基于因子分析法的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究

王言柯

房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)發(fā)展相比，具有融資難、投資期長、負(fù)債高等特點(diǎn)，作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性企業(yè)，它對中國市場經(jīng)濟(jì)的作用是不可替代的。本文以WK企業(yè)股份有限公司（以下簡稱WK集團(tuán)）為例，收集了WK集團(tuán)近10年來的財(cái)務(wù)指標(biāo)，對償付能力、盈利能力、運(yùn)營能力和增長能力四個(gè)部分進(jìn)行了分析，并建立了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。分析WK集團(tuán)近年來存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出了一些簡單的解決問題的方法。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性企業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著不可替代的位置，甚至影響著社會和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的好壞程度，也影響著該企業(yè)在行業(yè)中的生存和發(fā)展能力。加之目前受國家政策的影響，以及國際經(jīng)濟(jì)的變化，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著巨大的財(cái)務(wù)壓力和發(fā)展問題。

WK集團(tuán)成立于1984年。2016年公司首次躋身《財(cái)富》世界500強(qiáng)，名列榜單第356位，2017年、2018年、2019年接連上榜，分別名列第307位、第332位、第254位。

鑒于此，本文以WK集團(tuán)2021-2012年公布的37組季度數(shù)據(jù)為研究對象，對該集團(tuán)可能會出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)進(jìn)行識別和預(yù)警，并且在識別和預(yù)警財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上及時(shí)采取相應(yīng)的解決措施和控制手段，借此對房地產(chǎn)企業(yè)改善財(cái)務(wù)狀況、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提出建議。

研究方法及樣本選擇

本文采用因子分析法對WK集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究。因子分析法是一種統(tǒng)計(jì)學(xué)所使用的研究方法，從眾多變量中提取具有相同共性因子的一種統(tǒng)計(jì)分析方法。因子分析法是在多個(gè)變量中找出數(shù)據(jù)中隱藏的、具有代表性的公共因子，將本質(zhì)內(nèi)容基本相同的各種變量歸入公共因子，從而減少所選樣本中變量的數(shù)量，檢驗(yàn)所選樣本中變量間存在關(guān)系的假設(shè)。因子分析法的基本目的是用少數(shù)的幾個(gè)因子F1、F2……Fm去描述眾多變量之間的關(guān)系。與其他方法相比，其獨(dú)特的降維系統(tǒng)可以將眾多的變量用少量的因子來表示，并算出排名和分值，進(jìn)行綜合分析，使數(shù)據(jù)分析更加全面準(zhǔn)確，更具有針對性和客觀性。本文采用的數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法是SPSS26.0軟件中的因子分析法。

在樣本基礎(chǔ)的選擇上，基于全面性、客觀性、準(zhǔn)確性原則，本文在對變量進(jìn)行選擇時(shí)參考借鑒了《中央企業(yè)綜合績效評價(jià)管理暫行辦法》中對企業(yè)一定期間內(nèi)的盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營增長四個(gè)方面進(jìn)行定量分析和評判所采用的財(cái)務(wù)會計(jì)指標(biāo)，并且根據(jù)財(cái)政部1996年發(fā)布的《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系（試行）》的通知及WK集團(tuán)本身的財(cái)務(wù)狀況，抽取了較能展現(xiàn)WK集團(tuán)財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)作為本研究的變量。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，其整個(gè)行業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況不是單一的某一方面或幾個(gè)方面，而是一個(gè)復(fù)雜的綜合體。因此，在上述原則的指導(dǎo)下，財(cái)務(wù)經(jīng)營預(yù)警的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系應(yīng)該包括四大類：償債能力、經(jīng)營能力、盈利能力及成長能力，這些財(cái)務(wù)指標(biāo)也同樣適用于分析和評價(jià)一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)績效，但一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)績效與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是同一個(gè)問題的兩個(gè)分析層次，具有兩面性，所以兩者呈反向關(guān)系。一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)績效好，則其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，反之亦然。因此，用于分析和評價(jià)一個(gè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理績效的指標(biāo)同樣也可以反映和評價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者對房地產(chǎn)企業(yè)的分析和研究，并根據(jù)現(xiàn)有各方面和行業(yè)富有成效的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，本文以償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力及成長能力這四大方面的11個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)為基礎(chǔ)，研究和構(gòu)造WK集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系（表1）：

基于因子分析法下WK集團(tuán)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警指標(biāo)體系

首先，對數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)。在使用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做因子分析之前，需要進(jìn)行KMO檢驗(yàn)和Bartlett球度檢驗(yàn)，確保本次采用的數(shù)據(jù)適合使用因子分析法進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。經(jīng)SPSS26.0軟件計(jì)算可知：KMO=0.649>0.5，故認(rèn)為本數(shù)據(jù)可以進(jìn)行主成分分析。顯著性概率為0.000<0.05，近似卡方為408.671，df值為55，故認(rèn)為本數(shù)據(jù)適用于因子分析法。計(jì)算結(jié)果如表2所示：

其次，公因子的提取。通過軟件提取的數(shù)據(jù)和情況來看，結(jié)合因子提取信息量情況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，從表3得出：本次分析一共提取3個(gè)因子，前3個(gè)因子的特征根分別為4.159、2.946、1.918，其特征值均大于1，說明所選用的主因子能對我們所選取的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中至少一個(gè)變量的方差合理解釋，前3個(gè)因子的方差累計(jì)貢獻(xiàn)率為82.025%，達(dá)到了80%以上的要求，說明前三個(gè)因子可以反映所選樣本82.025%是原始信息。此3個(gè)因子旋轉(zhuǎn)后的方差百分比分別是30.957%、30.896%、20.172%，旋轉(zhuǎn)后累積方差百分比為82.025%，基本確認(rèn)提取的3個(gè)公共因子的結(jié)果是可以滿足我們所需要構(gòu)建的數(shù)據(jù)體系的，所以認(rèn)為這3個(gè)公共因子能替代原有的11個(gè)指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析，分別用F1、F2、F3表示。

提取的方法為：主成分分析法。

再次，公因子的命名。使用SPSS26.0統(tǒng)計(jì)分析軟件對本研究數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，本文選取對數(shù)據(jù)進(jìn)行旋轉(zhuǎn)的方法是最大方差旋轉(zhuǎn)方法，旨在找出所選因子和樣本數(shù)據(jù)的對照關(guān)系。表3表示的是因子對于所取數(shù)據(jù)的信息提取情況，以及因子和研究數(shù)據(jù)之間的對應(yīng)關(guān)系，而所有選取的樣本變量所對應(yīng)的共同度值都高于0.4，意味著數(shù)據(jù)之間有著較為強(qiáng)烈的相關(guān)性，公共因子可以有效地提取出信息。由旋轉(zhuǎn)后因子載荷系數(shù)表可知，公共因子F1在x1、x2、x3、x4載荷最大，其反映的是企業(yè)的償債能力;公共因子F2在x8、x9、x10、x11載荷最大，其反映的是企業(yè)營運(yùn)及盈利能力;公共因子F3在x5、x6、x7載荷最大，其反映的是企業(yè)的成長能力。因此，分別將F1、F2、F3命名為償債能力公共因子、營運(yùn)能力及盈利能力公共因子和成長能力公共因子。

最后，構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。

根據(jù)所選擇的各個(gè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)因子對各個(gè)變量貢獻(xiàn)的比率和累計(jì)的貢獻(xiàn)率，可以分析得出WK集團(tuán)的綜合績效得分F函數(shù)為：

F=（30.957%×F1+30.896%×F2+20.172%×F3）/82.025%

最終為：F=0.377%×F1+0.377%×F2+0.246%×F3

使用此表達(dá)式計(jì)算出WK集團(tuán)各季度財(cái)務(wù)狀況的綜合得分，F(xiàn)值越大，WK集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況越好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小;相反，F(xiàn)值越小，WK集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況越差，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越大。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系是房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要手段和方法。本文是在國內(nèi)學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合WK集團(tuán)的實(shí)際情況進(jìn)行的，初步反映了WK集團(tuán)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上的盈利能力、成長能力、營運(yùn)能力、償付能力四大類11項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，構(gòu)建了WK集團(tuán)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。選取WK集團(tuán)2012年至2021年第二季度公布的季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，對樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警和提示。

實(shí)證分析顯示，成長能力因素是導(dǎo)致出現(xiàn)主要風(fēng)險(xiǎn)的公共因子，從分析中可得出，綜合得分低于-0.5的季度出現(xiàn)主要風(fēng)險(xiǎn)的公共因子為成長能力因子，包括凈利潤增長率、主營業(yè)務(wù)收入增長率、總資產(chǎn)增長率，其中大部分都在2016年之前。經(jīng)過2017年“寶萬之爭”惡意收購事件之后，WK集團(tuán)轉(zhuǎn)變了公司戰(zhàn)略，其綜合得分也穩(wěn)定在-0.5以上，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低，但存貨周轉(zhuǎn)率較低，流動性較差;短期負(fù)債和債務(wù)與企業(yè)流動性資產(chǎn)的關(guān)系處理不恰當(dāng)，導(dǎo)致WK集團(tuán)的償債能力變差，加重了WK集團(tuán)的財(cái)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。WK集團(tuán)成長能力較弱，主營業(yè)務(wù)增長率和凈利潤增長率數(shù)據(jù)的變動較大，再結(jié)合F3的得分和綜合得分來看，WK集團(tuán)的成長經(jīng)營能力仍有待進(jìn)一步提升。成長能力越強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展的趨勢越好。成長能力弱，企業(yè)發(fā)展停滯，企業(yè)競爭力就越弱，風(fēng)險(xiǎn)也就越高，反映到財(cái)務(wù)上就是財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)偏小或?yàn)樨?fù)值。

從綜合得分的情況來看，WK集團(tuán)在2012-2016年的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，尤其是成長能力的得分，基本為負(fù)值。經(jīng)過“寶萬之爭”事件之后，自2017-2021年，綜合得分情況在-0.43～1.25間波動，公司的財(cái)務(wù)預(yù)警值不再為高風(fēng)險(xiǎn)，可以看出WK集團(tuán)對董事監(jiān)事薪酬方案、經(jīng)濟(jì)利潤獎(jiǎng)金方案、項(xiàng)目跟投制度進(jìn)行的調(diào)整和修訂對企業(yè)來說是有利的行為，為企業(yè)發(fā)展提供了更加穩(wěn)定和安全的環(huán)境，并且使得企業(yè)的成長能力逐步提升。

除了從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中直接觀察到的原因以外，還有一些潛在的因素導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因也不容忽視。一是企業(yè)管理層預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的意識不夠，不能引起足夠的重視;二是企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員由于對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測和應(yīng)對的能力不足，從而導(dǎo)致企業(yè)的錯(cuò)誤決策;三是企業(yè)的資金沒有得到充分利用，資金管理不夠有效;四是籌融資渠道不多元化，單一且固定，導(dǎo)致資金緊張，高負(fù)債。

相關(guān)建議

一是健全企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，完善企業(yè)預(yù)算流程。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)最大的特點(diǎn)是受政策影響較大，屬于周期性強(qiáng)的行業(yè)，且土地成本較高。在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇的情況下，應(yīng)建立良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警，調(diào)整戰(zhàn)略，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

二是合理有效地控制技術(shù)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展具有資金密集、產(chǎn)品設(shè)計(jì)生產(chǎn)周期長和風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，應(yīng)該對負(fù)債的控制和規(guī)劃管理有更詳細(xì)的安排和計(jì)劃。及時(shí)調(diào)整和控制企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，以確保企業(yè)的償付能力。資產(chǎn)負(fù)債率也是衡量企業(yè)利用債權(quán)人資金進(jìn)行業(yè)務(wù)活動的能力，可以反映債權(quán)人的債務(wù)安全，為企業(yè)的償付能力提供合理的保證。

三是發(fā)展和拓展多元化融資渠道。企業(yè)應(yīng)開發(fā)利用多種融資渠道，如發(fā)行股票、發(fā)行債券等多元化融資管理方式，一定程度上可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)長期資金需要，且手續(xù)較為簡單，減少企業(yè)的財(cái)務(wù)成本費(fèi)用。也可以通過企業(yè)股權(quán)質(zhì)押、預(yù)收購房款、房地產(chǎn)投資信托等方式形成多元化的融資方式，確保項(xiàng)目資金的可持續(xù)性。

四是加大企業(yè)管理層對財(cái)務(wù)工作的控制力度。財(cái)務(wù)問題是一個(gè)企業(yè)的重要問題之一。企業(yè)是否具有健全的財(cái)務(wù)管理和分析制度，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)決策的核心。從盈利能力F1的得分來看，WK集團(tuán)的盈利能力依然有待提高，WK集團(tuán)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，避免呆賬、壞賬的出現(xiàn)。此外，對于已經(jīng)出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要制訂一套對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)備用方案，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的雙重保障。

五是完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的配套制度和管理方式，優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)是投入資金高，周期性強(qiáng)的企業(yè)，所以企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，因此更需要長期資本的投資和進(jìn)行長期規(guī)劃，如WK集團(tuán)應(yīng)該控制負(fù)債水平，選擇適合的籌資融資方式，以避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：成都錦城學(xué)院）