區域樓宇經濟的發展與探討

王森

隨著區域樓宇經濟的快速發展，我國已經進入樓宇經濟3.0時代，此時如何整合上下游產業鏈，優化產業結構，調整發展方式，提升區域樓宇經濟的發展質量與穩定性，是需要重點思考的問題。對區域樓宇經濟的發展進行研究，目的是了解區域樓宇經濟的發展情況，通過探索與分析提出更科學的區域樓宇經濟發展方法，輔助構建高效高質量區域樓宇經濟發展模式。

樓宇經濟，是基于商業樓建設產生的經濟形態，以商業樓為基礎，通過商業樓開發、出租與銷售等方式招商引資，產生稅源，帶動地區經濟發展。相較于傳統經濟模式，區域樓宇經濟具有附加值高、產業高度集中等特點，現如今已經成為經濟新常態背景下發展城市的主要方法之一。當前區域樓宇經濟的發展形態可以看出，多種不同形態的區域樓宇經濟各具特色，對于提升地區經濟水平、優化調整地區產業結構、帶動人民群眾發家致富而言具有重要作用。要想進一步推動區域樓宇經濟發展，就應當發揮多方力量，一方面發揮國家與政府的治理職能，根據各地區的區域情況制定政策、驅動發展;另一方面發揮產業主體力量，優化調整產業結構，加強產業品牌建設。同時要兼顧地區基礎設施建設與現代化建設，打造出高端智慧化的樓宇集群，進一步增加區域樓宇經濟附加值，實現區域樓宇經濟的高質量發展。

一、區域樓宇經濟及其發展形態

隨著我國經濟發展進入新常態階段，各地區紛紛引入區域樓宇經濟，部分提出了“發展樓宇經濟、壯大第三產業”的設想。樓宇是城市的重要構成部分，其本身具有較強的集聚性與高效性，樓宇經濟作為現代商貿發展新風尚，應當以商務樓、辦公樓、高檔大廈等為載體，以本區域為界限，根據區域情況加強地區商業樓宇的開發與建設，通過開發與租售等方式引入企業與外部資金，完成招商與引資，形成一系列經濟活動。根據現階段我國區域樓宇經濟的發展成果與實施情況看出，已經形成了多種不同類型的樓宇經濟形態，具體如下：

第一，空間集聚型區域樓宇經濟。空間集聚型的區域樓宇經濟（如圖一），就是指采用空間集聚的方式吸引企業入駐、形成高度發展的經濟集群的形態，可以細化分類為：園區經濟、廣場經濟、地鐵經濟與綜合體經濟等。地鐵經濟與園區經濟是區域樓宇經濟中最常見的形式，前者是充分利用地上地下空間布局，通過開發沿線地鐵提升這一空間內樓宇價值，形成產業集聚發展的經濟現象;后者是以科技-工業綜合體為基礎，搭建涵蓋各種類型企業的工業園區，包括：技術研究、產業開發、工業產業化等，大量企業通過這種園區樓宇集聚起來，形成新的經濟形式。

圖1 空間集聚型區域樓宇經濟

第二，產業集聚型區域樓宇經濟。這一形態的區域樓宇經濟，主要是以集聚產業為基礎，在產業結構調整的同時吸引大量企業。如今常見的會展業、現代服務業、遠程教育及其培訓業、電子與軟件信息行業、物流業、房地產業文化娛樂業等多種產業均可以形成區域樓宇經濟。以現代服務業為例，科技服務、物流服務、貿易服務、金融服務等均能夠吸引大量資金，形成特定的區域樓宇基礎設施，在這一范疇內產生經濟活動，從而形成相應的區域樓宇經濟。

第三，樓宇群型區域樓宇經濟。樓宇群型區域樓宇經濟，包括商務區樓宇群、金融商務區樓宇群、產業園區樓宇群、都市型工業樓宇群、特色街區樓宇群等。在區域樓宇經濟發展過程中，樓宇客戶將整棟樓、整層樓購買，作為企業總部、商務區域總部，形成了產業集聚效應，進一步吸引了更多的同類、同產業企業，產生產業鏈集聚效應，獲取更多的經濟效益。以總部商務樓宇群區域樓宇經濟為例，一般總部商務區處于城市的中心區，具有優越的地理位置、交通區位、完善的基礎設施與配套服務，是高端企業總部、跨國企業總部集聚程度最高的區域，具有區域樓宇經濟的核心功能，比如：杭州的武林中央商務區、杭州的黃龍商務區、北京的CBD區域等。

二、現代社會背景下區域樓宇經濟發展的現實意義

區域樓宇經濟是社會發展到一定階段的產物，其建立在相對完善的物流、人流、信息流、資金流基礎上，在一定的商圈基礎上得以發展。德森控股多年專注發展樓宇經濟，形成豐富成果，包括浙江省小微企業園、寧波市眾創空間、寧波市科技孵化器、寧波市中小企業服務平臺、高新區招商平臺等區域樓宇集群，以德森智匯園為例，大量樓宇集聚形成具有金融、商務、辦公等綜合功能的區域，樓宇內部經濟形態包括：互聯網經濟、軟件西悉尼、現代化貿易、現代金融等，這一集聚區域緊鄰實驗學校、科技工業園區，具有較強集聚效應與經濟效益。可以看出，區域樓宇經濟蘊藏著巨大的能量，逐漸成為北上廣等超一線城市的區域經濟核心所在。目前為止，我國區域樓宇經濟還處于發展的初期階段，樓宇經濟的發展與完善對于各地區區域經濟、城市基礎設施建設、區域產業發展而言均具有重要現實意義。

第一，發展區域樓宇經濟，有助于城市發展與建設。區域樓宇經濟發展處于初期階段，此時各地區引入區域樓宇經濟，能夠進一步整合區域環境內的城市資源、產業資源，在樓宇建設項目的基礎上培養新的經濟增長點，促使原本平面的建筑物發展為立體化的樓宇經濟，將大量的建筑物項目從原本的實體經濟轉變為虛擬經濟，進一步擴張區域經濟發展空間，獲取更多的區域經濟發展綜合效益。在這一過程中，城市內部結構與布局得到調整，城市覆蓋范圍持續擴大，城市中心區域不斷吸引人流、物流與資金流的同時，發揮集聚效應，持續吸引企業與資源，實現區域城市建設的持續循環發展。

第二，發展區域樓宇經濟，能夠進一步加快現代服務業的發展，結合德森智匯園來說，區域樓宇經濟發展到一定階段之后，會有大量的辦公樓匯聚在同一區域內，產生大量的信息服務、咨詢服務、物流服務等現代化服務業產業，進一步吸引周邊的信息、餐飲、金融、辦公、購物等企業集聚，形成核心功能穩定、基礎配套齊全、周圍關系良好的商務圈。與此同時，區域樓宇經濟的樓宇內匯聚了大量的企業與優秀人才，這些企業與人才在參與經濟活動的同時產生大量需求，比如企業產生人員培訓需求、員工產生個人住宿與生活需求等，進一步促進了區域現代服務業的發展，促使區域內產業結構得以優化。

第三，發展區域樓宇經濟有助于改善區域內外投資環境，強化城市建設成果。區域樓宇經濟的發展，需要具備一定的物質基礎，比如：完善的交通網絡、良好的公共服務設施、齊全的行政配套等，也需要風格鮮明的建筑物、具有地標性特征的構筑物等。在區域樓宇經濟的發展中，這些基礎設施與配套設施得到建設與完善，能夠極大程度上改善區域內的物質環境，提升城市的檔次，進一步提升區域投資吸引力。

三、區域樓宇經濟健康可持續發展的實施路徑

（一）立足國家治理視域，兼顧政策與服務落實區域聯動

區域樓宇經濟屬于我國的新型經濟發展形態，其中蘊藏巨大能量，現如今國內的北京CBD區域、杭州黃龍中央商務區、寧波世紀大道（德森智匯園）、上海靜安區、深圳福田區、廈門思明區、廣州海珠區、沈陽和平區等均大力發展區域樓宇經濟，其中北上廣深的老牌區域樓宇經濟已經呈現出鮮明的區域特色，彰顯其獨特的經濟價值。可以看出，這些區域樓宇經濟發展之前，都無法脫離國家和地方政府推出的政策支持。政策是驅動地方開始發展區域樓宇經濟，導向區域樓宇經濟健康發展的重要依據，也是確保充分發揮區域樓宇經濟價值的關鍵所在。因此，應當充分發揮政府的治理職能，根據地方實際情況，加強區域商務樓宇的規劃建設。地方政府可以北京、上海等成功區域樓宇經濟發展經驗作為借鑒，立足寧波實際情況，分析市場需求，確定本區域的區域樓宇經濟發展方向與調整。之后，要加強區域內住宅的開發與建設控制力度，讓這一區域內居住功能成為商務的配套，這樣才能夠形成強烈的商務集聚效應。同時，地區政府應當配套發展政策，鼓勵證券、交易、外貿、跨境電商、高新科技產業等進入樓宇區域，形成符合地方實際情況的樓宇集聚格局，實現地方政策與產業服務的聯動。

（二）發掘產業優勢，高效高質量發展體現區域經濟特色

區域樓宇經濟不僅僅是一種經濟形式，更是地區經濟發展、產業建設的驅動力，對于優化城市產業結構、提升城市品位而言具有重要價值。在區域樓宇經濟的發展過程中，應當深入發掘產業優勢，一方面政府引領產業發展，發掘產業潛力;另一方面產業主體發揮自身作用，加強產業品牌建設，參與產業鏈改革，形成高效高質量的產業鏈結構，進一步發展區域特色經濟。在實際過程中，發展區域樓宇經濟要緊緊把握地方特色，政府要開展深入調研，采用土地整理、城市區域功能開發調查、城市產業分布及其發展情況調查、城市商務區域的問卷調查等方式，全方位了解本區域的經濟水平、現行政策、產業基礎、區位條件、資源稟賦;之后根據調查結果梳理制定方案，支持具有豐富經驗、較強實力的企業開發高端樓宇，同步鼓勵周邊配套設施的發展，形成具有綜合性特征的樓宇集聚區域，完成發展核心建設。應當精準聚焦區域樓宇經濟特色，以樓宇建筑物特色加強對企業的吸引，兼顧中大型企業與小型企業的引入，同時關注第二產業、第三產業企業的引入，盡可能地完善區域樓宇經濟體系內的產業主體。

（三）加大力度建設基礎設施，夯實區域樓宇經濟發展基礎

區域樓宇經濟的發展需要完善的基礎設施，比如：交通路網、城市綠化、城市水電管網、良好的排水系統、餐飲與娛樂設施、停車場等，這些基礎設施能夠增加樓宇集群區域的吸引力，發揮更強的集聚效應，從而吸引到更多優質企業入駐。基于此，發展區域樓宇經濟，就應當同步加強城市基礎配套設施的建設。根據現階段城市區域建設實際情況來看，地鐵、居民樓、大型商超與商場、城市廣場、公共交通線路、水電管網設施、給排水設施等這些均已經完成配套，且建設質量較高。在這樣的基礎條件之上，應當再打通商務樓宇活動的“最后一公里”，搭建區域內的交通體系，進一步提升運行效率，為區域樓宇經濟發展提供支持。應當根據區域樓宇經濟所在的城市、區域實際情況，提出內部微循環交通規劃，設計不同道路的功能，優化規劃道路、地鐵路線及地上各項配套設施的關聯，形成互相聯通的關系，提升樓宇集聚區域的外延性，提升內部便捷程度。在完善內部微循環網絡的基礎上，應加強交通配套設施的建設，比如對人行通道進行人性化設計、加強樓宇之間的地上連接、設計樓宇之間的空中連接等。

（四）打造高端智慧樓宇集群，現代技術與跨領域思路驅動發展

在現代化發展背景下，要想進一步發揮區域樓宇經濟的價值，建議將區域樓宇經濟模式與現代化發展趨向相對接，將大數據、人工智能、物聯網、5G技術等先進技術引入樓宇建設項目中，大量建設智慧樓宇，形成智慧樓宇集群，進一步規劃為具有智慧化特色的高端區域樓宇經濟體系，在吸引更加高端企業的同時支持智慧化應用發展。在實際過程中，應當將先進技術納入區域規劃中，不僅在樓宇建設中引入智慧技術，也要配套設施建設中引入智慧技術，比如在城市道路路網的交通燈系統內引入人工智能機制，讓交通燈自主調節、高峰智慧化顯示的功能;再比如形成媒介平臺，突破數據壁壘，實現樓宇區域內各企業之間的數據共享與交互，有效解決信息孤島問題，加強區域樓宇經濟內各企業之間的聯系。

結 語

區域樓宇經濟作為一種新的經濟發展形態，其具有綠色、環保、可增值、附加價值較高等優勢，在實施的過程中不僅可以改善區域經濟環境，還能拓展區域內產業空間、拉動區域就業。本次研究發現，區域樓宇經濟已經發展形成多種形態，且每種形態具有特定優勢，各地區可以根據自身實際情況，考慮發展需要，引入合適形態的區域樓宇經濟，進一步發揮區域樓宇經濟優勢，探索出高質量、高效化的流域經濟發展模式，為地區的整體建設與發展提供有力保障。