樓市未來會怎么走

甄愛軍

房貸利率下降至下限，疊加部分城市降首付、取消認房認貸，從實質上提高購房者的購買力，有助于加快市場成交速度。預計樓市預期將會有所改善，市場整體成交水平有望由此逐步提升。

多地房貸利率調至下限

在全國信貸環境持續寬松的背景下，為支持房地產市場合理性住房需求，央行從去年底以來多次下調房貸基準利率，各地銀行也相繼跟進。目前廣州首套房貸利率最低可執行4.65%，已接近近兩年最低水平。

業內人士指出，當前廣州整體購房信心尚不足，尤其一些郊區樓盤去化速度較慢，市場仍處于“筑底”階段。而此次銀行下調房貸利率至下限，表明信貸環境對于購房者比較友好，利率的下調有助于廣州樓市的逐步恢復。

其實，近期下調房貸利率的城市遠不止廣州一個。6月，貝殼研究院監測的103個城市中，包括重慶、蘇州、杭州、南京、天津、福州、寧波等58城的城市首套房貸利率已降至下限，最大程度降低購房者的貸款成本，占到監控城市半數以上。

除了首套房貸款利率下調，部分城市二套房貸款利率同步下調至下限位置。據了解，目前廣州、深圳、天津、南京等城市，二套房貸利率為5.05%，與政策規定的下限一致。其中，包括南京、天津、鄭州、濟南、青島等城市，首套房、二套房貸款利率均已同步下調至最低水平。

房貸利率水平下降明顯

從目前來看，房貸利率整體水平已經明顯下降。

近日，貝殼研究院發布重點城市主流房貸利率數據，2022年6月貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.42%，二套房貸利率為5.09%，分別較上月回落49個、23個基點。值得注意的是，當前房貸利率已經處于下行區間，利率水平創2019年以來新低。

與房貸利率水平不斷下滑相對應的是，房貸放款速度明顯加快。貝殼研究院跟蹤監測結果顯示，6月平均放款周期為29天，與上月持平。相較去年同期3～6個月排隊等候時間，目前的放款速度已經明顯加快。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰表示，本輪房貸利率下調過程中，三、四線城市利率下調幅度較大，如開封、新鄉、許昌、駐馬店、上饒等地首套房貸主流利率較去年9月的高點下調超過200個基點，這代表銀行對三、四線城市住房的支持力度更大。

首套房貸利率下調至最低4.25%，與去年9月約6.25%的高位水平相比，到底能夠節省多少房貸利息？對于這一點，我們可以通過一個簡單的案例來進行說明。假定貸款總額為100萬元，30年還款期（等額本金還款法），以目前4.25%貸款利率計算，其利息總開支為77.10萬元，月供為4919.4元。與去年9月6.25%的高位利率水平相比，利息開支將會減少44.56萬元，月供也減少近1238元。

樓市成交或將好轉

房貸利率下降疊加部分城市降首付、取消認房認貸，從實質上提高購房者的購買力，有助于加快市場成交。

貝殼研究院數據顯示，6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月提高20%。當前103個城市中超過四成的城市房貸利率高于下限，未來仍有降息空間，結合6月以來地方政策的支持力度也在加強，這對6月及下半年市場交易的修復極為有利。

易居研究院依據全國100個城市6月1日至20日的每日成交數據，轉化為全月預估數據，也得出了較為樂觀的預測結果。計算結果顯示，2022年6月份，全國100個城市新建商品住宅成交面積約2506萬平方米，環比預計增長21%，同比預計下降41%。與今年5月這100個城市環比增長14%、同比下降56%相比，6月繼續保持環比正增長態勢，環比增速也有所擴大，同時使得同比降幅繼續收窄。

專家表示，樓市政策的持續放松，有助于購買力釋放。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，4月29日中共中央政治局會議以來，各地政策寬松導向更加清晰，從行政、金融、財政、稅收等領域多方面做好保障，對于合理住房消費需求的釋放有積極的作用。各地疫情防控取得積極成果，一些城市樓市交易環境逐漸改善，樓市交易逐漸步入正軌，呈現了環比拉升的積極態勢。各地鼓勵購房的工作積極到位，購房者的市場預期也發生了變化。尤其是一些城市二手房交易活躍的過程客觀上也為新房交易創造了較好的條件。

專家預計，三、四線城市的成交反彈速度略快，但還不能簡單認為三、四線城市復蘇的動力更強，這是因為三、四線城市最近幾年樓市都偏低迷，在近期政策利好下，滯后和積壓的需求有所釋放，同時也與近期穩樓市一攬子政策的積極效應得到釋放有著非常重要的關系。