房企科技力發(fā)展的新邏輯

摘要：隨著綠色低碳和高質(zhì)量發(fā)展理念的深入，科技日益成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主要驅(qū)動(dòng)力。房地產(chǎn)科技化將是未來發(fā)展的大勢(shì)所趨，特別是自去年以來，各類相關(guān)政策密集出臺(tái)，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)科技化升級(jí)提供了戰(zhàn)略方向，也為企業(yè)科技化升級(jí)提供了政策支持。房地產(chǎn)企業(yè)在未來科技化發(fā)展過程中一是要在關(guān)注科技整體發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，緊跟前沿科技，搶占市場(chǎng)先機(jī)，適度發(fā)展優(yōu)勢(shì)科技項(xiàng)目;二是應(yīng)不斷探索大城市、新市民、青年人的新消費(fèi)需求;三是要重點(diǎn)關(guān)注綠色發(fā)展、雙碳、行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中的重大機(jī)會(huì)。

關(guān)鍵詞：綠色建筑;科技賦能;降本提效

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）06-0043-04 收稿日期：2022-04-30

文章來源：本文由中指研究院供稿。

隨著綠色低碳和高質(zhì)量發(fā)展理念的深入，科技日益成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主要驅(qū)動(dòng)力。本文通過梳理房企依托科技助力建造流程優(yōu)化、管理降本提效、人居生活更美好、業(yè)務(wù)延伸破界等，揭示房企科技力生態(tài)打造的邏輯與實(shí)力，分析房地產(chǎn)科技發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)。

1 科技助力建造流程更安全高效

房企開發(fā)業(yè)務(wù)采用BIM、裝配式、智造機(jī)器人等高科技在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造等重要環(huán)節(jié)重塑建造價(jià)值鏈模式，強(qiáng)化企業(yè)科技化水平和管理能力，提高工程質(zhì)量和建造效率，增強(qiáng)資源利用效率，提升客戶對(duì)企業(yè)的滿意度，見圖1。

以科技賦能產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提升產(chǎn)品質(zhì)效。其一，以健康綠色智慧理念賦能產(chǎn)品設(shè)計(jì)，打造全新產(chǎn)品價(jià)值體系。典型房企中，金地集團(tuán)打造了金地健康家價(jià)值體系，以家為圓心，從健康環(huán)境、健康通行、健康居家、健康服務(wù)四大體系，為業(yè)主打造更健康的生活方式。中海以綠色理念賦能設(shè)計(jì)，以綠色技術(shù)融入設(shè)計(jì)中。萬科以科技助力綠色設(shè)計(jì)，持續(xù)迭代5+2建造體系。其二，以BIM主導(dǎo)的設(shè)計(jì)體系升級(jí)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)與工程建造的協(xié)同。房企利用BIM等技術(shù)進(jìn)行全方位輔助設(shè)計(jì)，打通設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)，避免建筑項(xiàng)目在規(guī)劃階段可能發(fā)生的潛在沖突，提升設(shè)計(jì)質(zhì)量。萬科采用BIM建筑信息模型應(yīng)用流程，提前解決流程難題，提升設(shè)計(jì)能效。金地則強(qiáng)化基于BIM的協(xié)同設(shè)計(jì)平臺(tái)，提升產(chǎn)品研發(fā)能力。

科技助力工程建造智慧化和工業(yè)化升級(jí)，打造高效、安全建筑工地。其一，打造智慧工地，提升工程質(zhì)量保障和效能。建發(fā)升級(jí)智慧工程2.0系統(tǒng)，搭建智慧工程管理平臺(tái)，保障工程質(zhì)量。萬科構(gòu)建5G+AIoT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）智慧工地體系，引入了4+12項(xiàng)功能應(yīng)用，用科技助力建造升級(jí)。其二，裝配式助力新型建筑工業(yè)化提速。3月，住建部發(fā)布《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》，到2025年，裝配式建筑占當(dāng)年城鎮(zhèn)新建建筑的比例達(dá)到30%。房企利用裝配式建造和裝修技術(shù)，完成建造前期和后期的施工過程，提升建造效率和綠色化水平。萬科、保利發(fā)展、碧桂園、金地、中海、龍湖等龍頭企業(yè)和國(guó)央企為裝配式建筑主力，2021年，萬科住宅產(chǎn)業(yè)化占總開工量比例為83%，逐步推進(jìn)裝配式裝修和適度預(yù)制快裝內(nèi)容落地應(yīng)用，培育設(shè)計(jì)、施工、構(gòu)件、部品生產(chǎn)資源，積極穩(wěn)健地推進(jìn)裝配式建造和全干法施工。龍湖裝配式建造工藝已試點(diǎn)覆蓋全航道業(yè)務(wù)。其三，建造工具升級(jí)為智能機(jī)器人，輔助建造流程，提升工程質(zhì)量和安全保障。房企擁抱智能科技，打造高能機(jī)器人，輔助建造流程，提升建造水平。碧桂園研發(fā)應(yīng)用建筑機(jī)器人，利用測(cè)量機(jī)器人、內(nèi)外墻噴涂機(jī)器人、內(nèi)墻打磨機(jī)器人、封堵機(jī)器人等通過多機(jī)協(xié)同、人機(jī)協(xié)同等提升建造流程效率，實(shí)現(xiàn)用高科技助力建造智能化。

2 科技促管理提效

依托科技賦能管理，房企利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等數(shù)字化技術(shù)，通過升級(jí)數(shù)字化管理平臺(tái)和持續(xù)搭建科技型團(tuán)隊(duì)，促進(jìn)企業(yè)科技創(chuàng)新戰(zhàn)略持續(xù)落地和管理效能的提升，助力企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提升，見圖2。

搭建數(shù)字化管理平臺(tái)，助力房企內(nèi)外部管理升級(jí)。其一，管理場(chǎng)景持續(xù)數(shù)字化延伸，不斷增強(qiáng)管理效能。房企通過數(shù)據(jù)平臺(tái)打造，創(chuàng)建內(nèi)外部虛擬協(xié)作辦公等，持續(xù)提升辦公效率。華發(fā)以“科技+”戰(zhàn)略為統(tǒng)領(lǐng)，順應(yīng)趨勢(shì)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型，成功打造華發(fā)置業(yè)通一站式云置業(yè)平臺(tái)，辦公數(shù)據(jù)治理實(shí)現(xiàn)質(zhì)效雙提升，各類業(yè)務(wù)平臺(tái)高效運(yùn)行，線上線下數(shù)據(jù)全面閉合、貫通。其二，通過搭建系統(tǒng)平臺(tái)，整合外部管理資源，促業(yè)務(wù)管理升級(jí)。綠城搭建綠城云、綠城智、綠城源線上銷售、智慧案場(chǎng)、銷售管理數(shù)字體系，賦能企業(yè)銷售管理升級(jí)。

創(chuàng)建科技管理團(tuán)隊(duì)，提升團(tuán)隊(duì)科技力。其一，成立科技公司或團(tuán)隊(duì)，助力企業(yè)科技聚焦發(fā)展。碧桂園開展碧合計(jì)劃，成立博智林機(jī)器人公司和千璽機(jī)器人公司;萬科開展沃土計(jì)劃進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型，打造科技創(chuàng)新組織，成立萬翼科技，引進(jìn)大量業(yè)界和學(xué)界的專家，進(jìn)行科技戰(zhàn)略升級(jí)，提升業(yè)務(wù)能效和管控水平。其二，與科技企業(yè)進(jìn)行團(tuán)隊(duì)合作，打造科技新優(yōu)勢(shì)。美的置業(yè)與合作公司成立裝配式內(nèi)裝產(chǎn)品研究中心，研發(fā)高品質(zhì)整體衛(wèi)浴和家居整裝產(chǎn)品，以優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)打造家居核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3 科技促人居生活更美好

隨著5G+AIoT技術(shù)的落地及應(yīng)用，智能家居逐漸由單一智能化產(chǎn)品向智能互聯(lián)階段過渡，并加速邁入“全屋智能”時(shí)代。房企以智能化、自動(dòng)化、人性化的服務(wù)精準(zhǔn)植入生活場(chǎng)景，重塑生活方式與場(chǎng)景體驗(yàn);以智能家居生態(tài)提升家庭生活品質(zhì)，以移動(dòng)互聯(lián)打造智能生活社區(qū)，升級(jí)居民美好生活場(chǎng)景，提升客戶滿意度，見圖3。

其一，打造智慧服務(wù)，通過搭建數(shù)字化平臺(tái)和服務(wù)體系，助力服務(wù)升級(jí)。房企通過科技智慧服務(wù)平臺(tái)的打造，打通服務(wù)各環(huán)節(jié)，不斷延伸服務(wù)邊界，提升業(yè)主滿意度。萬科利用萬物云整合服務(wù)層級(jí)，為客戶提供更加精準(zhǔn)和便捷的服務(wù)。其中，金茂積極與相關(guān)科技公司合作，落地應(yīng)用數(shù)字孿生技術(shù)，數(shù)字孿生技術(shù)能夠抓取房子的關(guān)鍵數(shù)據(jù)、生活要素以進(jìn)行高度還原，生成孿生數(shù)字家，并做到可視化、可響應(yīng)、可追溯，使服務(wù)更加貼合業(yè)主需求。

其二，打造智慧家居，通過全屋智能提升客戶居家生活品質(zhì)。房企擁抱全屋智能發(fā)展趨勢(shì)，從智能安防、智能門鎖、智能坐便器等向智能家居系統(tǒng)化提升。君一控股以物聯(lián)網(wǎng)智慧科技為發(fā)展引擎，運(yùn)用RISCO無線安防系統(tǒng)、集中管控平臺(tái)、APP控制系統(tǒng)、家庭網(wǎng)絡(luò)中心等全新技術(shù)，將智能科技產(chǎn)品融入智能居家生活，構(gòu)筑生態(tài)鏈智能生態(tài)體系，打造全場(chǎng)景式智慧生活家居體驗(yàn)。

其三，打造智慧社區(qū)，讓客戶生活更加便捷。房企通過構(gòu)建一站式智慧物聯(lián)、安防、智慧通行等全覆蓋智慧社區(qū)生態(tài)，提升客戶社區(qū)生活體驗(yàn)。“萬科智造”以人工智能、移動(dòng)互聯(lián)、新能源三個(gè)核心技術(shù)為原點(diǎn)，打造22項(xiàng)智慧系統(tǒng)，重點(diǎn)在業(yè)主、訪客通行場(chǎng)景、陌生人管理場(chǎng)景、敬老關(guān)懷、兒童呵護(hù)場(chǎng)景、高空拋物、智慧家居等場(chǎng)景應(yīng)用智造社區(qū)的整體解決方案。美的置業(yè)通過智能化、工業(yè)化、數(shù)字化的高質(zhì)量建造和服務(wù)，打造“5M智慧健康社區(qū)”，從“美的智慧M-Smart、美的健康M-Health、美的品質(zhì)M-Quality、美的服務(wù)M-Service、美的生活M-Life”5大維度，為客戶精細(xì)化營(yíng)造高端生活體驗(yàn)營(yíng)造美好生活方式。

4 科技促業(yè)務(wù)延伸

房企在自身科技升級(jí)的同時(shí)，不斷利用科技將自身業(yè)務(wù)進(jìn)行延伸擴(kuò)展和壯大企業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)力，見圖4。

其一，參與智慧城市建設(shè)，推動(dòng)智慧城市發(fā)展。華潤(rùn)置地與科大訊飛達(dá)成戰(zhàn)略合作，圍繞智慧城市研發(fā)、城市空間智慧科技產(chǎn)品研發(fā)、標(biāo)桿項(xiàng)目打造、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、雙創(chuàng)品牌共建、合作模式創(chuàng)新6大方向開展戰(zhàn)略合作，推進(jìn)智慧城市科研成果落地，引領(lǐng)行業(yè)科技發(fā)展與進(jìn)步。

其二，參與智慧倉儲(chǔ)，助力智慧物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)。房企參與物流科技企業(yè)投資，延伸企業(yè)科技服務(wù)邊界。萬科“萬緯物流”2015年開啟全國(guó)倉儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)布局，2018年通過收購太古冷鏈進(jìn)入冷鏈行業(yè)，2021年，萬緯物流以“服務(wù)+科技”的經(jīng)營(yíng)策略推動(dòng)業(yè)務(wù)發(fā)展，通過智慧園區(qū)平臺(tái)、供應(yīng)鏈管理平臺(tái)、智能算法平臺(tái)，賦予物流業(yè)務(wù)更多科技化的可能，目前冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模國(guó)內(nèi)第一。碧桂園創(chuàng)投獨(dú)家投資“慧倉科技”A2輪融資，助力智慧物流產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

其三，打造智慧園區(qū)，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)品質(zhì)。房企與科技企業(yè)合作，智慧升級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)智慧化管理，以提升管理效率。華南城與鵬程科技簽約合作，涉停車場(chǎng)景建設(shè)、智慧園區(qū)建設(shè)等。

5 地產(chǎn)科技發(fā)展建議

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正在從追求量的增長(zhǎng)向質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變。在此背景下，不斷向高質(zhì)量發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)如何把握時(shí)代機(jī)遇、適應(yīng)新發(fā)展模式、創(chuàng)造新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)將是房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)突破瓶頸，解鎖困局的關(guān)鍵。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)科技化將是未來發(fā)展的大勢(shì)所趨，特別是自去年以來，各類相關(guān)政策密集出臺(tái)，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)科技化升級(jí)提供了戰(zhàn)略方向，也為企業(yè)科技化升級(jí)提供了政策支持，見表1。今年3月5日，《政府工作報(bào)告》提出“深入實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固壯大實(shí)體經(jīng)濟(jì)根基，推進(jìn)科技創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)。”3月11日，住建部印發(fā)《“十四五”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)科技發(fā)展規(guī)劃》指出，重點(diǎn)發(fā)展綠色低碳、數(shù)字化、智能化、工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，這為房地產(chǎn)科技升級(jí)提供戰(zhàn)略方向。

為此，筆者為房地產(chǎn)企業(yè)在未來科技化發(fā)展提出幾點(diǎn)建議：

第一，在關(guān)注科技整體發(fā)展趨勢(shì)的同時(shí)，緊跟前沿科技，搶占市場(chǎng)先機(jī)，保持企業(yè)科技實(shí)力穩(wěn)健快速發(fā)展，同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，保持定力，適度發(fā)展優(yōu)勢(shì)科技項(xiàng)目，成就具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的科技實(shí)力。

第二，房企應(yīng)不斷探索大城市、新市民、青年人的新消費(fèi)需求，在智慧城市建設(shè)、智慧社區(qū)和家居等領(lǐng)域精耕細(xì)作，提升客戶的生活體驗(yàn)，持續(xù)提升客戶滿意度。

第三，重點(diǎn)關(guān)注綠色發(fā)展、雙碳、行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)中的重大機(jī)會(huì)。房企通過把綠色、雙碳等理念、科技與場(chǎng)景、空間的營(yíng)造相融合，通過科技生態(tài)的搭建，利用與科技企業(yè)等相關(guān)方的合作，把握住企業(yè)第二次成長(zhǎng)曲線。