華發股份：構筑穩健增長“護城河”

摘要：華發股份回歸經營本質，以穩健經營底色，在企業財務、資源獲取、品牌發展等各方面均構筑了保障企業長期可持續發展的“護城河”，并不斷加寬使競爭者難以逾越。盡管行業深度調整仍在持續，但有充足的理由相信，類似華發股份這樣的企業，將持續穩健續航。

關鍵詞：財務穩健;精細管理;多元化;“一核兩翼”

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）07-0053-04 收稿日期：2022-06-23

文章來源：本文由億翰智庫供稿。

1 資金層面：以穩健的財務基本面筑牢長遠發展根基

1.1 資金狀況持續優化，“三道紅線”全面轉綠

2021年，華發股份堅決貫徹落實國家監管政策要求，通過全面提速回款、優化融資結構、把控投拓節奏等，降負債、去杠桿成效顯著。數據顯示，截至2021年末，公司剔除預收賬款后的資產負債率低于70%，凈負債率低于100%，現金短債比大于1。“三道紅線”指標全面轉綠，充分體現企業的財務管理安全穩健，為企業高質量發展打下堅實基礎，見圖1。

1.2 融資優勢構筑獨特護城河，成本持續改善

融資方面，華發股份持續創新融資模式，充分利用國資背景優勢和集團豐富的業務資源優化自身資金情況，通過融資租賃、股東低息借款、中期票據等多種手段滿足自身資金需求。2021年，華發股份新增50億元小公募租賃債額度，成功躋身百億規模住房租賃REITs產品發行行列，融資渠道穩步拓寬。今年以來，華發股份先后通過供應鏈融資、ABN、ABS、公司債等多種渠道獲得融資，側面反應公司較強的融資能力。

作為地方龍頭國企，華發股份融資手段豐富，融資空間較大，融資結構也在持續改善。在行業融資收緊的背景下，更顯獨特優勢。數據顯示，2021年，企業的綜合融資成本僅5.80%，見圖2。

1.3 精細化管理優化提升，管理水平增質提效

近年來，華發股份持續深化全鏈條的精細化管理工作，不斷提升經營效益。持續推進“科技+”戰略，數字化產品不斷落地，加強內部管控，在ERP系統、經營分析系統、資金管理系統、商業租賃管理系統、實物資產管理系統等方面實現了系統集成和數據互通，有效提高管理效率。

數據顯示，2018—2021年企業的銷售費用率和管理費用率分別由3.9%、3.7%下降至3.1%、3.0%，精細化管理成效明顯。

2 資源層面：拿地渠道多元夯實高質量發展基礎

2.1 背靠珠海國資委，控股股東資源協同

華發股份控股母公司珠海華發集團有限公司（簡稱“華發集團”）由珠海市國資委控股，是珠海最大的綜合型國有企業集團。控股股東實力雄厚，豐富資源帶來大量協同效應。

以城市更新為例，大股東華發集團參與珠海城市更新擁有大量土儲資源，根據同業競爭承諾，將委托或交由華發股份進行開發，協同資源優勢明顯。

再以產城融合為例，依托華發集團強大的資源產業鏈和多年城市綜合開發運營經驗，華發股份先后在珠海、紹興、湛江、威海、無錫等地推出多個產城融合標桿項目，通過產業與城市功能融合、空間整合，推動產業與城市的良性互動、和諧共生，為城市建設添磚加瓦。

2.2 戰略深耕“核心城市群+核心城市”

在具體城市布局方面，公司堅持“戰略深耕、精準布局”戰略，持續推進“4+1”區域布局，在扎實鞏固珠海大本營的基礎上，基本覆蓋粵港澳大灣區、長三角區域、京津冀協同發展區域以及長江經濟帶四大城市群的高能級城市。

分區域來看，公司華東、珠海、華南銷售貢獻占比高，且格局穩定，三區的銷售金額貢獻比例基本保持90%左右。2021年，珠海大區全年完成銷售315億元，銷售占比25.9%，穩居珠海龍頭地位;華東大區全年完成銷售553億元，銷售占比45.4%，多年領跑各大區域，貢獻突出;華南大區2021年完成銷售233億元，銷售占比為19.1%。相對均衡的區域布局有效避免了局部區域銷售下滑引起的風險，企業綜合實力進一步增強，見圖3。

從城市能級來看，華發股份堅定不移地持續深耕一線和強二線城市，在2021年企業業績貢獻排名前10的城市中，核心一二線城市高達七成占比，這類城市人口長期保持凈流入，房地產市場有強力支撐，抗周期風險能力強。

土地儲備方面，2021年末公司土地儲備計容建筑面積544萬平方米，在建面積1542萬平方米。雖然2021年拿地力度減緩，但仍可滿足中長期發展需要。其中，一、二線城市土儲占比超90%，且相關資源高度集中在市場價值和長期發展潛力突出的城市，如武漢、珠海、上海、廣州、南京等，夯實的土地儲備將持續為企業業績打下堅實基礎。

2.3 穩健拿地策略，精準投資聚焦

在“三道紅線”及“集中供地”的政策調控背景下，華發股份統籌考慮“三道紅線”維持綠檔與土儲規模適度增長要求，根據全年資金鋪排計劃，重點圍繞“控、穩、準”總要求，嚴格控制投拓規模，合理把控投拓節奏，精選低溢價低總價、能夠快周轉、利潤率有保障的優質項目，確保“好鋼用在刀刃上”。

2021年，企業繼續深耕市場安全度高的長三角都市圈、大灣區都市圈、中西部都市圈和京津冀都市圈的重點核心城市，持續優化區域布局，進一步提升戰略深耕城市的市場占有率。今年上半年，華發股份陸續在上海、杭州、珠海等地獲取多個優質項目，為公司的穩健發展提供堅實基礎和優質源動力。

2.4 “一核兩翼”構筑多元護城河

近年來，華發股份多元業務協同發展，積極踐行“一核兩翼”業務戰略——以住宅業務為“核”，在保持主業穩步增長的基礎上，商業運營、上下游產業鏈成為“兩翼”，與主業形成良性互動與互補。公司持續優化商業地產的核心競爭力，成為獨具競爭力的商業地產綜合運營商，并積極向城市更新、設計、營銷、裝配式建筑、長租公寓等業務領域延伸地產業務產業鏈，推動主業轉型升級，見圖4。

作為公司“一核兩翼”發展戰略的關鍵一翼，商業板塊持續為主業賦能，2021年，華發商業在珠海、太倉、威海、中山、武漢等城市的六大重點項目開業，全面打響華發商業品牌。以華發商都、華發新天地、閱·潮書店、華商百貨、5A級寫字樓、奧特美康體中心六大產品線為主，形成以珠海為核心，輻射全國多城市、多區域的發展布局，為業主的品質生活增添色彩。

公司上下游產業鏈方面也在穩步拓展，多元產業格局持續深化。營銷公司助力企業銷售業務穩中有進;更新公司在多個重點舊改項目取得突破性進展，為企業補充開發資源;華發優生活公司長租公寓業務已初步形成布局，在珠海、武漢、南寧共有8家門店，成為中國住房租賃誠信守約經營企業及最佳資產運營管理企業。

在新的周期背景下，行業由“大開發”轉向“大服務”，房企需要打破地產本位思想，強化經營和服務，傳統單一的地產開發思維難于抵御風險，穿越周期。華發股份各多元板塊之間全協同發展，將持續賦能企業為客戶提供多角度、多維度、多方面的綜合服務，實現從區域性地產開發商到全國性綜合服務商的跨越。

3 能力方面：硬核產品力保駕護航奠定長期競爭優勢

3.1 產品價值持續升級，樹立競爭優勢

行業競爭格局深度變化，由競規模轉向競品質，產品力的重要性凸顯。而華發的產品體系自2015年首次提出“優+”產品體系概念以來，經過多年建設，目前已迭代至“優+”4.0。其中，最新4.0版本的“優+產品體系”，不局限于產品設計或是某一層面，而是關注“6+1產品體系”及“增值賦能四大維度”，通過打通規劃、建筑、戶型、景觀、裝修、配套、服務等多個層面，實現綠色健康、科技智能、人文情懷和匠心精工四個維度的增值賦能，形成涵蓋剛需到高端的未來系、城市系、四季系、府系以及TOP系五大產品系，樹立企業的產品競爭優勢，見圖5。

3.2 行業影響力穩步夯實

據不完全統計，憑借卓越的產品品質，華發股份有60多個項目先后斬獲廣廈獎、魯班獎、詹天佑獎、亞洲不動產獎繆斯國際設計大獎等國內外重要獎項和認證，園林景觀、室內設計、標準研發工程質量等方面受贊譽和認可，企業的品牌影響力與日俱增，過硬的產品力奠定長期競爭優勢。

3.3 品質積累口碑，品牌產生溢價

值得注意的是，華發股份在落地產品的過程中，始終堅持站在更長的時間維度去關懷業主需求，為客戶賦能長期價值。諸多十幾年前就落地的產品，在二手房市場仍然能受到高端買家的追捧，市場認可度可見一斑。

匠心積累的口碑也為華發股份帶來了溢價。2021年華發股份銷售均價為26000元/平方米，同比提升8.7%，在頭部企業中處于中等偏上的水平，見圖6。展望未來，良好的產品基礎和溢價優勢，將持續為華發品牌保駕護航。

可以看到，華發股份回歸經營本質，以穩健經營底色，在企業財務、資源獲取、品牌發展等各方面均構筑了保障企業長期可持續發展的“護城河”，并不斷加寬使競爭者難以逾越。盡管行業深度調整仍在持續，但我們有充足的理由相信，類似華發股份這樣的企業，將持續穩健續航。