越秀地產尷尬邁進“千億門檻”增收不增利多次被指無證銷售

熊穎

與營收高增長截然相反的是，同年越秀地產的凈利潤卻出現大幅縮水，公司實現凈利潤35.89億元，同比下滑15.51%。此外，越秀地產TOD項目疑似存在預售資金未進監管賬戶、無證銷售等違規行為。

2021年越秀地產首次跨進“千億門檻”，以20%的同比增速實現合約銷售額1151.5億元，而這一加速表現和同年百強房企-3.2%的同比增速形成鮮明對比。

不過在越秀地產“搶跑”背后，一方面，貢獻較多銷售業績的廣州項目曾被購房者多次投訴存在無證銷售、預售資金不入監管賬戶等諸多問題;另一方面，少數股東損益激增，也讓公司陷入增收不增利的尷尬局面。

50億元銷售貢獻項目星匯城遭質疑預售資金未入監管賬戶、無證銷售

近期，越秀地產發布2021年年報數據，公司實現合約銷售額1151.5億元，其中，大灣區貢獻合約銷售額713.7億元，占總銷售額的62%。而作為公司大本營的廣州，更是以606億元的合約銷售額，貢獻了公司的過半銷售業績。

年報指出，根據克而瑞銷售排名，無論是公司的全口徑銷售額，還是權益銷售額，都在廣州市場排名第一，不難看出廣州市場對越秀地產至關重要。而在介紹廣州銷售業績時，越秀地產還提及了廣州TOD項目的貢獻成績，全年實現合同銷售額178.7億元，同比上升5.1%，其中，品秀星瀚實現約40億元、品秀星圖實現約35億元、星匯城實現約45.9億元。

越秀地產年報指出，公司已成為中國軌交物業開發的最大發展商之一，TOD業務將給公司帶來持續增長。但據《紅周刊》記者調查發現，作為越秀地產TOD項目中銷售貢獻最多的星匯城TOD項目（又名：星匯尚景花園），曾多次遭購房者質疑，疑似存在預售資金未進監管賬戶、無證銷售等違規行為。

一般來說，商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開發商的購房款，一般包括定金、首付款、后續付款、銀行按揭付款等。然而，今年3月6日，一位購房者在領導留言板上投訴表示，自己于2021年8月認購星匯尚景花園項目C3號樓住宅所支付的2萬元款項并未進入監管賬戶。

值得一提的是，早在去年8月就有購房者投訴表示，星匯尚景花園開發商于2021年2月27日收取其全部首付款未入監管賬戶。2021年9月，廣州市黃埔區人民政府回復表示，因還未進行正式網簽，黃浦區已要求開發企業在正式網簽后房款必須按規定直接轉入監管賬戶。

那么為何星匯尚景花園在收取首付款后，卻在長達近半年時間內仍未進行正式網簽？

值得注意的是，開發商如未取得預售證或其他證明時，與購房者簽訂相關的協議或合同，是沒辦法進行網簽的。而這也牽扯出星匯尚景花園的另一疑似違規行為——無證銷售。上述購房者反映，包含其所購買住宅的4、5、13、14、25、26棟都提前無證銷售。而據《紅周刊》調查發現，前述住宅均于2021年7月23日才獲取預售許可證，明顯早于該購房者2021年2月支付首付款的時間。

《紅周刊》注意到星匯尚景花園無證銷售行為遭到多位業主的投訴，其中一位購房者表示，星匯城涉及無證銷售，自己于2021年2月至3月期間支付首付款192.27萬元用于購買星匯尚景花園5棟的一處住宅;還有購房者表示，自己于2020年12月30日支付三成首付購買星匯尚景花園住宅25棟住宅，但據《紅周刊》記者調查發現，上述住宅的預售許可證發證時間都為2021年7月23日（見附表）。

附表越秀地產星匯城TOD項目疑似涉及無證銷售

數據來源：領導留言板、廣州市住建局

根據《廣州市房屋交易監督管理辦法》，未取得商品房預售許可證的商品房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等。且未取得商品房預售許可證的房地產開發項目，發布房地產預售廣告或通過認購優惠的手段推介商品房項目的，由市場監管部門責令其限期改正，并處以10萬元的罰款。

不難看出，星匯城的無證銷售行為并非個例，而上述行為也已明顯違規。

值得一提的是，據廣州市黃埔區人民政府表示，區住建局等相關部門多次要求星匯城開發商自查自糾，依法依規銷售，規范銷售行為，并將繼續不定期對銷售現場進行檢查，加強監管，但從多位購房者的投訴情況來看，成效似乎并不明顯。

2020年的銷售“軍令狀”或致使2021年銷售鋌而走險

為何越秀地產會屢次“鋌而走險”，被投訴無證銷售？

背后或許和其在2020年全年業績會上立下的銷售額“軍令狀”相關。2020年業績會上，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠表示，2021年，越秀地產的銷售目標為1122億元。

這個目標達成以后，公司就穩定在1000億以上的企業規模。此外，談及被寄予厚望的TOD項目，林昭遠指出“今年（2021年）的預算目標不低于180億元，希望TOD這個合作領域里面規模能夠200億以上。”不難看出，無論是總銷售額，還是TOD項目銷售，越秀地產2021年的銷售壓力都不容小覷。

一方面越秀地產自身銷售壓力較大，另一方面，越秀地產重倉的廣州還面臨著樓市政策逐步收緊的挑戰。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉曾向《紅周刊》記者指出，“受到限價政策影響，廣州多樓盤項目沒辦法拿到預售證。”而這也可能影響房企的后續銷售節奏。

不過，從越秀地產近期發布的2021年年報來看，越秀地產TOD項目2021實現合同銷售額178.7億元，較一年前提出的“及格線”180億元保持有一定差距。

但總銷售額還是憑借微弱優勢如約達成了自己立下的銷售“軍令狀”，2021年實現了1151.5億元合約銷售額，同比增速高達20.2%，且遠超過同年百強房企-3.2%的同比增速。其中，也包含了無證銷售為越秀地產所帶來的一定銷售業績。

知名地產分析師嚴躍進向《紅周刊》記者分析表示，為沖銷售規模，房企一般會加快銷售速度，但是過度以銷售為導向，出現無證銷售等類似行為，不光違反相關政策規定，房屋買賣后續還容易造成多重風險，購房者的合法權益較難受到保障。

少數股東損益激增增收不增利問題突出

越秀地產雖在房地產市場下行的大背景下，“沖刺”千億成功，但被指無證銷售的違規行為還是存在一定爭議。且根據其2021年年報，還暴露出了公司增收不增利等其他問題。

年報顯示，越秀地產2021年實現營業收入573.8億元，同比增長24.1%，其中包括547.1億元結轉成為收入的銷售額。不過和營收高增長截然相反的是，同年越秀地產的凈利潤卻出現大幅縮水，公司實現凈利潤35.89億元，同比下滑15.51%。而在其背后，公司少數股東權益從2020年的205.28億元增至2021年的281.31億元;公司少數股東損益也從2020年的4.35億元激增至16.85億元。

為何越秀地產的少數股東權益會在短短一年時間內出現迅速增長？背后原因或和降負債存在一定關聯。聯合資信研報指出，對于部分杠桿較高的房企，短期內債務化解的難度較大，通過引入股權投資適當降低并表合作項目股權比例增加少數股東權益，可以降低整體負債水平，改善“三道紅線”指標。

此外，越秀地產在2021年還采取了轉讓子公司股權、資產分拆上市等優化資產負債表的有力手段，6月，公司分拆物業板塊越秀服務港股上市，籌得款項凈額約19.6億港元;12月，公司以78億元出售越秀金融大廈給越秀房產基金。

根據年報，截至2021年末，越秀地產凈借貸比率47.1%，剔除預收賬款后的資產負債率為69.1%，現金短債比為1.36倍，保持“綠檔”房企標準，但不難看出，為了使“三道紅線”都維持在安全范圍內，越秀地產仍然花費不少功夫。且值得注意的是，越秀地產的償債壓力逐漸凸顯，現金短債比從2020年末的2.25倍降至2021年中期的1.8倍，再到2021年末的1.36倍。

此外，更加值得一提的是，同比下滑15.51%的歸母凈利潤還是越秀地產修飾后的業績，根據年報，公司2021年扣非后歸母凈利潤僅為11.73億元，同比銳減72.55%。也就是說，如僅依靠主業房地產，越秀地產的盈利能力更不容樂觀。