新形勢下房地產經紀行業的困局與出路

覃慶

新形勢下房地產經紀行業的理論概述

房地產經紀行業涵義

雖然房地產經紀活動包括居間、代理和行紀三種主要方式，但行紀主要出現在普通商品的對外貿易領域，并不太適用于房地產，對于房地產經紀，按服務方式分類，主要分為房地產居間和房地產代理兩類。主要包括新房租售代理、二手房租售居間、代理及其他衍生的抵押等業務，隨著中國房地產市場的發展，中國房地產經紀行業也呈現出業務的多元化特點，在二十年來，中國房地產經紀市場從無到有，從誕生到成長，已經形成比較高的發展態勢。

房地產經紀行業的特點

1.房地產經紀的準入門檻較低。房地產經紀投資的規模較小，且能實現較快收益，因此可以吸引大量的社會資本，市場準入門檻較低是一方面，還有就是房地產經紀市場確實有較大的利潤。這樣一來，很多品牌化的房地產經紀公司迅速占領市場，擴大了服務覆蓋范圍。

2.市場存在頭部壟斷格局。中國房地產經紀產業發展存在競爭和洗牌趨勢，目前，頭部企業的市場占比上升，也導致了整體的市場發展競爭加劇。

3.房地產經紀行業存在“吃差價”的問題。目前在房地產市場發展過程中，可能存在經紀費用較高的問題，因為目前行業中沒有特定的規范確定應該收取多少中介費用、服務費用，這樣也導致了整體行業中存在收費不明的問題。

新形勢下房地產經紀行業原則

從市場發展模式看，房地產經紀市場存在長期的委托代理關系，同時這種關系是短期存在的，且雙方的信任關系會在交易結束后解除。但是房地產經紀行業需要穩定發展，其原則就是信任，這樣一來，通過雙方的信賴，能達成房地產經紀市場的有效融合，從而改善業內生態，實現行業現狀和行業形象的轉變。

房地產經紀行業的發展現狀

房地產經紀行業的基本情況

隨著我國房地產市場化程度的快速提高，國內房地產經紀行業蓬勃發展。特別是在一二線城市，房地產經紀已經獲得群眾的信賴，且具有非常廣泛的應用。自1998年住房制度改革以來，我國房地產交易市場不斷完善，而大眾也逐漸認可通過房地產經紀機構購買和租賃房屋的方式，在當今背景下，中國房地產經紀行業逐步形成了成熟的商業模式。（表1）

我國房地產經紀行業的發展模式

當前中國房地產經紀行業的發展存在發展速度較快，但是發展水平較低。當前主要的發展模式為加盟經營和中介直營相結合。從1988年中國成立首家房地產中介企業之初開始，房地產經紀行業的發展就沒有停止，如二十一世紀不動產率先提出加盟賦能三元素，品牌賦能+運營管理+培訓和資源共享，打造了加盟經營的最原始模式，后來，鏈家打造了規范化的直營體系，且通過貝殼找房打通中國超300個城市的房地產市場，在2018年，鏈家又打通了德祐地產的特許加盟模式，促進了房地產經紀行業市場的快速穩健發展。

房地產經紀行業的優勢

首先，在經營的規范化上，各大房地產企業涉足房地產經紀市場，本質上能提升產業的規范性。其次，房地產經紀行業的發展實現了房產建設和房屋銷售、轉讓等一系列流程的分割，這樣一來能降低因為開發商的壟斷行為導致的消費者利益受損。最后房地產經紀行業的發展是中國消費者自身權益的保障，通過行業規范房屋買賣和租賃行為，避免房屋銷售和租賃過程中產生的交易風險。

房地產經紀行業的困局

行業競爭激烈

隨著市場的發展，中國房地產經紀行業涉足企業數量逐漸增多。整體上房地產經紀市場的擴大也導致行業競爭加劇，在大眾消費觀的改變之下，越來越多的青年人不再熱衷房地產，因此也會加劇市場的競爭，影響整體行業的發展。

房地產經紀行業的結構不合理

現階段，隨著房地產經紀行業的不斷競爭和洗牌，雖然沒有絕對的龍頭企業，但一些龍頭經紀機構在新房和二手房的租售市場份額不斷上升，特別是在主要的一二線城市，一些龍頭企業在二手房市場占有較高的份額，在一定程度上壟斷了住房供應，甚至要求房地產企業和二手房的出賣人、出租人憑借壟斷地位“二選一”。以達到公平競爭的模式，在當下的房地產經紀行業中，寡頭壟斷趨勢已經形成，這樣一來會損害租房者、購房人等市場主體和房地產開發企業的利益，阻礙房地產市場健康有序發展。壟斷的房地產市場會導致整體難以實現科學化發展，影響市場的長久發展水平，也可能因為壟斷程度較高，從而產生收費過高、收費不透明等問題。

從業人員素質偏低，整體職業道德水平不高

從業人員的整體素質偏低是一個不可忽視的問題，很多房地產中介都是高中、大專學歷，且基本上服務年限較短，所以也很難提升房地產經紀中介的服務水平。此外，房地產經紀費應根據不同的代理項目收取。但是，一些房地產經紀機構存在濫收費用和亂收費的現象。他們除了收取經紀服務費外，還增加了看房費、信息費等多項費用，變相提高房地產經紀費，增加交易成本，阻礙住房資源的有效配置。

新形勢下房地產經紀行業的對策

建立健全房地產經紀行業法律法規

積極完善房地產經紀行業的法律法規，提升市場發展的規范性，目前中國關于房地產經紀行業的法律法規不斷完善，未來還要繼續規范法律的引導和規范地位，地方政府需要根據本地房地產經紀市場的發展情況，制定合理的管理和發展規劃，通過房地產市場的評估和優化，提高產業發展效能。政府方面需要根據行業的具體發展情況，合理作出宏觀經濟調控，規避房地產經紀行業發展所產生的風險，提高行業的抗風險能力和規范性。

完善房地產經紀行業的服務體系

當下，社會的發展和消費者的需求提升也給房地產經紀行業更大的發展機會，完善市場服務體系，提升完善、人性化的服務，將會是房地產經紀行業營銷的新趨勢，房地產經紀行業應當保障消費者的透明消費、優質服務，助力解決消費者購房問題，實現消費者體驗感提升。企業發展過程中，需要加強客戶關系管理，轉變傳統的營銷理念，實現信息共享、資源分析，為客戶提供個性化的營銷服務，在市場同質化的房地產經紀行業，能迅速吸引眼球并獲得市場信賴。

完善房地產經紀行業的人員培訓

重視人員力量對企業發展的支撐，因此需要積極加強企業文化建設，提高員工對于企業文化的認知和認同感，從而提升員工對企業的歸屬感。積極構建學習型組織，優化房地產經紀企業的內部培訓制度，培養員工不斷學習的意識，通過定期的培訓和多元化的學習課程，積極鼓勵并引導員工，定期舉辦讀書沙龍和工作經驗分享，讓員工的系統思考能力得到有效提升。在房地產經紀行業人員培訓過程中，還需要注意員工的職業道德培養，以服務客戶為基本，建立人本核心價值觀，持續提升員工的整體素質。

房地產經紀行業困局與出路的技術保障

積極重視房地產經紀行業的信息化發展，目前，很多房地產公司實現了信息化發展，通過網頁和APP實現了在線瀏覽、咨詢和交易，新技術的出現大大降低了交易雙方因為信息不對稱而導致的管理難題，且實現了房地產技術的開發和場景拓展，未來，為了提高房地產經紀的競爭力，就需要擺脫當下房地產經紀行業的發展困局，積極嘗試更多的新技術，加強對VR技術、人工智能等技術的應用，切實實現便捷化交易，有效降低房地產經紀行業服務不到位的問題。

結 論

總而言之，房地產經紀市場未來還有很大的發展前景，尤其是中國房屋市場進入存量時代，房屋建筑和房屋開發逐漸轉向房產服務，因此房地產經紀企業更需要抓住機遇、提升企業的管理效能，促進整體產業的優質化發展，讓整體行業更加規范有序。

（湖南省常德市石門縣住房保障服務中心）

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