提前還房貸，是好的選擇嗎？

郭子源

乍一算房貸利息總額，確實容易嚇一跳。假設你申請100萬元的商貸（非公積金貸款），期限30年，首套房執行4.6%利率，按照等額本息還款方式，你總共需要支付84.55萬元利息以及100萬元本金，即便按照等額本金還款方式，所需支付的利息也高達69.19萬元。如果是二套房執行5.7%利率，100萬元30年期的商貸，在等額本息還款方式下，利息總額高達108.94萬元，比100萬元本金還要高。

由此可見，“是否應提前還房貸”既是經濟學問題也是社會民生問題。可是，回答此問題不能依靠“給銀行打工”這種簡單思維，而要根據經濟學原理進行理性分析和科學研判，其核心邏輯是，要比較名義利率、實際利率，分析不同時期、相同數量人民幣的購買力，以及個人收入隨著時間推移如何變化。

分清名義利率和實際利率，才能弄懂你我的貸款利率。很長時期內，不論是個人住房貸款還是企業經營性貸款，所執行的利率均為名義利率。而實際利率是什么呢？它是根據通貨膨脹矯正的利率，即實際利率等于名義利率減去通貨膨脹率。假設貸款的名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，實際利率就是6%，通貨緊縮則反之。因此，名義利率告訴你的是，隨著時間推移，你賬戶上的人民幣數量增加有多快，而實際利率告訴你的是，你賬戶上人民幣的購買力提高有多快。這也就解釋了為何金融學者要將貸款稱為“福利”，但前提是存在通貨膨脹。

在此基礎上，再去比較不同時期、相同數量人民幣的購買力。首先要厘清兩個概念，CPI（消費者物價指數）和通貨膨脹。……