長租公寓運營模式及發展策略

摘要：為實現“讓全體人民住有所居”的目標，培育發展住房租賃市場成為國家解決城鎮居民住房問題的重要舉措。而長租公寓市場則是住房租賃市場建設的重要一環。目前，在長租公寓發展中存在一些問題，需要通過建立和完善相關制度進行解決。不同運營模式的長租公寓可以采取不同的發展策略，特別是融資問題的探索將決定長租公寓市場的可持續發展。

關鍵詞：長租公寓;運營模式;發展策略

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）04-0046-04 收稿日期：2022-03-10

作者簡介：趙鈞，天津市眾意安居建設有限公司。

自2017年中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位之后，住房租賃市場開啟了發展的新紀元。這一年被業內稱為中國住房租賃市場元年。為實現“讓全體人民住有所居”的目標，培育發展住房租賃市場成為國家解決城鎮居民住房問題的重要舉措。而長租公寓市場的發展則是重要一環。經過幾年的發展，租購并舉的住房制度不斷得到完善，但也暴露出一些亟待解決的問題。特別是長租公寓市場發展中的問題更為突出。因此，需要對長租公寓經營模式和發展策略進行更深入地研究，以促進租購并舉住房制度的進一步完善。

1 長租公寓運營模式分類

1.1 按物業位置是否集中劃分

根據物業分布位置是否集中，長租公寓運營模式可分為集中式和分散式。集中式長租公寓，是指興建、改造、收購或租賃整幢樓宇將其作為公寓出租的模式。集中式長租公寓因為房源集中，優勢在于可以大大減少管理成本，保證項目可持續運營。由非住宅改造的長租公寓，要求運營商能夠根據租客需求將非住宅進行合理化、適用性改造，提高居住舒適度。一般而言，自持型長租公寓多采取集中式運營模式。分散式長租公寓，是指分散于不同地段不同樓宇的房屋，運營商進行整合后提供整體的、標準化的改造與服務。由于分散式公寓房源較多，選擇面較廣，產品層次可以更為豐富。但也由于房源分散，則會帶來管理成本的提高，運營商需要運用更多的信息化手段降低運營成本，提高運營效率，獲得足夠的回報。

1.2 按運營商的資產結構劃分

根據運營商的資產結構不同，長租公寓運營模式可分為重資產運營和輕資產運營兩大類。重資產運營，即運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。重資產運營模式下的房源多為集中式物業，對于運營商而言，在跨周期資產運營等方面優勢明顯，而且可以實質性增加租賃住房供給，緩解租賃住房供給不足的問題。但重資產運營對資金的要求較高，需要運營商擁有雄厚的資金和融資優勢。輕資產運營，是指通過長期租賃或受托管理等方式獲取房源，但運營商并不持有物業，只是通過轉租或服務獲得報酬。這種模式的優勢是可以在短時間內快速拓展市場，獲得較快發展。同時也存在自主性差、融資困難的劣勢。

2 長租公寓發展面臨的困境

2.1 行業集中度低，市場競爭激烈

目前，長租公寓還處在發展的初級階段，表現為市場參與主體眾多，魚龍混雜，競爭激烈。由于長租公寓市場剛剛起步，吸引了包括房地產開發企業、專業化機構、房地產中介服務商和經濟型連鎖酒店等市場主體紛紛進入。這就導致在長租公寓市場上沒有形成合理的市場主體結構，行業集中度不高，缺少頭部企業的引領。從長期來看，核心一二線城市將是未來長租公寓的主要市場，大量機構運營商將集中在這些城市，市場競爭將會比較激烈。

2.2 行業管理不規范，標準不統一

在我國，由于住房租賃市場建設尚處于起步階段，相關的法律規范也在逐步建立和完善中。因此，對于長租公寓市場的管理還不規范，導致近年來很多爆雷事件出現。并且由于長租公寓房源的復雜性，導致行業管理缺乏統一的標準和規范性的保證。例如，在消防驗收這一環節上，因為長租公寓的房源有住宅、有商業、有酒店，這就導致各地在長租公寓消防驗收中參照標準不一，即便在同一個城市的不同行政區，相關的處理方式都可能差別很大。標準不統一，缺乏規范化管理，給長租公寓的建設、運營帶來了很多問題。

2.3 投資回報周期長，盈利模式不明晰

現階段，長租公寓以重資產運營為主，投資回報利潤較低，且投資回報周期較長。因此，進入長租公寓市場的企業需要一定的資金實力，實現真正的盈利還需要一段時間的積累。另外，長租公寓整體租金回報率較低也是行業的痛點所在，這是制約長租公寓市場發展的關鍵。因此，長租公寓整體盈利模式仍處于探索階段。長租公寓的發展還需要金融手段的完善和退出機制的建立，但目前有關長租公寓的融資產品還很少。

3 長租公寓發展策略

通過對長租公寓運營模式和現實困境的分析，從資產證券化角度分別研究自持型、轉租型、托管型三類不同運營模式長租公寓的發展策略。

3.1 自持型長租公寓

自持型長租公寓，是指長租公寓的所有權人對租賃房屋具有完全的占有、使用、收益、處分的權利，可以直接或通過受托人將租賃房屋出租給客戶，直接或間接通過收取租金獲利。

這一模式下，長租公寓的參與方可以由標的物業的所有權人自行出租物業并與租客簽訂租賃合同，也可以交由運營方運營。運營方可以將標的物業整租下來然后分租給最終客戶，也可以與標的物業的所有權人簽訂資產委托管理協議，作為受托人代標的物業所有權人出租、管理物業。選擇自營、運營方整租或運營方管理，除了考慮自身的運營能力和比較優勢之外，還應考慮不同模式下的房產稅、增值稅等稅收籌劃方面的問題。對于多數長租公寓REITs項目而言，通過整租的方式可以獲得長期、穩定的租金現金流，可以緩釋產品存續期間物業空置、租金收入波動的風險。此外，無論是整租還是委托管理模式，運營方都可以實現輕資產運營。

長租公寓的參與方除了可以通過讓渡持有標的物業的項目公司的股權來開展權益型類REITs業務、實現輕資產運營模式外，也可以通過商業物業抵押貸款支持證券（CMBS）實現融資。盡管通過CMBS進行融資的規模通常只能做到標的物業評估值的六成左右，低于通過REITs進行融資的規模，但對于沒有融資壓力的長租公寓持有企業而言，發行CMBS可以省去相關成本，資金運用又較為靈活。

3.2 轉租型長租公寓

轉租模式下，長租公寓運營商可以整租或散租物業，再將物業按單元轉租給最終客戶，運營商通過獲得兩次租賃之間的價差和提供相關服務獲利。長租公寓運營商雖然不擁有租賃物業的所有權，但運營商通常與物業所有權人或其他有權的物業出租方簽訂較長期限的租賃合同，獲得相對穩定的房源。作為標的物業的承租人，長租公寓運營商無法利用標的物業本身的價值進行轉讓或抵押融資，但長租公寓運營商仍然可以通過其收到的租金收入發行資產支持證券進行融資。

目前市場上轉租型長租公寓運營商通常采用短租期的模式來為租期到期后提升租金預留空間。但這種短租期安排，具有較大的不確定性，不利于可持續運營。為解決租期短于資產證券化產品期限、未來債權存在不確定性及現金流不穩定的問題，可以采用“信托+專項計劃”雙SPV結構，由原始權益人將信托資金委托給信托公司設立資金信托并取得信托受益權，信托資金用于向融資方發放信托貸款，而原始權益人享有的信托受益權作為基礎資產轉讓給專項計劃。此時，專項計劃所取得基礎資產對應的底層資產是信托貸款，信托貸款是主體、期限等各方面都確定的債權;具有未來債權性質的未來的租金收入將作為貸款債權的主要還款來源，并可以將租金收入進行質押擔保。

3.3 托管型長租公寓

托管模式，也就是委托管理模式，這種模式多采取輕資產策略。長租公寓運營商與業主訂立出租委托代理合同或資產管理服務合同，以租賃房屋的業主的代理人和服務提供商的身份將房屋出租給客戶，是長租公寓運營商在考慮風險控制、房屋空置、稅收等多種因素后選擇的商業模式。這種模式下，長租公寓運營商沒有轉租模式下在空置期仍然需要向業主支付租金的風險，多數會在與租客之間的租賃合同中明確，其作為房屋出租人授權的房屋管理人與租客簽署租賃合同，還會明示房屋出租人的姓名，以期達到顯名代理的法律后果。

通常在這種模式下，長租公寓運營商會代業主向租客收取租金。根據資產管理服務合同，長租公寓運營商會就租客實際交納租金超出運營商與業主約定的預期租金的部分收取一定比例的分成作為服務費。此外，長租公寓運營商還會根據其向租客/業主提供房屋維護及管理服務向租客收取房屋維護及管理服務費。托管模式下，長租公寓運營商從租客處收取的租金和服務費并不全部歸其所有，其僅就其中向租客/業主收取的服務費具有請求權，剩余部分是業主的收入。

托管型長租公寓運營商可以采取“租賃+消費金融”的商業模式。運營商可以充分利用業主資源和租客資源，以租房為途徑切入消費金融領域。在這一模式下，有著大量客戶的開展托管業務的長租公寓運營商，通過信托、銀行、消費金融公司、互聯網金融平臺建立起來的消費貸款或小額貸款，具有金額小、分散度高、期限短、利率高等特征，天然具備資產證券化特征。而且消費貸款或小額貸款證券化通道順暢。由于長租公寓運營商通常沒有消費金融牌照和小額貸款牌照，其不能直接向個人發放貸款，但可以通過設立信托，由信托發放信托貸款的方式實現間接向租客發放消費貸款，由專項計劃受讓原始權益人享有的信托受益權。