頭部房企利潤腰斬，三大舉措穩利潤

摘要：規模不是企業追求的終極目標，有利潤的增長，有效益的規模才是企業的最終追求。在國家“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”的調控總基調下，房地產是否還是值得投入和付諸精力投入的行業，利潤和利潤率的下行已在行業內形成共識，2021年利潤和利潤率下滑幅度創下新記錄，整體利潤率水平也下滑至低位，利潤率或將經歷一定時期的探底過程。作為經營的主體而言，回歸到經營管理本身，盈利仍是第一目標，穩定住利潤，讓企業有利可得，有錢可賺仍是重中之重，控成本，降費用，提效率是企業穩定利潤有效路徑。

關鍵詞：利潤率;經營策略;降本提效

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）06-0013-06 收稿日期：2022-05-17

文章來源：本文由億翰智庫供稿。

于企業而言，經營的核心和關鍵在哪里？有錢可賺。這也是房企一直提及的命題，規模不是企業追求的終極目標，有利潤的增長、有效益的規模才是企業的最終追求。高歌猛進的時代，整個房地產行業沉浸在一派繁榮景象中，資產價格無聲中被推升到新的高度，于某個時點開始，房地產行業的利潤率開始往下，并不斷往下，這符合行業發展的趨勢，更有種向制造業靠攏的傾向，利潤從高位下探，觸底后開始上行，表現出微笑曲線型。

時至今日，在國家“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”的調控總基調下，房地產是否還是值得投入和付諸精力投入的行業，置身其中的參與者該怎樣去維持住生意的本質，如何去賺到錢，或者在利潤率普降的當下，如何穩住利潤是各方共有的困惑？

（1）利潤和利潤率的下行已在行業內形成共識，2021年各大房企利潤和利潤率下滑幅度創下新記錄，整體利潤率水平也下滑至低位，利潤率或將經歷一定時期的探底過程。

（2）利潤或利潤率的下行由多因素綜合作用決定，拿地的利潤率水平、企業的營銷手段安排、非確定性因素沖擊等因素都將影響房企的利潤走勢。其中有短期因素，也不乏長期因素，當這些因素開始出現變化，利潤率也或出現拐點。

（3）作為國民經濟支柱行業，行業的存在有其客觀必要性和重要性，也必將需要有眾多的參與者留存行業之內。作為經營的主體而言，房企回歸到經營管理本身，盈利仍是第一目標，穩定住利潤，讓企業有利可得，有錢可賺仍是重中之重。控成本，降費用，提效率是企業穩定利潤的有效路徑。

1 利潤&利潤率普降，頭部房企歸母凈利潤腰斬

從數據表現來看，當前房地產行業的利潤和利潤正處在下行的周期。2021年房企利潤表現更不盡人意，無論是利潤總值還是利潤率都呈現出下行態勢。

從39家典型房企利潤數據來看，凈利潤、歸母凈利潤均出現了不同程度的下滑，降幅分別為20%、26%。頭部房企也未能幸免，萬科地產、綠地控股、中南建設、正榮地產、榮盛發展、首開股份等企業的歸母凈利潤降幅均超40%，其中萬科地產的歸母凈利潤由2020年的415.2億元下滑45.7%至225.2億元。同樣，也有部分房企利潤實現逆勢上漲，華潤置地、龍湖集團、中國金茂、綠城中國、濱江集團、華發股份等房企的歸母凈利潤實現了不同程度的上漲，其中龍湖集團、中國金茂、綠城中國、濱江集團、華發股份的漲幅均在10%以上，見圖1。

毛利潤率、凈利潤率分別較上年下滑4.5、4.6個百分點，達到21.1%、7.3%。39家房企中僅有4家房企凈利潤率同比出現微升，其他房企的凈利潤率普遍負增長，榮盛發展的凈利潤率則由正轉負，下滑幅度超20個百分點，見圖2。

毛利潤率和凈利潤率的長期趨勢來看，毛利潤率或向20%的水平逐步過渡，在20%～25%的區間范圍內或是多企業最終的普遍利潤水平，凈利潤率、歸母凈利潤率作為最終狀態或是企業最終的關注落點，凈利潤率在10%或是較為理想的狀態。

2 利潤/利潤率下滑的“四低一高”五大因素

房企利潤和利潤率下滑有其歷史因素可追溯，歸結起來，有“四低一高”五大因素值得關注，這些因素決定了房企利潤和利潤率的變動現狀。

（1）毛利潤率低：結轉項目毛利潤率處在低位。2021年年報中，房企的利潤主要結轉于2021年及之前所拿項目，這些項目或存在兩大特點。其一、土地市場競爭激烈，土地價格處在高位，高價地層出不窮，“面粉貴過面包”的情況同樣存在，輕則項目結轉時利潤率并不樂觀，或微利、或虧損，重則遭遇現金流壓力，開工建設同樣承壓。其二、“穩地價、穩房價、穩預期”的政策基調下，“限價”因素制約，新房銷售價格有上限約束，進而決定房企的利潤空間有限，因此呈現出結轉項目毛利潤率低的現狀。2021年下半年開始，地方政府已在土地端釋放出更多利好信號，降拿地門檻，調土地起拍價，減房企拿地資金壓力等多舉措齊發，未來整體來看，土地價格大概率保持在相對穩定水平。

以萬科地產為例，萬科地產2021年公司整體毛利潤率21.8%，同比下降7.4個百分點。扣除營業稅金及附加后的整體毛利潤率從2020年的22.8%下降5.6個百分點至17.2%，其中主要受到結算項目地價占售價比上升的影響。開發業務毛利潤率下降至23.0%，扣除營業稅金及附加后的結算毛利潤率從2020年的24.0%下降至17.8%，結算毛利潤總額也從905.7億元下降到717.0億元，同比減少188.7億元。

（2）投資收益低：投資收益較前期有明顯降低。為了控制風險，減輕資金壓力，同時避免被合作方風險牽連，房企也同樣存在兩個動作。一是拋售資產或項目股權，盡快回流資金，以此獲得相應的投資收益。2021年由于整體行情冷淡，部分企業雖有項目資源拋售，但整體力度仍不及2020年，如此形成了高基數，所以也造成了2021年投資收益的下行。二是決定于合聯營公司的項目經營情況，權益比例提高，合聯營項目利潤率不及預期等都將對企業的利潤情況造成不同程度的影響。2021年，一來，房企權益比例在不斷提高，處在投資收益端的收益有減少趨勢;二來，合聯營項目的毛利潤率水平也面臨下滑的趨勢，所以企業所能獲得投資收益會出現下滑或減少。

萬科地產2021年投資收益66.1億元，受按權益法確認的聯合營項目收益減少以及處置子公司的收益減少影響，較2020年135.1億元的高位水平減少了69.0億元。其中，按權益法確認的投資收益減少，主要是由于聯合營項目毛利潤率下降及投資其他業務的收益減少。

（3）銷售均價低：去化歷史庫存，降價促銷等拉低項目銷售均價。為了更好促進項目和庫存的快速去化，房企往往會采用多樣的營銷方式進行降價促銷。因此在項目銷售均價上做更多的讓渡，而項目本身的拿地成本、建設成本和期間費用或并未有同向的下行，如此上限約束下，房企的利潤空間便相應更加逼仄，利潤率同樣面臨下行風險。在行業調控日益精準化，精準化的庫存去化推進將是一定階段內各大房企的重點工作，待房企的庫存消化完畢，房企的庫存也能更有效，項目銷售均價也能穩定在一定水平，不構成利潤走向的負向制約。

（4）經營性收益低：由于疫情、洪水等不確定因素的沖擊，經營性業態受到重創，經營性收益降低。2021年，全國范圍內雖無大范圍的疫情沖擊，但是也存在散點式的疫情反復。本著疫情防控和安全為上的原則考慮，消費型、經營型業態存在限流或階段性關閉，如文旅樂園，文化，餐飲，商業，酒店等，這將對企業經營性收益造成負面沖擊，因此拉低了房企利潤水平。

（5）減值撥備高：考慮到市場行情走勢，房企本著謹慎性原則，對現有資源進行了適度的計提了減值撥備準備。2021年下半年開始，市場下行明顯，四季度更是加劇下行，本著謹慎性原則，房企會對現有資產進行減值測試，對項目或股權投資進行減值撥備。這一操作或已考慮到市場行情的最差狀態，待市場因素消化，或市場行情轉向，減值撥備減少的利潤或能再釋放出來，這部分利潤已經處在一種極端的情況之下，未來大概率不會出現更差的情況。而且就我們的觀察，市場底已經逐步顯現，待需求端、供給端政策的跟進和進一步落實，2022年下半年開始，市場或逐漸呈現出現恢復跡象。

2021年，萬科地產按照審慎原則，對2021年末資產進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權投資計提了35.3億元資產減值（其中存貨減值31.2億元和其他資產減值4.1億元），合計減少權益凈利潤約25.5億元。

除了以上的五大因素外，由于主觀、客觀原因的存在，房企的項目結轉節奏安排出現調整，所能結轉的項目總量受到影響，這也將影響房企的利潤總量和走勢。影響房企利潤走勢的各因素都有其歷史沿革，歷史遺留為主導，待這些階段性因素慢慢消化，企業的利潤或能迎來一定轉折。當然，各個主體之間存在差異性，利潤拐點出現時點或同樣有差異，這也將考驗企業的風險應對能力。

3 “一控一降一提”三大舉措穩利潤

房地產行業的利潤被攤薄是大勢所趨，體量龐大的房地產行業有其重要性，房地產行業仍有巨大的發展空間存在，房企仍有很多空間可供挖掘。而欲要在行業內贏得一席之地，企業自身仍需要從本身出發，堅守經營邏輯，盡可能擴大并穩定利潤空間。筆者認為可以從以下三大舉措入手，提利潤、穩利潤、做出利潤。

3.1 控成本

在房地產開發建設的整個流程中，占比最高的無外乎土地成本、工程建安成本，這兩項成本的高低決定了房企利潤情況。過往的發展中，為了拔高房企規模，獲得利好因素賦能和資源的集聚，房企在拿地上或帶更多的盲目性，搶高價地，通過高周轉，快周轉，賭房價上漲而維持增長。而現如今，房企生存條件和環境與以前迥異，高周轉條件不再滿足，房價持續快速上漲也不再可能實現。因此控制住拿地成本將決定企業的生存情況如何，所以企業在拿地上更需要增強對于成本的把控，不僅僅在于拿地成本絕對值的控制，對于拿地的區位，拿地的利潤率水平也需要同步有嚴格的篩選標準。倘若只為了控制拿地的總成本而選擇在區域條件、基本面并不如意的城市內拿地，最終付出的代價或遠高于拿地成本本身。

與拿地成本相同，工程建安成本也在房企的成本中占有高比例，對于行業中多數房企而言，相較于工程建安成本管控能力較強的中國海外發展而言，都有較大的提升空間。目前仍未到無處著手的境地，如集中化、戰略性的采購節省材料成本，智能化的建造保障建設安全的同時，降低人工成本等。需要注意的是，控制成本并不等同于降低項目/產品品質，倘若硬性的為了降成本而降成本，忽視了安全性等問題，最終或將付出更大的成本，或得不償失。

3.2 降費用

房地產行業的三大費用類型，主要是財務費用、管理費用和銷售費用。既然房地產行業正向著制造業過渡，那么任何可能為利潤騰挪空間的手段都該有用武之地，并極盡各手段之能事。

財務費用直接關聯于企業的融資成本，融資成本低，企業所付出的利息支出也會相應有所下行。比較融資成本不同的各企業，其財務費用率之間最大將有多個點的差距，反映到利潤端，也就是凈利潤率或歸母凈利潤率差距。倘若企業能夠在融資成本上有所改善，對企業利潤而言無疑是利好信號之一。

而從房企的融資成本情況來看，2021年多數房企的融資成本均有不同程度的下調。這或與宏觀環境有關，也或與企業本身信用和主觀努力有關，但整體可能屬于隨行就市，融資利率下行或將是主流，通過成本換速度，通過利率下行引導企業走向慢周轉的模式，為這一模式的轉變預先奠定基礎。在房企模式轉變的過程中，多數房企的融資成本仍有較大的下行空間，相應的利潤也有一定改善空間。先行動者能掌握先發優勢，在融資成本與周轉之間形成平衡是最佳之選。

從不同房企的融資成本比較來看，融資成本較低的群體無非兩類，一類為背景優勢占優的央企國企，這屬先天優勢，參照意義不大。另一類為經營穩健型民營房企，如龍湖集團，也是唯一獲得境內外投資級評級的民營房企，其經營上有較多可借鑒之處，財務穩健，不做非標，無兜底。對于多數民營房企而言，由于前期沉淀出風格，轉換或需要較長時間，但越早行動越有效。

35家典型房企管理費用在收入中的占比為3.6%（見圖3），倘若在管理成本上有1個點的改善，那么凈利潤就相應會有1個點的改善。管理費用的控制體現在組織架構、管理模式的更新迭代上，根據企業的發展不斷增強組織架構的適配性，將不適宜的、冗余的部分去除，促進管理的偏平化，提升管理的效率，以目標為先，各部門、各職級之間利益一致，避免利益沖突所引致的部門博弈和責任推諉，效率低下。

銷售費用產生于項目的銷售過程中，房企在過往發展過程中為了更快促進項目去化，因此會采用較多的渠道或采用全民營銷的方式進行銷售，支付高昂的渠道費用和傭金提成，在去化歷史庫存的過程中銷售費用支出更為明顯。房企在銷售費用上也有較大的改善空間，建立企業內部銷售渠道是房企在營銷端所能做出的最大改進，通過銷售渠道的搭建，一定程度降低對于渠道，對于中介的依賴。

3.3 提效率

效率就是生命，效率就是金錢，在制造業、房地產行業都同樣適用。制造業在提升效率上也在逐步向機器化，科技化轉變，逐步將能夠用機器實現的部分替換出人工。在科技化、智能化越發占據主流的當下，通過科技化、智能化手段提升效率也成為房企可選擇的方式之一。將能夠以機器，以科技手段實現的工作全部實現替代，在更短時間內完成相同工作總量，效率提升的背后也就意味著成本、費用的節省，節省出的成本就是可見的利潤。包括管理壁壘的打破，管理效率的提升都是為利潤的釋放和提高提供了可能。

企業經營的本質追求在于追求可見的、確定性的利潤，經歷過陣痛后的房地產行業仍有漫長道路，規模大概率不再是房企追求的核心目標，以利潤取代規模將是必然的趨勢。待影響房企利潤的各因素開始出現變化，再加上房企主觀努力，房企利潤能夠迎來拐點，并逐步穩定在合理水平。