居住出租房消防管理對策研究

施云峰　高俊杰

摘要：近年來，浙江省海寧市的居住出租房數量不斷增加。此類場所點多面廣，動態變化大，普遍存在承租雙方無消防意識、消防管理失控、消防設施缺配損壞、違規使用易燃可燃裝修材料、違規用火用電、違規設置“三合一”場所、疏散通道不暢等問題。因此，居住出租房經常發生火災事故，且常常伴有人員傷亡事故的發生，提升居住出租房的消防安全環境就顯得尤為重要。通過分析居住出租房在消防安全方面存在的問題及原因，提出具有操作性的消防治理對策，以期減少居住出租房火災事故的發生。

關鍵詞：居住出租房；消防安全；海寧市

中圖分類號：D035.36? ? ? ?文獻標識碼：A? ? ? ?文章編號：2096-1227（2022）11-0076-03

隨著杭海城際鐵路的開通，大量人員流入海寧市，在海寧城區以及臨杭的許多村鎮都有著大量的居住出租房。這些出租房給當地居民和外來務工人員提供了便利，同時也將多樣、復雜的火災隱患擺在了消防安全意識淡薄的居民面前。而大量消防法規、國家消防技術標準是針對公共建筑以及住宅建筑整體制定的，對于居住出租房卻沒有系統性的規范標準，這也導致了居住出租房的火災傷亡事故不斷發生。針對這種情況，本文對海寧市居住出租房存在的消防安全問題及原因進行了深入分析，并提出了相應的管理對策，以供參考。

1 海寧市居住出租房存在的消防安全問題

1.1? 居住出租房無人落實主體消防責任

房屋租賃合同上通常會注明房屋若發生火災等安全事故，均由租客承擔責任。這導致房東對出租房的消防安全問題不管不問，既不按要求配置消防設施，也不定期對房屋的消防安全問題進行檢查。另外，幾乎沒有出租房的房東和租客簽訂消防安全責任書，更沒有制定消防安全制度、規定各自需履行的消防法定職責，導致出租房內處處都是安全隱患。電氣線路私拉亂接、大功率電器隨意使用、電動自行車和蓄電池充電裝置等違規放置在屋內或通道處，而這些行為都有可能導致火災事故的發生。

1.2? 建筑火災隱患多，疏散逃生困難

從出租房的分布來看，大多數消防安全水平較差的出租房都位于城郊接合部及鄉鎮，還有一些是利用自留地在自建住宅周圍搭建的用于經營和出租的違規建筑。這些建筑大部分耐火等級低，建筑物之間的防火間距不足，周圍缺少室外消火栓、消防車道，安全出口數量和形式設置不符合規范要求，多個房間之間的分隔材料耐火等級低，甚至居住區域與生產區域、經營區域之間不進行防火分隔等。

海寧市許村鎮是浙江省消防安全重點鎮，受周邊地區影響，其區域內的家庭作坊急劇增加，現有人口總數31.6萬人，登記在冊的新居民人數近20萬人，居住出租房的數量超1.5萬戶，遍地都是“三合一”居住出租房。這些出租房都是四五層的村民自建房，內部門廳、逃生樓梯等不住人的區域通常都堆滿了貨物，一旦發生火災，居民只能等待消防救援，無法進行逃生自救。還有一些商品房、居住出租房的客廳、陽臺等區域也被改建成了房間，一個房間容納一個住戶，人均使用面積大多小于4m2，若發生火災事故，極易造成巨大損失。

1.3? 居住出租房普遍是消防安全監管的盲區

由于鎮（街道）上許多建筑未經規劃驗收，部分自建住宅改為經營用房后也未進行竣工驗收審批，同時農民自建住宅（僅住宅功能）及住宅內部的裝修建設工程本身不需要進行消防驗收備案，導致此類建筑物很難具備消防安全條件[1]。再加上居住出租房的動態變化大，政府始終沒有明確居住出租房消防安全管理的牽頭部門，所以基本都是以村（社區）自我管理為主。每年各部門開展雙隨機檢查都不會包括居住出租房，對居住出租房的檢查都是多部門聯合開展。在檢查時，出租人和承租人不配合的情況也時有發生。當房屋檢查出消防問題后，執法部門會向住戶說明情況并發放整改通知書，而住戶常以回避的態度對待，或者推脫給“二房東”進行交涉，導致執法工作很難正常進行，聯合整治進度和效率不高。即使住戶接受了整改建議，但由于執法部門對違規出租房的處罰手段少、罰款低，所以后續的監督力度一旦減弱，居住出租房內的火災隱患就會迅速反彈。

2 海寧市居住出租房存在消防安全問題的原因

2.1? 出租人和承租人消防安全意識淡薄

居住出租房的出租人只想著怎么方便、怎么賺錢就怎么出租房子，即使真的發生了火災也是承租人負責，所以不對出租房的消防安全問題上心。而承租人大多是低收入人群，很少考慮安全保障問題，認為房子反正也不是自己的，受了損失也不用自己負責，所以導致出租房的消防安全問題頻發[2]。另外，大部分廉價出租房的承租人是外來務工者，文化知識水平不高，對消防安全常識知之甚少，以至于火災隱患就在眼前也不知道，發生火災時也不能用正確的方法逃生。還有相當一部分承租人是剛畢業的大學生，防火意識淡薄、僥幸心理嚴重。他們將各類充電器和插線板鋪天蓋地的亂堆，認為只要不出事故就沒事。正是由于出租人和承租人的消防意識淡薄，導致了出租房消防安全隱患頻發。

2.2? 政府對居住出租房的消防安全監管投入有限

和工業企業等發生的生產安全事故相比，居住出租房火災帶來的社會影響小了很多，其造成的生命財產損失也并不巨大。再加上新冠疫情目前仍處于高發期，經濟發展速度放緩，市、縣級政府只能把有限的精力投入到防范重大風險中，對居住出租房的安全監管工作投入較少。因此，居住出租房的消防安全監管工作就只能由鎮（街道）負責。但是，鎮（街道）安管人員配備不足，其他任務又繁重，大多數都是將工作交給村（社區）的網格員做，網格員無執法權，很多時候只能大事化了、小事化無，所以明知很多居住出租房容易發生火災也無法管理，導致居住出租房火災頻發。

2.3? 居住出租房管理的相關法律法規執行難

根據《浙江省房屋租賃管理條例》第四條規定，縣級以上人民政府房地產業行政主管部門是房屋租賃管理的主管機關，對房屋租賃實行統一管理。但實際上，房管部門很少使用本條例，其他相關部門及鎮（街道）也未參與執行該條例。2021年11月《浙江省消防條例》進行了修改，其中居住出租房的消防安全要求由省公安機關改為由省應急管理部門制定，但在省應急管理部門還未出臺消防安全要求的情況下，省公安機關已把居住出租房的消防安全要求規定廢止，導致基層檢查人員無法對逾期不改的房東和租客進行行政處罰。公安派出所在以往的居住出租房消防管理上起著核心作用，但在消防機構改革后已經很少主動參與消防工作。

3 居住出租房的消防管理對策

3.1? 做好源頭管控工作

鎮（街道）居住出租房管理的牽頭部門要嚴格執行相關法律法規的要求，并且可以根據本地的實際需求制定細則。任何建筑都必須經過規劃部門審批，并且按照規劃部門審批的用途使用，即居住出租房只能設在住宅、公寓、宿舍等符合居住用途的建筑內。要禁止出租房與經營、存放和使用甲、乙類火災危險性物品（易燃易爆等性質）的商店、作坊和儲藏間設在同一建筑內，也不能與生產車間和除滿足自身功能以外的庫房設置在同一建筑內，對除上述用途外的其他用房必須設置在居住出租房內的，要嚴格執行國家工程建設消防技術標準，對違法“三合一”建筑的非居住部分要依法責令停產停業。對出租未依法取得建筑工程施工許可證的農（居）民自建住宅房屋給他人居住的，要規定房東在出租前委托房屋安全鑒定，涉及經營的，屬地市場監督管理所要把鑒定報告作為頒發營業執照的前置。居住出租房必須嚴格登記管理，并且要對涉及經營的農民自建住宅設置人數規定，屬地鎮（街道）要按照上級主管部門要求做好房屋租賃登記管理，在登記中要審查房屋用途是否符合要求，是否構成“三合一”建筑，是否有房屋合法的權屬證明，自建住宅是否有安全鑒定報告，計算每個居室人均面積和人數是否符合有關規定[3]，對火災危險較大的房屋要協調公安派出所進入檢查。

3.2? 做好監督管理與處罰工作

鎮（街道）應依法履行消防安全治理和消防安全檢查職責，發現出租房設置在違法建筑、不符合安全標準的建筑內的，要堅決予以取締；發現在出租房所在建筑內開設無證無照生產經營場所的，要堅決予以取締；發現出租人或承租人擅自改變規劃用途，導致房屋構成違法“三合一”情形的，要責令立即停止使用違法用途的場所，對設置非甲、乙類商店等民用場所的“三合一”建筑（規劃同意變更用途）應通過消防驗收或備案方可使用。要定期排查用于出租的居住出租房，要及時制止未通過竣工驗收的農房從事經營活動，最大可能的減少“三合一”建筑。對用于出租的商品房，涉及群租的，對廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等改變用途的，要及時恢復原用途[4]。要督促出租人和承租人明確各自職責，做好出租房和電動車停放、充電場所的消防安全工作，對沒有停放場地的，要設立集中停放、充電場地。對出租房用作員工宿舍使用的，鎮（街道）公安派出所要督促承租人建立治安、消防安全管理制度并監督執行，逾期不整改的要依法處罰。對轉租住房10套（間）以上的個人，應督促其依法辦理市場主體登記，對其違法行為負有安全生產、消防安全監管職責的可以依據《中華人民共和國安全生產法》《中華人民共和國消防法》等進行處理。按照我省有關規定，一套房內或者在農房等單幢建筑內同時設置10個以上出租床位的居住出租房可以認定為經營場所，出租人拒不整改火災隱患的，可以由公安機關依據《中華人民共和國治安管理處罰法》第三十九條執行拘留。

3.3? 做好風險管控工作

出租房的消防安全治理工作是推進平安建設的重要舉措，其涉及層面廣、疑難問題多，需要鎮（街道）相關部門親自抓好落實。首先，鎮（街道）應對出租房造冊登記，認真排查安全隱患，對于違法行為和隱患處理要實行閉環管理。對因歷史遺留等問題一時不能依法處理到位的出租房，要實行一戶一措施的方針，做到查實一戶落實一戶，及時將大問題上報，中小問題清零。其次，要督促出租人在出租房內各區域設置獨立式火災、燃氣探測報警器，簡易噴淋系統，電氣火災監控系統，輕便消防水龍等，并使用不燃、難燃裝修材料。最后，對于需要市級有關部門協同處理的違法情況，鎮（街道）應和有關部門及時溝通，將符合行政處罰、強制執行等條件的有關證據材料移送至相關部門，并且對拒不進行租賃登記等違法行為的單位、個人記入信用記錄。

3.4? 做好公共消防設施建設工作

在自建房為主的居住出租房集中區域，要先集中力量對公共區域內的火災隱患進行清除，然后再依法清理集中區城內的違法建筑，保證建筑的防火間距符合GB50039—2010《農村防火規范》的有關規定，確保周圍道路可以滿足當地消防車通行，并盡量滿足供消防車通行的道路距離最不利住宅的主要出入口不大于80m。在區域內，由于市政管網未接入或者壓力不足不能設置室外消火栓的地方，應利用河流等自然水源設置便于消防車和水泵取水的設施。取水困難的區域，還應修建消防水池等儲水設施，并配置消防水泵等設備。

按照《城市消防站建設標準》要求，應合理規劃消防站，保證國家綜合性消防救援站或者鎮專職消防隊能在15min內到達火災地點。對于火災隱患大的居住出租房區域，村（社區）要建立微型消防站，并配齊消防人員和設施、器材，保證消防人員能在3min內開展滅火救援。另外，要在方便居民使用的公共區域內修建電動自行車停放、充電場所，并做好防火措施。還要建立強大的數據平臺，通過數據變化監管居住出租房的使用狀態，形成共享聯動機制，做到對火災隱患第一時間發現、服務、反饋、處置、督查，形成火災隱患處理的閉合機制，做到管理的精細化、動態化和高效化[5]。

3.5? 做好消防安全宣傳培訓工作

首先，大力宣傳關于出租房的法律法規、消防安全知識、火災事故責任追究案例等。其次，建立居住出租房整治群，對出租房存在的消防違法行為和火災隱患在群里進行公布，改變房東不重視、不管理，以及承租人“安全我無責”的錯誤思想觀念，強化“誰出租，誰負責”“誰使用，誰負責”的消防安全意識。再次，要依法公開每起行政處罰的案例，提高房屋出租人、承租人的責任意識、法律意識和風險意識。最后，要緊盯電氣、燃氣、遺留火種等出租房起火的主要因素，普及安全用火、用電、用氣和逃生自救、報警、疏散常識，并且每月組織承租人開展消防安全自查活動，提高其自我管理、自我防范的意識，做到所有承租人能掌握撲救初起火災和躲火避煙的本領。

4 結語

居住出租房的消防安全治理工作任重道遠，鎮（街道）、政府職能部門緊密配合是做好消防安全管理工作的必要保證，認真執行有關法律法規是做好該項工作的基礎。本著“人民至上、生命至上”的原則，通過說理式執法，對風險突出、容易造成群死群傷的居住出租房先治理，并積極推廣適合不同人群居住的樣板房，營造人人想到租房首先要消防安全的氛圍。

參考文獻：

[1]王亭婷.農村土地違規建房問題研究[J].安徽農業科學，2015，43（22）：277-278+281.

[2]李瑞亮.高晶.淺析古建筑消防安全存在的問題與對策[J].科技展望，2014（8）：150.

[3]何竹清.出租房屋消防安全特性與管理對策探析[J].數字化用戶，2019，25（12）：118-119.

[4]徐楠.淺談居住出租房消防安全隱患及防范對策[J].消防界（電子版），2017，3（12）：104+106.

[5]鄭洪雷.淺談出租屋消防安全管理存在的問題及對策探討[J].廣東安全生產，2020（11）：66-67.

Research on fire management countermeasures of residential rental housing

——Take residential rental housing in Haining City as an example

Shi Yunfeng ，Gao Junjie

（Jiaxing Municipal Fire and Rescue Brigade， Zhejiang Jiaxing 314000）

Abstract：In recent years， the number of residential rental housing in Haining City of Zhejiang Province has been increasing. Such places have a wide range of locations and great dynamic changes. There are common problems such as lack of fire awareness on both sides of the lease， out-of-control fire management， lack of allocation and damage of fire facilities， illegal use of flammable and combustible decoration materials， illegal use of fire and electricity， illegal setting of "Three-in-one" places， and poor evacuation routes. Therefore， fire accidents often occur in residential rented houses， which are often accompanied by casualties. How to improve the fire safety environment of residential rented houses is particularly important. By analyzing the problems and causes of fire safety in residential rental housing， operational countermeasures of fire protection are put forward， hoping to reduce the occurrence of fire accidents in residential rental housing.

Keywords：residential rental housing; fire safety; Haining City