基于區塊鏈技術的房屋租賃市場研究

毛越

摘要：我國住房租賃產業雖起步滯后，但需求強勁。房地產行業面臨房屋供應短缺、質量差、企業信譽差、管理困難大等現狀。由于綜合性、規模化租賃公司很少，企業面臨生產成本高、融資困難大、收益率低等困難。區塊鏈技術具備真實透明、無法偽造、可追溯的優點，可以破解各方可信合作難題。基于區塊鏈發展下的租房租賃模式，憑借其優勢，可以重新建立客戶信心，推動房屋租賃行業健康發展，降低住房租賃公司融資困難。

關鍵詞：住房租賃;融資;區塊鏈

近年來，地產企業的投資增幅下降，為加快保障性住房建設工作，2021年中共國務院政府辦公室印發《有關加快社會保障性出租房屋的若干意見》，確定了社會保障性出租房屋的基本政策和保障措施。同年，在國新辦的新聞發布會上住建部稱“十四五”時期將以建設社會保障性出租房屋為目標，繼續規范住宅社會保障制度，加強保障性住房的供給。我國人民自古以來就重視房子的買賣而非租賃。這使得租賃市場建設脆弱、弊端叢生。目前，出租公司慣用的“出租貸”方式，風險較大，且出租公司融資鏈相對脆弱。通過利用區塊鏈的共識關系、智能合約等底層技術，與傳統房屋租賃產業鏈相結合，可以更高效處理各類需求，從而推動房屋租金的增長。

一、國內住房租賃企業現狀

長期以來，住房租賃市場一直是房地產發展的短板，融資問題則是制約行業發展的瓶頸。從住房租賃企業的背景來分類，大致上可以分為：政府背景、國企背景和民企背景三類企業。政府背景即政府獨立或與社會資本合作，自建或收購房源作為租賃房源，以提供保障性或政策性租賃住房。國企背景的包括國有房地產開發企業、國有投融資企業，通過自建、購買、資產劃撥、租賃等方式獲得房源。未來，隨著各地住房租賃實施方案落地，將出現一批國有住房租賃企業。民企背景是指民營機構通過各種市場化的手段獲取房源開展住房租賃業務。目前市場上活躍的長租公寓企業，多為社會資本投資的企業。

住房租賃企業的運營模式主要是重資產運營和輕資產運營。重資產，是指企業通過拿地自建或收購改造等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。例如，有開發商對獲取住宅土地過程中規定的15%自持物業進行自建運營就屬于重資產。另外，對于購買閑置工業廠房或商業用房等存量物業改造為租賃住房，以及將企業自持的存量物業進行改造后出租也屬于重資產模式。輕資產，是指企業并不持有物業，而是通過長期租賃、委托管理、與持有方運營合作等方式集中獲取房源，通過轉租獲得租金價差或通過輸出品牌、提供租務管理、物業管理等服務，獲得管理報酬的模式。

由于出租房屋環境差別較大，因此價格相對低廉的出租房屋多在城市內的城中村、老舊小區，或遠離市區的城郊建設小區。城中村、老舊小區的出租房屋，配套設備老舊，社會管理服務水平較差;遠離城市的近郊出租住房，配套服務設施相對完善但交通不便;而處于都市內部自然環境好、服務設施完善的出租房屋少且售價高昂。出租房源供給大多是個人房東，而承租人多經過中間商了解房屋信息，資訊的真實性無法獲得保障，甚至有很多時候會被“黑中介”利用信息，從而騙取高額中介費。現在，由于出租群體的日益年輕化，除去了出租中間商，大部分的青年人還在使用貼吧、豆瓣、咸魚、出租APP等搜索房屋資訊，因此互聯網上的房屋資訊更加真假難分。單位房東和個人房東在訂立租賃協議時一般沒有經過房管部門的審批，相關主管部門也無法監督，在產生糾紛時溝通較難，因此出租人的利益也無法獲得保證。隨著時間的推移，我們將面臨更加復雜的市場經濟規則，過去僅針對業主和出租人的法律已難于對市場主體實施有效引導與監督，因此與房屋出租業務有關的立法亟須健全。

二、國內房屋出租公司面臨的問題

（一）企業發展受限

根據有關資料的計算表明，2020年我國已被注銷或吊銷的長租公寓中介企業，僅有170多家、占相關企業總量大約15%，但其中也有近5% 的相關企業曾經受到過行政處罰，或有過嚴重違法行為。目前，由于房屋出租企業投資量大、成本高、收益率低，房屋出租企業難以專業化和規模化地發展。

（二）住房租賃企業融資壓力巨大

租賃公司初期在開拓市場時，必須投入巨大的資金進行人才招募、收集房源、房屋整理等準備工作環節，后期在經營管理時仍需巨大的資金投入方可保證正常的運營管理工作，而按年或按月繳納的房租無法快速盈利，資本回流緩慢，公司融資壓力較大。近年來，在我國有關政策法規的推動下，很多房屋出租企業為了率先搶占市場份額，盲目過激地擴展，甚至啟動價格戰來搶奪房源市場，而企業在高速擴展流程中所形成的巨大開銷也造成了企業的融資鏈負擔過重，極易出現破裂。

（三）租賃企業金融問題嚴重

進入中國房屋租賃產業后必須持續大規模投放融資資源，傳統銀行沒有相應的抵押工具，民間借款更無法解決投融資需要，中國房屋租賃公司投資途徑狹窄。為了解決投融資問題，部分企業將通過互聯網金融網絡平臺給青年人進行租賃融資服務的“租賃貸”商品用作投資工具，來賺取快速發展資本。“租賃貸”的管理模式下運營商把房屋租給租戶后，租戶向第三方公司網絡金融服務平臺申領出租信貸，按月歸還出租信貸，金融服務平臺可以將第一年或者多期的房租交付給運營方，而運營方按月將房租付給原租戶，實現資本的期限錯配，借此來擴大規模，以求實現規模經濟效益。如果公平被破壞，因資本的期限錯配，原房東收不到租金將會驅趕房客，房客無房住宿卻要不斷歸還出租信貸，無論是在誠信、經濟效益或是法治方面“租賃貸”的管理模式下均有很大風險。

三、基于區塊鏈技術的房屋租售融資設計

（一）區塊鏈相關技術

“十四五”計劃將區塊鏈納入中國七大數字經濟的重要行業之中，利用區塊鏈賦能傳統房屋租賃方式可有效打擊租賃亂象，并加強政府各部門監督，有效推動了良性租賃生態的建立。區塊鏈是指一個數據以區塊為單元產生并保存，并根據時間序列首尾相連組成的鏈式結構，同樣也使用密碼學實現了不容修改、不容篡改和數據訪問安全性的去集中分布式賬本，具備了數據透明、不容修改、可追溯、安全可信等特點，并可以解決多方可信的協同問題。

區塊鏈底層技術是搭建房屋租賃平臺的重要技術基石，通過解析不同技術手段對房屋租賃平臺的影響，可以形成具體的技術模型，如智能合約模型、區塊管理模型、共識機制模型、分布式賬本模型、信貸票據模型、信息加密模塊。技術模型的具體實施功能如圖1所示。

（二）各方互通，建立互信機制

房屋租賃網絡平臺將以區塊鏈信息技術為基石，形成一個聯盟鏈，并設置了行業準入門檻和嚴密的身份驗證制度，并對進入者實施了信息分級、信息分類。將政府部門、金融服務平臺與房屋出租公司之間的重要節點信息彼此連接，根據區塊鏈內信息無法修改且信息可跟蹤的特點，政府部門將對金融服務平臺和租房出借網絡平臺所公布信息和交易的過程實施有效監管，以促進完善房屋出租市場經濟社會秩序。區塊鏈基礎的誠信體系，可以提高融資平臺對銀行的信賴，還可以緩解銀行融資難問題。而依托區塊鏈信息技術下的住房租賃網絡平臺，不僅破解大數據信任問題，還可以提升各方信息交換速度，從而建立安全可信的信息交易平臺。

（三）構建共識，加強信任，解決融資難問題

區塊鏈中并不是中心化組織，但是在實現傳遞消息、價值傳遞時，通過共識機制處理并保證了每一個交換在每個記賬節點上的保持一致與正確性等問題。住房租賃公司在進行投資時需要向金融信息平臺上傳各種相關信息證明，而通過區塊鏈內個人信息的公開透明性與不可偽造性，再加上對個人信息、交易過程等的可追溯性，就可以保證從金融機構中獲取的所有個人信息資源的真實可靠性，在一定程度上可以減少投資風險，從而提高了公司的投資機會。但如果有公司所上傳的信息內容經檢驗為錯誤信息時，便會在信息鏈上產生污點并披露。

（四）基于區塊鏈技術下住房租賃融資應用流程

所有消費者首次登錄房屋租賃區塊鏈必須注冊實名，房屋出租公司或者個人房東進駐區塊鏈租房租賃系統后提交房屋的信息數據，政府部門節點對房屋數據信息予以記錄。房屋數據提交后，會自動按照房屋信息的形態特征形成各種數據指紋識別，并存入區塊鏈，同時對各種統計信息通過掃描加蓋時間戳，從而避免了“一圖多用”的情況產生。在房屋數據提交流程中產生的各種數據指紋識別會和區塊鏈上現有的各種數據指紋識別加以比對，如果重合過高者會加以限定，同時進行警示。

出租人在選定房屋時，可查看房屋主人的誠信評價和信息記錄，并通過行為信息挑選行為最優秀的出租方;同時，出租方也可以查看出租人的行為信息，決定是否出租。而通過將傳統出租合同條款編譯為可自主履行的智能協議，也可以管控在出租市場中的買賣活動。區塊鏈的房屋租賃平臺內，出租方擁有建立合同、激活契約、提交爭議等的權利。而承租人則擁有使用智能合同、簽署契約、提交爭議等的權利。只有在各方取得共識后，智慧合同才會生效，并提交至政府監管機關進行登記備案，對出租過程實施嚴格監管。和傳統的租賃契約比較智慧合同的產生消除了客觀性因素的阻礙，也減少了房屋出租交易成本。

租房完成后，向承租人上傳房屋信息，并基于房屋信息形成的驗證數據指紋，經認證通過者返還租金，自動終止合同，并增加下一筆良好行為信息;未獲通過者按照協議規定內容進入清理階段，并增加一筆污點行為信息。一旦有所糾紛，政府各部門和司法機關都能夠比較迅速地收集各方信息，提高解決爭端的效率，如圖2所示。

四、結語

如今，區塊鏈科技處在高速發展演進階段，區塊鏈科技的更大規模應用也處在孕育發展階段。通過區塊鏈科技下的房屋租賃融資網絡平臺，可以去中間化，提高對各個參與者的信任，從而建立一個更加合理的房屋租賃交易市場。傳統的房屋租賃中，各方都面臨著極大的信息差距，相互信任不夠，問題叢生，而區塊鏈信息技術下的房屋租金網絡平臺大大縮小了各方間的信息信差距離，為當事人帶來了更多的選擇權。而通過區塊鏈信息技術可以更好地解決中小企業投融資問題，這將是當前中國房地產市場投融資工具的主要發展方向。

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（作者單位：西安職業技術學院）