當(dāng)下樓市現(xiàn)狀“問(wèn)診”

袁玲英

經(jīng)歷了幾年樓市調(diào)控，再疊加疫情因素和房企融資“三道紅線”，不少開(kāi)發(fā)商面臨債務(wù)危機(jī)，紛紛選擇降價(jià)促銷，即便如此，銷售量仍然不盡如人意。而在鄭州，受2021年“7·20”水災(zāi)后遺癥和二手房貸款額度緊張影響，越來(lái)越多的鄭州買(mǎi)房人選擇觀望。3月1日，鄭州迎來(lái)樓市松綁政策18條，各地樓市也漸有松綁政策，這些政策能否促進(jìn)樓市平穩(wěn)，讓房企平穩(wěn)度過(guò)危機(jī)，買(mǎi)房人安穩(wěn)收房，還需要時(shí)間的驗(yàn)證。當(dāng)下樓市現(xiàn)狀，正呈現(xiàn)如下6個(gè)關(guān)鍵詞：

房企裁員

地產(chǎn)寒冬之下，房企裁員兇猛。2020年進(jìn)行裁員的房企占據(jù)總數(shù)的40%，多家上市房企員工人數(shù)大比例下降，全國(guó)有182家房企員工規(guī)模減小。

在2022年春節(jié)前后，不少房企為了縮減成本，通過(guò)放長(zhǎng)假來(lái)變相裁員。

一份落款為鄭州華南城有限公司的文件顯示，該公司通知部分部門(mén)的員工放假，放假時(shí)間暫定為2021年11月26日至2022年3月31日，后續(xù)公司將根據(jù)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)整、及時(shí)通知員工返崗。

碧源控股一張放假通知書(shū)顯示，由于受當(dāng)前整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境及形勢(shì)的影響，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難，部分業(yè)務(wù)放緩。放假時(shí)間從2022年1月1日至4月30日，長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月。

筆者的置業(yè)顧問(wèn)，在某大型房企工作了三四年，2022年春節(jié)前還在上班，服務(wù)客戶，等放假后歸崗，卻被告知人員優(yōu)化，需要另謀出路。

延期交付

對(duì)地產(chǎn)人來(lái)說(shuō)，遇到了被迫裁員很不幸，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，遇到延期交付的樓盤(pán)，同樣不幸。

不同以往的交付質(zhì)量或裝修質(zhì)量差投訴，2022年“3·15”，投訴最多的卻是延期交付，在各地的領(lǐng)導(dǎo)人留言板上，許多買(mǎi)房人紛紛留言到期該交付的樓盤(pán)停工了，現(xiàn)場(chǎng)無(wú)人施工等。

回顧2020年到2022年這兩年，不少樓盤(pán)因?yàn)橐咔榈姆磸?fù)而延期交付。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，延期交付是一件很讓人痛苦的事情，原本一系列計(jì)劃好的事情全都會(huì)被打亂，像多米諾骨牌效應(yīng)一樣牽一發(fā)而動(dòng)全身。例如原本計(jì)劃2021年12月31日交付，而后可能會(huì)裝修并入住，小孩可能也要上學(xué)上戶口，所以說(shuō)一開(kāi)始如果沒(méi)有順利交付，后面發(fā)生的事情將不僅僅只是多交幾個(gè)月的租金，而是很有可能會(huì)耽誤孩子入學(xué)。

值得一提的是，2020年最大的不可抗力——疫情，是可以根據(jù)實(shí)際情況合理順延交付時(shí)間的，但是原則上最長(zhǎng)不超過(guò)3個(gè)月。

停工爛尾

不同于延期交付，很多樓盤(pán)直接停工爛尾了。

在藍(lán)光某項(xiàng)目三方群里，天天都有業(yè)主吵著上訪維權(quán)，因?yàn)樵擁?xiàng)目自去年至今已經(jīng)停工八九個(gè)月，而復(fù)工之路，道阻且長(zhǎng)。

該項(xiàng)目之所以停工，是因?yàn)樗{(lán)光地產(chǎn)爆發(fā)了債務(wù)危機(jī)，因?yàn)闊o(wú)錢(qián)周轉(zhuǎn)，或者欠著總包工程款，很多項(xiàng)目受影響停擺。

鄭州住宅項(xiàng)目爛尾問(wèn)題嚴(yán)重。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至2021年年末，鄭州涉及停工、延期等的待交付問(wèn)題項(xiàng)目有25249套住房，數(shù)量位居重點(diǎn)二線城市前列，綠地城、錦藝四季城、名門(mén)翠園等長(zhǎng)期爛尾項(xiàng)目多次引發(fā)維權(quán)事件。

保交樓

2021年，恒大的債務(wù)危機(jī)全面爆發(fā)，全國(guó)多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目停擺。

2月6日，在2022年保交樓新年開(kāi)工動(dòng)員大會(huì)上，許家印提出今年要交樓約7000萬(wàn)平方米、60萬(wàn)套的目標(biāo)，這相當(dāng)于恒大所有保交樓項(xiàng)目中有近50%要在年內(nèi)完成交付。

2月24日，國(guó)新辦就推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的逾期交付風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，無(wú)論是官方還是企業(yè)，都是重中之重。畢竟問(wèn)題樓盤(pán)數(shù)量龐大，而這和老百姓的切身利益直接相關(guān)，已經(jīng)成為民生問(wèn)題。

降價(jià)促銷

前有恒大網(wǎng)絡(luò)直播賣房打折，后有碧桂園線下打骨折賣房。作為兩家規(guī)模比較大的房企，紛紛進(jìn)行降價(jià)促銷，其他房企也在明里暗里進(jìn)行降價(jià)。

這不，碧桂園前腳誓師大會(huì)，后腳就拉滿廣告線上線下開(kāi)始打折。如碧桂園鄭州項(xiàng)目，直線降價(jià)2000-3000元/平方米。碧桂園惠陽(yáng)兩個(gè)項(xiàng)目，先打9.1折，然后返現(xiàn)15萬(wàn)-30萬(wàn)元。南站新城項(xiàng)目，先打折，再返現(xiàn)15萬(wàn)-17萬(wàn)元，如果能全款買(mǎi)房，直接返現(xiàn)30萬(wàn)元。算下來(lái)單價(jià)從1.7萬(wàn)元/平方米掉到1.4萬(wàn)元/平方米左右，打了大約8.2折。

江西、沈陽(yáng)、陜西、蘇州、無(wú)錫等，一夜之間碧桂園各地城市公司都開(kāi)始了降價(jià)搶客。

碧桂園的動(dòng)作，馬上讓行業(yè)的其他公司變得焦慮與不安。這輪降價(jià)是否會(huì)對(duì)各地開(kāi)發(fā)商形成倒逼，尚且不知！一旦形成區(qū)域性的降價(jià)潮，只怕沒(méi)有最低只有更低！

據(jù)央媒表態(tài)，雖然在樓市面臨“四面楚歌”的情況下，樓市相對(duì)比較艱難，部分城市的房?jī)r(jià)也有可能出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，但是房?jī)r(jià)下跌的幅度并不會(huì)太大，因?yàn)闃鞘蟹€(wěn)定發(fā)展依然是調(diào)控的主要目標(biāo)，房?jī)r(jià)基本上不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌的情況，即使房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，回調(diào)的幅度也不會(huì)很大，至少要維持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

換而言之，部分城市的房?jī)r(jià)確實(shí)可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，不過(guò)回調(diào)的幅度基本上會(huì)維持在30%以內(nèi)。

成交慘淡

2021年年底以來(lái)，各地零星出臺(tái)各種寬松措施，如降首付，降房貸利率，提供購(gòu)房折扣，雖說(shuō)利好多多，但市場(chǎng)反響很淡，近日公布的樓市銷售數(shù)據(jù)可見(jiàn)一斑。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)慘淡行情，多數(shù)房企躺平，成交一降再降，同環(huán)比齊跌，跌幅均超三成。

3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2022年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，2022年1-2月全國(guó)商品房銷售面積15703萬(wàn)平方米，同比增速為-9.6%;商品房銷售額為15459億元，同比增速為-19.3%。1-2月，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的銷售金額和銷售面積計(jì)算，全國(guó)商品房均價(jià)為9845元/平方米，漲幅為-10.7%。