新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考

羅旭婷

房地產經濟是推動國民經濟發展的重要力量，但是在新經濟形勢下，房地產經濟的固有發展模式對經濟發展產生限制。為改善這種情況，政府及房地產企業需要重新調整發展機制，在國家政策的引導下，優化企業運行機制，做好土地管理規劃工作。本文對當前房地產經濟發展現狀及問題展開探究，并提出房地產經濟可持續發展的理性思考，期望能夠為當前房地產企業發展提供參考與借鑒。

房地產是房產和地產行業的總稱，其包含了土地以及土地上建筑物所衍生出的權利。其中房產主要是指在土地上建設各種類型的房屋，這些房屋有些成為住宅，有些成為辦公用房、教育用房、廠房或者是商業區。地產則主要是指土地本身以及土地上下的空間，諸如土地所在區域內的道路及基礎設施都屬于地產范圍。房地產本身具備明顯特性，其不可移動位置固定，因此在經濟學領域也可以被稱為不動產。房地產行業與人們的日常生活息息相關，房地產項目建設為人們提供了住房便利，也改善人們的生活條件。鑒于該種情況，房地產經濟發展一旦出現問題，勢必會對國家宏觀調控產生影響。

一、我國房地產經濟對社會經濟的影響

房地產業經濟增長對整個社會經濟運轉的主動原因一般具體表現在如下幾個重要領域方面。第一，優化產業內部結構，促進制造業生產升級。目前我國正處在經濟社會快速轉型的重要時期，我國經濟社會快速發展的著重工作目標就是促進我國第三次經濟產業的蓬勃發展。而房地產開發業務作為我國第三次經濟產業的重要部分，對于優化我國產業架構有著一定意義，首先表現在產品供應地點的保證、從而促進產業架構升級，促進了我國三次經濟產業的平穩健康發展。由此可見，大中城市房地產經濟項目建設興起對大中城市經濟社會的繁榮有著巨大影響。第二，促進了整個社會主義國民經濟的可持續性。因為中國人口總量較多，所以在中國城鎮化人口數量日益增多的前提條件下，我國的地產經濟繁榮是解決城鄉居民房屋實際問題的主要路徑。而我國市場經濟的繁榮可以解決城鄉居民房屋過少的主要社會問題，同時也可以促進其他產業的繁榮，從而促進我國社會主義市場經濟的平穩繁榮。第三，拉動整個社會人才就業。房產業務的興起可以拉動上下游產業的快速發展，尤其是其他公共服務行業，如住房裝修、房產建筑設計、家用電器制作等服務行業，在一定程度上也可以提升就業率。第四，推動城鎮居民消費水平上升。地產經濟的發展可以推動社會居民消費水平的上升，同時地產經濟發展成為中國經濟發展的重心支柱性產業，在發展工作過程中可以繼續加強社會主義基本住房建設工程，滿足人民群眾對住房的需要，同時可以擴大人民群眾對其他產品的需要，如電器、家具、建材等，可以推動城鎮居民消費水平上升。

隨著經濟蓬勃發展，因政府缺乏行之正確的市場經濟監督而造成我國地產交易市場長期虛假繁華的狀態，產生房地產泡沫，對我國社會市場經濟平穩健康發展產生了極大的負面效。而虛假的房地產市場繁盛必將極大地危及中國市場經濟的可繼續健康發展，所以政府必須關注這個問題。房地產經濟的虛假繁榮不但對國民經濟發展產生了負面影響，而且會導致社會經濟危機。不少公司都會由于經營困難而倒閉，同時大批員工的失業也可能會導致社會不穩定。且因地產項目建設需要巨大的資金，而泡沫經濟的存在會造成商業銀行不良貸款增加，對中國金融發展產生了很大的負面影響。

二、我國房地產經濟發展現狀分析

從1998年開始，我國取消了福利分房制度，并且推廣住宅商品化制度，此時中國房地產開始進入快速發展時期。2009年開始，國內各類社會資本進入到房地產領域，全國各個地區的房價也飛速上漲。為了緩解房價上漲與國民經濟水平之間的矛盾，各個地方政府開始出臺調控政策，但卻陷入了調控怪圈當中。2017年3月開始，我國房地產行業進入了黃金時代，房產價格開始趨于穩定，市場秩序也逐漸完善。盡管到了2019年，一些處于熱點地帶的房地產出現過熱情況，但在政府宏觀調控下也快速緩和下來。如今，房地產已經不再像之前那樣出現暴漲或者是暴跌的情況。根據前瞻產業研究院所發布的2019年中國房地產行業分析報告顯示，從2014年開始，中國房地產在投資額方面呈現出斷崖式下滑趨勢，該年間政府所出臺的房地產市場調控屬于拐點，以強勢干預的方式強化市場監管。在分類調控原則的帶動下，越來越多的“救市”措施被公布出來，很多樓盤的價格開始下降。2015年期間，受到政策滯后所產生的影響，很多房地產企業的開發投資額度都不高。2018年開始，房地產行業再次回暖，開發投資的額度達到了120264億元，該數值同比增長9.5%。在進入到2019年以后，前五個月的房地產投資額度就已經達到46075億元，其中住宅投資為33780億元。

雖然住宅房地產的投資額度呈現出上升趨勢，但在2018年的商業地產白皮書中已經指出，商業地產處于投資額度下降趨勢。在過去的很多年時間里，我國劃分給商業辦公方面的土地規模比較大，一些城市依然面臨商辦用地的庫存壓力。在電商交易盛行的情況下，零售商業受到嚴重影響，商業地產也因此受到牽連。在2017年開始，商業地產投資就已經開始逐年減少，總體來說，商業地產已經過了投資高峰期。

據分析，2019年12月底相較于2018年12月底，其房價增長率已超過了11.51%，足見中國房地產經濟發展速度之快，而且，截至2019年12月底，全國近百個大中城市的房價每平方米均已破萬元。由此發現，不管是從經濟發展速度以及市場狀況而言，中國房地產經濟發展均呈現了蓬勃發展的態勢。與此同時，因此延伸而成的產業鏈的周邊行業，也受房地產經濟影響而處于繁榮期。如建筑材料生產行業、家電行業、建筑裝潢服務行業等，隨著其市場占有率的日益擴大，其經營發展也就有了有力保證。

由于我國住宅房地產業經濟的發展，其需求也出現了變動，特別是中高級房屋和產品房屋的供需均衡已經無法保證可持續發展，由此使得部分房產服務行業出現了負發展的經營狀態。比如在中國一線大城市，由于人流量穩定增加，對一般的產品房屋的需求量也較高，但由于一線大城市房租普遍較高，而在對居住房產展開調查時，由于把目光集中在高級住宅區，因而忽略了對商業房屋的需求量，從而極大地影響了我們當前民眾生活水平。這種狀況的產生，也促使了許多投資人不再對產業未來發展保持看好，而與此同時，國家政府部門也在樓市管理工作上制定了相應約束措施，受兩方面因素的共同負面影響，對房地產業的開發投資額也在逐步減少。

三、新經濟形勢下房地產經濟發展過程中存在的問題

（一）沒有遵循市場實際需求

隨著中國社會主義市場經濟的逐步建立與健全，政府必須重視中國客觀市場經濟的發展變化與規律，并通過在市場選擇項目位置、區域大小和建筑規模等各種因素，以減少由于供需側不對稱導致的供求失調。但就中國目前房地產業經濟發展狀況分析，住宅項目并不能充分遵循市場的實際需要，這屬于“以產定銷”的特殊狀況，也是中國房地產業經營發展中較為典型的問題。面對這一狀況，地方政府部門就必須從本地實際住宅需求入手，制定最佳的實施方案，進行市場研究，實現供應側和需求側平衡的狀態，以免為推動本地經濟社會發展而盲目出讓建設用地，實現了土地開發與利用和城市規劃建設的協調發展，推動中國房地產業經營發展將更為科學合理。

（二）市場導向存在一定的盲目性

在新經濟形態的影響下，房地產業經濟發展趨勢促使產業內部結構出現變化，這就是價格引導效應的影響，不過必須重視的是，價格引導也具有相應的盲目性，所以必須加強理性思維，在遵守市場經濟發展規則的前提下，對房地產業經濟價值引導作出合理調控。中央政府必須發揮自己的宏觀調控功能，根據城市房地產經濟實際發展情況，通過調控批租權價格來促進城市產業結構升級和優化，進而促進城市經濟社會的高速發展。但在實際實踐過程中，由于不少投資商并未關注這一問題，而只是關注于出價水平，沒有關注市場取向，從而盲目投資于高生產率行業，房產結構混亂。

（三）土地價格不斷增長

實際中可使用農村土地資源是十分廣泛的，其價值也在很大程度上受市場中供需社會關系的影響，不過因為農村土地資源并不構成社會生活產品，其最終價值主要是由投資收益率來計算的，因此與社會生活勞動并無直接聯系。而由于在中國的住房市場發展中，價格在很大程度上受國土資源供給的影響，從住房投入情況分析，地價較高時政府的投資收益率也就更高，為促進區域市場經濟的發展，很容易產生政府盲目轉移用地的情況，從而使得住房價格不斷上升。不過在市場經濟中，由于高昂的售價往往會約束消費群體的投入行動，從而致使市場投機成本費用增多，因此商品房售價的提高往往會給人們的消費帶來影響。這也表明了盲目提高地價將無益于房地產業市場經濟的發展，是一個極不理智的做法。

四、新經濟形勢下房地產經濟可持續發展的理性思考

（一）提高政府宏觀調控職能

由于我國房地產行業市場經濟的高速蓬勃發展，以及從房市生命周期基礎理論出發，我國地產行業經濟發展處在上升階段，我國房地產行業市場經濟內部結構將從不健全逐步向正規化進一步發展，因此未來的房地產業發展趨勢要更加理性化。在中國城市化快速發展過程中，地產設計是城市規劃的主要參與者和完成者，因此必須增加規劃的理性化，盡可能避免盲目施工的情況，并進行房地產市場調查，以分析市民的現實經濟能力和居民消費意愿。部門必須充分發揮自己的宏調職責，以促使市場經濟的穩定健康發展，避免造成供需側不平衡的狀況，以實現我國經濟社會的穩定健康發展。政府必須貫徹并落實社會主義科學發展觀，強化政府對房地產業市場經濟活動的有效監管和控制，以防止房地產業經營中虛假繁榮狀況的出現。

（二）確保土地價格的合理性

房地產業作為國家最重要的支撐類行業，地產市場經濟的興起對當前整個社會民族市場經濟的興起做出了重要的貢獻，并有著推動整個社會民族經濟騰飛的作用。而隨著整個社會經濟發展技術水平的不斷提升，市民的購房能力也在日益增強，為地產業市場經濟的穩定蓬勃提供了良好的環境條件。在市場經濟發展形勢下，各地部門必須科學合理利用有關政策與行政管理手段，把土地產品價格限制在科學合理范圍之內，從而按照當地的市場經濟技術水平適當調控樓市，以實現地產業市場經濟的穩定蓬勃。而房產業項目又包括了土地資源與金融等基本要素，國土資源為一種限制資源，其供應量受限，土地流動性較低，而金融則剛好反過來，金融市場資本流動性最強。如果房地產開發經營過程中存在著市場投機活動，當資金鏈斷裂之后可能會對房產行業發展乃至整個社會經濟健康發展都形成巨大的負面影響。

（三）預防房地產泡沫經濟的出現

為合理控制投機活動和炒房情況的發生，地方政府部門必須強化對房價市場監測，并進一步優化和改革現行的地價發布機制，逐步明確基礎地價，以便于為房地產市場交易提供依據。同時也要對土地交易定價標準作出合理判斷，以實時了解具體的交易價格情況，并迅速發現異常問題。定期檢查監管范圍內土地流轉情況，若按照政策流轉的地塊必須約束其在規定時期內繼續交易。政府部門必須針對房屋的市場調查結果相應的宏觀調控措施，防止房價過快上漲。鑒于各個區域房價具有很大的差別，必須針對區域經濟社會發展情況對房價作出定量定性分析，以便強化對地產經營的有效控制，防止樓市泡沫經濟的出現。

（四）切實滿足居民住房需求

在新的經濟形勢下，我國產業發展趨勢都呈現出了一定的發展規律性，因此房產行業就必須遵循我國的宏觀調控政策及其發展規律，切實提高人民群眾的生活水平，向低收入群體傾斜，才能夠真正改善人民群眾居住環境，并充分考慮對公共資源的合理優化分配，以解決房屋需求。加強監督管理，采取分割市場以及區別對待等各種方法，合理地減少房產行業投資成本。與地方政府部門密切合作，合理增加保障性住房投放，才能緩解人民剛需的住房問題，但同時需要著力探索生態環境保護的良性發展路線，才能真正為實現民眾的美好生活需求和改善人居環境，起到更積極的作用。

結語

由于社會主義市場經濟的迅速發展，房地產業在國民經濟中的重要性已毋庸置疑，但針對在房地產業發展過程中的某些不正確的情況，就一定要在新形勢下加以改變。這方面，唯有地方政府部門繼續加強宏觀調控力度，對房地產業的發展指明方向并進行有效調控，才可能創造出一種較為安全、穩健的房地產業市場經濟，從而為全體人民謀福。