李惠琳

當下，“現金為王”成為房企生存的共同法則。即便是龍頭企業，手握“余糧”的也不多。

金地集團亮出家底，截至今年6月末，手上握有現金約648億元，以及1700億元可用銀行授信規模，家底豐厚。

身為昔日房地產四大金剛的“招保萬金”之一，金地曾因股權變動、戰略保守，掉出第一梯隊多年。

如今一眾同行為過去的激進買單，“保守派”金地站穩，殺回行業前十。

透露家底

8月初，金地的股票與債券價格劇烈波動，市場流言四起，有稱資本在做空，也有人懷疑金地股東或者合作項目生變。

無風不起浪，悲觀情緒首先由國際評級機構傳遞出來。7月初，標普將金地的展望從“穩定”調整至“負面”，理由是其財務指標惡化、合資項目風險增加。

為了自證無恙，金地打響保衛戰。8月4日，距離中報發布還有24天，金地緊急召開投資者會議，拿出了一份“自檢報告”，回擊質疑。

對于外界擔憂的償債能力，金地表示，今年以來已5次足額還債，償還金額合計約98億元。

截至6月30日，其有息負債為1223億元，短期有息負債417億元。“剔除受限資金后對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.38 倍。”金地表示。

至于公開債，從今年8月1日至明年6月30日，金地的到期金額將為150億元。

年內僅有一筆約27億元的境內債需償還，將于10月到期。

境外債券方面，未來兩年，金地僅有一筆將于2024年8月到期的4.8億美元債。

金地管理層披露，公司未售貨值7150億元，計劃下半年推出貨值1200億元左右，集中于一二線核心城市。

預計到2023年6月30日，經營性現金流的凈流入約400億元，覆蓋未來一年公開市場到期債。

而且，當下金地保持了較為暢通的多元融資渠道。

2022年，其銀行新增授信規模超150億元。另有兩筆公開市場融資成功借新還舊，2月發行了17億元中期票據，7月設立17億元的資產支持專項計劃，且成本極低，利率分別為3.58%、4.8%。

市場的另一個擔憂，在于金地的合資項目。金地較多參與其他房企的合資項目，以減輕資金負擔和快速進入新市場。

標普認為，金地在合資項目上的大量敞口，降低了財務透明度，增加了經營風險。

管理層回應稱，涉及實質出險的合作方項目數為26個，總未售貨值369億元，占總貨值4%，其中金地的權益貨值是135億元。

金地歸結為9個字：“總體可控，風險敞口小。”

多元股東

悲觀情緒下，市場信心脆弱，就算是穩健型房企的上空，也有“禿鷹”盤旋。金地特殊的股權結構，更容易引發猜測。

2021年下半年開始，原金地第二大股東大家人壽（原安邦保險）先后減持金地6.77億股份，套現超70億元，持股比例降至5.43%，成為第三大股東。

金地集團前10位股東持股情況

如此“清倉式”撤離，引發股價波動，嚇跑了不少小股東。

為了穩定市場，金地董事長凌克罕見出手護盤，增持金地10萬股，這是他自2016年期權行權后首次增持。

8月初的股債波動，也有人猜測，福田國資（現二股東）與管理層出現矛盾。對此，管理層解釋：“福田區政府是創始股東，股東關系良好，多年來常有風言風語，三大股東對公司的發展非常支持。”

金地的多元化股東結構，有其歷史原因。

2013年前，金地的第一大股東是深圳國資企業——福田投資發展公司，但持股比例只有7.85%。這導致長期以來，金地股權較為分散，主要由職業經理人操盤。

現任董事長凌克是金地的靈魂人物，他在40歲時掌舵金地，至今已有23年。趕上了房地產早期發展的紅利，他帶領金地成功上市、邁過千億門檻，成為地產龍頭。

2013年，兩位“野蠻人”生命人壽、安邦保險盯上金地，頻繁增持。資本來勢洶洶，以凌克為首的管理層幾無回擊之力，福田國資一度抗爭，最終兩家險資還是坐上了金地第一、第二大股東之位，與福田國資形成三足鼎立之勢。

為避免金地的控制權落入險資之手，之后凌克通過修改股東提名的條例，控制了險資代表在董事會中的席位和話語權，并悉心培育了金地置業這個高管“后花園”。

兩大險資入局后，在金地14個董事席位中，各自僅占一席。生命人壽亦對外宣稱，“對金地僅是財務投資”。

不過，在業內看來，正因為國企、險資組合的多元化股東結構，讓金地具有更強的融資優勢。

目前金地前十大股東名單中，還有“國家隊”全國社保基金、華潤深國投信托在列，在一定程度上為金地提供了信用支持。

當然，凌克的謹慎管理，也關系匪淺。凌克是理工科出身，為人低調沉穩、不喜張揚。

2008年和2011年的兩次樓市低谷，金地沒有出手，錯過了低價拿地的窗口，在后續的規模競爭中失速。

凌克并沒有急于追趕，而是強調長跑邏輯，對財務杠桿保持自律，“一下子猛漲，沒必要，風險大”。

在他的治理下，金地“三道紅線”為綠檔，債務規模雖連年擴大，總體仍保持穩健。

截至2021年末，其凈負債率為56.5%，剔除預收款的資產負債率67.6%，現金短債比為1.58，債務融資加權平均成本僅4.56%。

重回前十

過去多年，金地的銷售額排名處于行業第12名至15名之間，給外界的印象較為佛系，增速多在30%以下。

直到2017年，金地開始追趕，喊出“3年沖擊銷售2000億元”的口號，之后快速爬坡，于2019年完成了目標。

金地集團2021年營收情況

在寒冬蕭瑟的2021年，金地銷售額沖至2867億元，壓線完成目標，重回十強席位。

進入2022年，金地前7個月累計簽約金額1191.6億元，同比降幅36.78%。不過，全靠同行襯托，金地的座次排名進一步上升到第9位。

一位房企人士告訴《21CBR》記者，金地排名屬于被動上升，有些房企掉下來，金地便被推上去了。

在業內看來，金地的表現已算不錯，36.78%的降幅跑贏大市。根據克而瑞的數據，同期百強房企累計業績同比降幅達49%。

不過，在規模擴張的路上，金地付出了一定的利潤代價。

2019年以來，金地的毛利率開始走低，2021年其整體毛利率只有21.18%，其中地產開發業務毛利率為19.65%，同比大降13.91個百分點，拖累金地整體凈利潤同比減少9.5%。

管理層解釋，主要與市場整體下行有關，公司為緩解資金壓力而打折促銷，進一步拉低了價格。今年1-7月，金地的平均每平方米單價為2.04萬元，比年初的2.11萬元下降了700元。

根據穆迪推算，2022年金地銷售額約為 2450億元，同比下降約14.55%。這一預測，在一眾房企中表現樂觀。而從拿地動作看，金地對自身也有信心。

2021年不少同行已在節衣縮食，金地拿了111宗土地，總投資額約1309億元，新增總土地儲備約1636 萬平方米。

今年金地仍在拿地，但規模有所收縮，克而瑞數據顯示，前7個月，其拿地金額約140億元。管理層披露，今年公司新獲地塊凈利潤率在11%—15%之間。

凌克曾比喻，金地就像一列上了軌道的火車，或會審時調速，但不會偏離其原有軌道。