社區商業如何發展“身邊經濟”

摘要：根據相關數據顯示，社區商業消費占比在我國現階段僅為40%，而在成熟國家消費占比高達70%。毫無疑問，社區商業有著巨大的發展潛力和市場空間，前景可期。后疫情時代下，社區商業的“身邊經濟”價值越來越凸顯，迭代速度加快，以運營思維激活客群，不斷沉淀思考滿足消費者多維需求，才能打造出更有溫度和黏性的社區商業空間。

關鍵詞：商業實體;社區商業;科技賦能

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）06-0063-04 收稿日期：2022-05-30

文章來源：本文由盈石（中國）供稿。

2022年，新冠疫情使商業市場遭受重大打擊，當大多數投資機構仍在謹慎觀望時，高和資本逆勢瞄準社區商業這一全新賽道，成立國內首支專注投資社區商業的基金，總規模達10億人民幣。在這樣的資本舉動背后，社區商業正以其“身邊經濟”的優勢，逐漸迎來屬于自己的“高光時刻”。

在疫情反復的當下，社區商業憑借著“家門口”的便利、不可比擬的空間距離優勢和更加靈活的抗風險能力，令“身邊經濟”價值不斷凸顯，社區商業應如何充分利用其加速發展？

1 基本操盤邏輯：要以“經營思維”看待“身邊經濟”

過去的社區商業大多作為住宅產品被散售處理的配套物業，導致項目缺乏整體規劃定位和運營管理;即使自持物業，通常也是采取較為粗放的運營管理模式。區別于傳統的粗放式銷售或運營管理模式，要想最大化社區商業“身邊經濟”的價值，應當以“經營思維”進行統一的招商運營管理。

當前，國內實力雄厚的開發商都紛紛推出全新的社區商業產品線，它們大多由開發商統一管理，業態更豐富、功能更齊全、服務更周到，更能滿足消費者個性化、多樣化、定制化、品質化消費需求，正逐漸成為商業地產發展的新增長點，見表1。

社區商業“身邊經濟”的核心是以距離更短、更便捷的方式滿足人們日常高頻的剛性需求。現今，商業在滿足人們基本的消費需求以外，也越來越承載著人們的社交、情感等需求，社區商業也呈現出從功能型消費業態升級為陪伴型消費業態的發展趨勢。如何針對不同社區不同社群，實現具有針對性和差異化的打造，實現與區域人群的共同成長、情感聯系與價值共鳴，未來社區商業的“經營思維”將愈發關鍵。

2 借助電商與科技：線上線下結合，凸顯便利優勢

近年來，互聯網電商對實體商業造成了一定的沖擊，一方面，電商物流解決了“最后一公里”的問題;另一方面，相比于實體商業，電商也普遍具有價格優勢。然而，線上消費更加適合批量采購、低運輸損耗、易存儲且低頻消費的商品，而與此相對的高頻、高時效的品類則是電商的短板，也天然地具備在線下社區商業的消費需求。

圍繞“高頻、高時效”商品形成線下競爭力的同時，社區商業也需積極擁抱線上，通過線下線上相結合，提供更加便捷周到的服務，例如，采用AR/VR技術展示商品、智能貨架、大數據會員系統、社區團購等線上技術與手段，不斷拓寬和維系自身客群。

例如，萬科“V-Link”模式，利用互聯網思維推進，將原有的服務擴容，落地眾籌咖啡館項目、創客空間、社區圖書館、社區學堂、童玩中心、體育公園、運動MALL等，并通過社區生活APP“住這兒”形成物業服務、社區交流與商圈服務平臺的O2O閉環模式，見圖1;融創打造的新生代O2O PARK社區創新商業，以“鄰里共華燈”為核心理念，通過便、贈、趣、聯、磁、顏六大關鍵詞，打通線上與線下，提供現代生活的便捷，打造生活新場境，構建全新的消費體驗。

隨著科技技術的不斷發展，未來，線上線下商業的融合將呈現出更多想象空間。社區商業也應不斷思考探索如何利用線上便捷性，最大化線下“身邊經濟”價值，為消費者帶來更便捷更舒適的體驗，實現運營精細化與商業模式的迭代升級。

3 商業內容的轉變升級：從賣商品到賣服務，不斷拓寬業態邊界

社區商業的本質決定其核心是以“高頻、高時效”的剛需內容為主，這并不代表與此相對的耐用品就會從社區商業中消失。未來這類業態的線下店商業模式，或將從單純的商品消費延伸為向客戶提供更具人性化的增值服務。

此外，消費者的出行習慣直接受到疫情影響，消費者對于社交約會、聚餐和兒童相關的近距離消費需求日漸顯著，這種消費習慣轉變，也讓社區商業開始引入更多類型的業態組合，以滿足周邊居民對休閑和生活服務配套的需求。

以蘇州鄰里中心為例，除12項社區商業的基礎功能以外，蘇州鄰里中心積極分析周邊市場情況，機動性針對辦公、居家、中介、旅游、家政、法律等方面的社區商業服務進行深化，同時還將社區商業服務與公益服務有機結合，創造性地設立“民眾聯絡所”，服務人群可在其中享受健康、教育、文化等公益服務，該民眾聯絡所已成為全國范圍內具有代表性的社區活動機構。

蘇州鄰里中心的成功既體現了前文所講到經營思維的重要性，同時也表現出社區商業的發展不再局限于單純的社區配套零售，而是不斷拓寬“身邊經濟”的業態邊界，以更豐富更多元的商業內容滿足消費者越來越多樣化與個性化的消費需求。

4 迎合商業發展趨勢，場景與體驗愈發重要

美國社會學家雷·奧登伯格（Ray Oldenburg）于1989年提出“第三空間”概念。第三空間是指除居住空間（第一空間）、工作空間（第二空間）之外的社會空間，其最主要的功能，是方便人們在寬松、舒適的環境中釋放自我。

在當下商業市場越來越重視空間場景與體驗感的趨勢下，社區商業作為生活空間的延伸，也應在滿足消費者基本商業需求的同時，以更合理、更人性化的空間設計，更精致更趣味的商業場景打造，為消費者帶來更舒適更美好的商業體驗，成為更具吸引力的“第三空間”，與消費者真正建立起生活和工作以外的聯結。

泰國社區商業的代表之作the commons打破傳統，以獨特的階梯式空間場景設計，為消費者提供休閑舒適且具有質感的商業體驗。使得這個藏在街區深處、只有5000平方米體量的小商業體，自2015年開業起一舉成為泰國曼谷文藝青年聚集地和全球知名的網紅商業體，見圖2。

在商業市場競爭越來越激烈，消費者越來越重視商業體驗的當下，未來社區商業的打造即使只是“身邊經濟”，場景空間與體驗也仍然至關重要。

根據相關數據顯示，社區商業消費占比在我國現階段僅為40%，而在成熟國家消費占比高達70%。毫無疑問，社區商業有著巨大的發展潛力和市場空間，前景可期。后疫情時代下，社區商業的“身邊經濟”價值越來越凸顯，迭代速度加快，以運營思維激活客群，不斷沉淀思考滿足消費者多維需求，才能打造出更有溫度和黏性的社區商業空間。