的熱議話題。近二十年來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)入快車道，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)和支柱性產(chǎn)業(yè)，也迎來了黃金時代。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入到了黃金時代，隨著人民生活和經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)的價值量也越來越大，房地產(chǎn)權(quán)屬的確權(quán)也越來越重要。每一個家庭都繞不開購買剛需還是置換改善性住房這個話題。因此，制定出符合中國國情及當(dāng)前行業(yè)特征的政策法規(guī)，以此來規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益就尤為重要。

不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)內(nèi)容

不動產(chǎn)登記制度概述

不動產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)根據(jù)申請人的申請，將不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。登記制度所指的即為登記法律事實(shí)對當(dāng)事人所擁有的不動產(chǎn)權(quán)利的效力保障。不動產(chǎn)登記制度所具有的實(shí)際效力會受到法律政策與立法體系差異性的影響。在我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度中，不動產(chǎn)登記的主要效力大致可被分為以下四個方面：公示效力、形成效力、推定效力以及公信力。總結(jié)來看，不動產(chǎn)登記制度的特點(diǎn)如下：并不實(shí)施全方位的強(qiáng)制登記，以自愿申請為主，所采用的是實(shí)質(zhì)與形式審查并存的“四統(tǒng)一”登記模式（登記機(jī)構(gòu)、登記簿、登記依據(jù)、信息平臺的“四統(tǒng)一”），向權(quán)利人發(fā)放紙質(zhì)產(chǎn)權(quán)證書或證明、具有國家公信力。

不動產(chǎn)登記制度的作用

首先，不動產(chǎn)登記制度可以進(jìn)一步維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人的合法利益。從不動產(chǎn)的所有者的角度來分析，不動產(chǎn)登記制度能夠全方位的保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)，使其私有財產(chǎn)不受到外力威脅。另外從產(chǎn)權(quán)角度來分析，不動產(chǎn)登記制度則具有不容替代的權(quán)利。其次，不動產(chǎn)登記制度還可以進(jìn)一步規(guī)范我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場經(jīng)營環(huán)境。確保房地產(chǎn)行業(yè)的合法經(jīng)營，使得各項(xiàng)交易活動順利開展，減少不正當(dāng)行為出現(xiàn)。最后，不動產(chǎn)登記制度還可以為我國的房地產(chǎn)行業(yè)提供強(qiáng)大的數(shù)據(jù)參考。從國家政府層面予以考慮，不動產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一登記方式在實(shí)施過程中，會對房地產(chǎn)行業(yè)的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行高效整合，進(jìn)而為之后房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控以及政策制定提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)參考。

不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要影響

房地產(chǎn)價格方面

由于不動產(chǎn)登記能夠?qū)崿F(xiàn)對房產(chǎn)信息的實(shí)時查詢，可以在側(cè)面對二手房的交易市場予以監(jiān)管，并且也能夠?qū)Χ址拷灰资袌龅恼w價格帶來一定的抑制性作用。在上文中有所強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)登記制度能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)參考。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息平臺，全國范圍內(nèi)的聯(lián)網(wǎng)，讓眾多的“房哥”、“房叔”將無以隱身，從管理層面分析，這一舉措為未來房產(chǎn)稅的全面實(shí)施提供了重要的數(shù)據(jù)支撐。在這一制度的約束下，為少負(fù)擔(dān)高額的房產(chǎn)稅，那些擁有多套房產(chǎn)的擁有者可能會選擇短期內(nèi)大量拋售所持有的房產(chǎn)，造成房地產(chǎn)交易市場的供過于求的現(xiàn)象，長此以往則會造成房屋價格的持續(xù)下跌。同時，由于不動產(chǎn)登記能夠?qū)崿F(xiàn)對房產(chǎn)信息的實(shí)時查詢，可以在側(cè)面對二手房的交易市場予以監(jiān)管，對二手房交易市場的整體價格起到一定的抑制性作用。

二手房交易量

在不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施過程中需要進(jìn)一步明確房屋產(chǎn)權(quán)，因此其主要功能并非是對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。整體來看，不動產(chǎn)登記制度只是能夠在短期內(nèi)對各個地方上的房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來一些推動性作用。不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施需要由各個部門之間建立起高效的合作關(guān)系，通過構(gòu)建統(tǒng)一化的信息管理平臺，盡可能地簡化不必要的申請與審批流程。從這一角度分析，簡化的申請和審核流程相比過去復(fù)雜的登記流程會提高二手房的交易量。但在具體的實(shí)施過程中，隨著不動產(chǎn)登記制度的日益完善，基于我國的國情，國家政府已經(jīng)對房屋價格展開了十分精準(zhǔn)的調(diào)節(jié)和把控，尤其是對于經(jīng)濟(jì)水平較高的一二線城市，不動產(chǎn)登記制度目前尚不會對二手房市場帶來過高的影響。

整體的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施，短期內(nèi)勢必會對房地產(chǎn)交易市場中的買賣雙方帶來一些心理壓力，使得部分購房者持觀望態(tài)度，但此種狀態(tài)并不會持續(xù)過長時間。現(xiàn)如今，不動產(chǎn)登記制度的落實(shí)與實(shí)施已經(jīng)持續(xù)了數(shù)年的時間，可以看出，此項(xiàng)制度的落實(shí)并沒有對我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來較大影響。另外，從國家的戰(zhàn)略角度加以分析，通過不斷出臺新政策和新制度，可以督促整個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從根本上約束房地產(chǎn)行業(yè)市場中交易雙方的行為。在大數(shù)據(jù)技術(shù)和信息技術(shù)的支持下，不動產(chǎn)登記制度的實(shí)施還能夠?qū)ξ覈默F(xiàn)有房產(chǎn)進(jìn)行精準(zhǔn)分類，做好房地產(chǎn)信息的登記工作，從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中所衍生出的信息不對稱問題。在此項(xiàng)制度的約束和引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭氛圍變得更加公平、公正，同時還可以大幅度提高房產(chǎn)稅的征收效率。最后，再從房地產(chǎn)的整體調(diào)控角度加以分析，不動產(chǎn)登記制度還能夠有效完善個人的住房信息，讓房地產(chǎn)行業(yè)的市場供求關(guān)系變得更加和諧，增加購房者的交易信心。

不動產(chǎn)登記制度下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略及方向

信息資源實(shí)時共享

首先，需要結(jié)合各地的不動產(chǎn)登記制度實(shí)施經(jīng)驗(yàn)，盡快構(gòu)建出符合不動產(chǎn)信息共享中心運(yùn)行要求的管理制度，確保平臺中的所有信息登記操作均嚴(yán)格按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)來完成，及時更新數(shù)據(jù)庫，對目標(biāo)用戶的身份進(jìn)行明確劃分。其次，需要進(jìn)一步強(qiáng)化不動產(chǎn)管理部門的橫向關(guān)聯(lián)，使得不動產(chǎn)登記信息可以實(shí)現(xiàn)高效率共享，同時還要約束不動產(chǎn)信息的審核、登記以及管理工作的操作行為，提高工作效率的同時保證各個環(huán)節(jié)中相關(guān)信息的合理性和合法性。最后，需要進(jìn)一步設(shè)定更加嚴(yán)格的平臺使用權(quán)限。目標(biāo)用戶可以通過輸入個人賬號和密碼的方式來登錄平臺，相關(guān)信息只能由本人和被授權(quán)人使用，避免在這一環(huán)節(jié)中對用戶的個人信息造成泄露。

建立健全登記體制

通過全面了解全球范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記制度，目前有很多國家所采用的不動產(chǎn)登記體制仍然以土地登記為基礎(chǔ)。自2015年開始，我國全面整合了與不動產(chǎn)登記制度有關(guān)的職責(zé)，并且在各個地方上都設(shè)置了不動產(chǎn)登記中心，進(jìn)而為不動產(chǎn)登記工作的順利開展打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)過了數(shù)年時間的發(fā)展，部門之間的合作變得愈發(fā)密切，使得業(yè)務(wù)工作交接得更為順利。現(xiàn)如今，不僅大幅度提高了管理效率，同時還能夠?qū)V大群眾的個人信息予以保護(hù)。此外，在《民法典》的物權(quán)編中，也對不動產(chǎn)登記制度進(jìn)行了統(tǒng)一確認(rèn)，并重點(diǎn)針對《物權(quán)法》在實(shí)施過程中所存在的現(xiàn)實(shí)問題進(jìn)行了條款完善，具體包括以下兩個方面：首先，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一。在《民法典》的物權(quán)篇第33條中，將《物權(quán)法》第127條中的“縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證”修改為“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證”，此項(xiàng)改動從立法層面進(jìn)一步保證了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一性。其次，明確利害關(guān)系人在不動產(chǎn)登記資料查詢與復(fù)制中的義務(wù)。此項(xiàng)規(guī)定可以從根本上避免和杜絕利害關(guān)系人出現(xiàn)不正當(dāng)使用和泄露權(quán)利人不動產(chǎn)登記資料的情況。在《民法典》物權(quán)篇的第219條中明確規(guī)定“利害關(guān)系人不得公開非法使用權(quán)利人的不動產(chǎn)登記資料”。此項(xiàng)規(guī)定不僅能夠維護(hù)好權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，同時還可以有效保護(hù)房產(chǎn)交易活動中交易雙方的個人隱私，避免不動產(chǎn)登記資料被不正當(dāng)使用和隨意篡改。

簡化登記審核步驟

首先，需要從法律層面上著手來對不動產(chǎn)登記制度的司法解釋進(jìn)行完善與補(bǔ)充，保證登記體系的權(quán)威性和合法性。其次，還要進(jìn)一步提高不動產(chǎn)登記的便捷性。各地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在控制好精準(zhǔn)度的同時發(fā)揮出地方上的服務(wù)性，幫助廣大人民群眾合理解決房地產(chǎn)登記過程中所遇到的困難。

改變企業(yè)運(yùn)營方向

隨著不動產(chǎn)登記制度的全面實(shí)施和日益完善，政府有效掌握開發(fā)房企的相關(guān)信息，使得房地產(chǎn)開發(fā)商會將客戶的滿意度放到第一位。在日常的工作中也會拿出更多的精力和時間來維護(hù)目標(biāo)客戶，以此來增強(qiáng)自身的核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)在行業(yè)中的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié) 論

綜上所述，不動產(chǎn)登記制度對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)改革和創(chuàng)新有著非常重要的推動性作用。在未來的制定和實(shí)施過程中，不動產(chǎn)登記制度將會更好地維護(hù)不動產(chǎn)所有者的合法權(quán)益，更好地滿足廣大人民群眾的登記需求。

（蕪湖市繁昌區(qū)不動產(chǎn)登記交易服務(wù)中心）

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