房企發(fā)展租賃住房的思考

文/姚臘

一、 房企發(fā)展租賃住房的背景

（一）政策大力支持，加快建立租購并舉的住房制度

近年來，中央不斷加快推進租購并舉住房制度建設。最早提出“租購并舉”并明確其為住房制度改革的主要方向，是2015年底召開的中央經濟工作會議。2016年3月，國務院在《2016年政府工作報告》中提出，要建立購租并舉的住房制度。2017年10月，黨的十九大報告中指出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”。當年全國出臺了多項創(chuàng)新政策，包括研究住房租賃條例、試點集體建設用地建設租賃住房、推出租賃住房用地等。在此階段，包括房企在內的各類企業(yè)紛紛進入租賃市場。但是2019年長租公寓經營企業(yè)的大面積暴雷，讓市場化嘗試陷入低谷。2020年后，政策開始醞釀保障性租賃住房，特別是2021年7月2日國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策，從保障的角度發(fā)展租賃住房成為租購并舉的新思路。

（二）市場空間廣闊，機構化率不高且供需錯配突出

全國流動人口的居住問題很大程度上是通過租房來解決的?！吨袊鲃尤丝诎l(fā)展報告2012》顯示，2012年全國有72%的流動人口家庭通過租房解決居住問題。上海易居房地產研究院預測：從需求端來看，2027年全國有租房需求的流動人口規(guī)模將達2.2億人；從供給端來看，2027年全國城鎮(zhèn)租賃市場租金規(guī)模將達到3.9萬億元，租賃市場空間廣闊。但是，當前我國租賃市場供應仍以居民個人房屋出租為主，我國住房租賃市場機構化滲透率全國平均值在2%左右，北京作為一線城市中住房租賃市場機構化滲透率最高的城市，也才不到5%，而國際上發(fā)達國家房屋租賃的機構化比重平均在30%以上[1]，其中美國為54.7%，英國為66%，日本高達83%。我國租賃市場專業(yè)化、規(guī)范化、規(guī)模化供給不足。此外，租賃住房的供需錯配問題仍然突出，主要是住房租賃市場上供給端與需求端在住房的戶型、面積等方面不匹配，能匹配租住需求的適租房屋在供給上嚴重不足。

（三）存量時代來臨，房企尋求多元化轉型

隨著中國房地產市場由增量進入存量時代，房企利潤率不斷下滑，不少企業(yè)開始謀求轉型發(fā)展，租賃住房成為房企轉型的重要方向之一。房企發(fā)展租賃住房具有兩大核心優(yōu)勢：一方面，房企不僅擁有大量存量物業(yè)亟需盤活，主要是一些難售或者租金坪效較低的商辦物業(yè)，此外，近年從土地市場獲取住宅用地的同時，還必須持有一定比例的自持物業(yè)面積。另一方面，客戶是最稀缺的資源，租賃業(yè)務既可以為開發(fā)業(yè)務導入客源，還能與商辦地產、產業(yè)園區(qū)協同發(fā)展，有望實現企業(yè)多項業(yè)務的協同。

二、 房企發(fā)展租賃住房的現狀

（一）拓展速度放緩

根據CRIC數據統計，截至2020年底，TOP 20房企租賃住房累計開業(yè)規(guī)模達到39.9萬間，同比增長約23%，累計管理規(guī)模達到74.4萬間，同比增長約6%。2020年，20家房企總計新增開業(yè)規(guī)模7.9萬間，拓展僅4.1萬間，房企新增開業(yè)及管理規(guī)模仍維持增長趨勢，但相較過去的高增長，現階段增速顯著放緩。從頭部企業(yè)來看，2018年至2020年，萬科泊寓、龍湖冠寓和旭輝瓴寓三家企業(yè)已開業(yè)房源數從12.8萬間增長到26.34萬間，同比增幅分別為184%、65%、25%，增幅逐步縮小，可見三家企業(yè)經歷高速擴張后進入相對平穩(wěn)的發(fā)展階段。房企拓展速度放緩，主要是因為租賃業(yè)務贏利模式尚不清晰，動力不足。

圖1 萬科、龍湖、旭輝三家企業(yè)租賃住宅累計已開業(yè)房間數（單位：萬間）

（二）堅持輕重結合

在運營模式上，頭部房企均以輕資產進入租賃住房市場，并逐步加大重資產比重，實現輕重并舉。輕資產即企業(yè)不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，重資產即企業(yè)通過開發(fā)自持或收購的方式獲得租賃物業(yè)產權[2]。輕資產方式所需要的資金量相對較小，能夠快速拓展規(guī)模，故在租賃業(yè)務發(fā)展初期，房企多以輕資產模式拓展房源，如龍湖冠寓和旭輝瓴寓輕資產房源數占總房源數的80%。隨著企業(yè)拿房成本越來越高，可能陷入“規(guī)模越大越不經濟”的魔咒。房企一方面盤活自身存量物業(yè)，另一方面繼續(xù)獲取住宅用地開發(fā)租賃住宅，盡管重資產模式前期需要投入的資金量更大，但是房源的品質更高，在退出時不僅可以獲得物業(yè)增值收益，還可以通過資產證券化盤活存量資產，故未來三家企業(yè)將形成輕重資產并舉的發(fā)展格局。

（三）主打白領公寓

三家頭部企業(yè)都建立了標準化的產品體系，目前主打白領公寓。究其原因，主要是近年來白領公寓市場需求最為旺盛，藍領公寓相關政策邊界尚未明晰，金領公寓產品相對高端而受眾較少。萬科以“泊寓”為主要產品線，泊寓服務于有態(tài)度、有活力的城市青年，致力于為漂泊在外的“奮青”們營造公寓式的“家”。萬科泊寓將基準房型設置為12、15、18平方米三個面積段，明確了房間的各個模塊和標準、公共空間模塊以及產品適配標準，產品標準化程度較高，已開業(yè)門店產品的識別性較強。

旭輝瓴寓的產品線相對豐富，有菁社、柚米寓、博樂詩服務公寓以及租賃社區(qū)四種產品，能夠覆蓋用戶全生命周期，滿足不同階段的租住需求。目前已入市的產品仍以白領公寓為主，其中上海柚米寓已開業(yè)19家，博樂詩服務公寓已開業(yè)2家，菁社尚無產品入市。在產品的標準化建設方面，瓴寓的產品已從1.0升級到2.0階段。產品1.0階段將柚米寓、博樂詩、菁社三條產品線標準戶型以及cabin等極小戶型落地，獨創(chuàng)步入式衣帽間。產品2.0階段更加以客戶體驗為核心，如柚米寓2.0產品將住家和辦公結合。

三、 房企發(fā)展租賃住房面臨的問題

雖然中央和地方政府在不斷完善住房租賃市場發(fā)展的相關政策，但目前我國租賃市場的專業(yè)化發(fā)展還處于起步階段，房企在發(fā)展租賃住房的過程中也遇到了一些問題和障礙。這些問題都是階段性問題，也是行業(yè)共性問題，亟需引起重視。

（一）運營能力有待提升

與國外成熟企業(yè)相比，房企類住房租賃企業(yè)整體運營能力不強。從出租率來看，美國龍頭企業(yè)管理的公寓出租率基本在95%上下，而國內龍頭房企租賃住房的出租率仍有較大的提升空間，如龍湖冠寓2020年整體出租率為88.5%，其中開業(yè)超過六個月的項目出租率為93.3%。此外，人房比也是衡量運營效率的重要指標，一個員工能夠管理的公寓數越多，運營效率越高。日本輕資產企業(yè)Leopalace21的人房比在1:150，而國內租賃業(yè)務發(fā)展較早且運營管理效率領先的招商壹公寓，人房比約1:135，絕大部分企業(yè)人房比在1:100，運營效率有待提升。

（二）融資渠道有待創(chuàng)新

龍頭房企管理的住房租賃企業(yè)融資相對暢通，但仍以傳統債券融資為主，融資成本差異較大。據統計，2018年至2019年，萬科發(fā)行住房租賃專項公司債券80億元，債券發(fā)行利率在3.55%-4.18%，龍湖發(fā)行住房租賃專項公司債券70億元，債券發(fā)行利率在3.90%-5.60%。但是相比萬科和龍湖，非龍頭房企的融資成本較高，如宋都基業(yè)投資股份有限公司2019年發(fā)行住房租賃專項公司債券10億元，債券發(fā)行利率高達8.5%，遠遠高于我國住房租賃市場1%-3%的租金回報率。融資渠道受限以及融資成本高，是制約我國租賃住房企業(yè)規(guī)模拓展的關鍵因素。

（三）贏利能力有待增強

我國住房租賃市場目前處于起步階段，租賃住房前期投入成本高，運營稅率高，租金收益率低，這使得企業(yè)長期持有回報率較低。目前，國內尚未有租賃住房企業(yè)實現贏利。龍湖是唯一一家把住房租賃業(yè)務納入財報并表結算的房企。2020年龍湖集團物業(yè)投資業(yè)務不含稅租金收入為75.8億元，其中租賃住房收入占比23.9%，即龍湖冠寓不含稅租金收入達到18.11億元，按照已開業(yè)房源9.0萬間、整體出租率88.5%計算，每間房的平均租金為22744元/年，平均租金呈每年遞增態(tài)勢，但整體尚未實現贏利。龍湖CEO邵明曉曾在發(fā)布會上給冠寓立下2021年發(fā)展目標：2021年冠寓將會實現贏利，預計收入為25億元，開業(yè)規(guī)模達到11萬間。按此估算，龍湖冠寓經過5年左右的培育期能夠實現贏利，10萬間或是行業(yè)盈虧平衡點。目前僅萬科泊寓開業(yè)房源數超過10萬間，其他房企下屬的租賃企業(yè)開業(yè)規(guī)模集中在1萬至2萬間，規(guī)模有待繼續(xù)拓展，贏利能力還有待增強。

表1 龍湖冠寓租金收入及增長情況

四、 對策與建議

針對上述問題，除了住房租賃配套政策亟需進一步細化和落地外，住房租賃企業(yè)需要積極學習國外成熟企業(yè)的經驗，不斷拓展房源管理規(guī)模，提升自身運營能力，創(chuàng)新融資方式，從而增強企業(yè)贏利能力。

（一）拓展房源規(guī)模

房企要從開發(fā)商轉變成運營商，還需要積極拓展房源規(guī)模，提升運營能力。全國40個城市近期計劃新籌建保障性租賃住房93.6萬套，而保障性租賃住房的土地來源包括集體建設用地、企事業(yè)單位自有存量土地、產業(yè)園區(qū)用地、非居住存量房屋以及新增土地供應（包括租賃住房用地）五大類，國有企業(yè)將發(fā)揮主力軍作用。但是，國有企業(yè)目前僅有少數擁有的租賃住房品牌和產品，多數尚無租賃住房運營經驗。因此，房企可以積極探索與當地國有企業(yè)的合作，通過委托管理運營、代建+運營等方式獲得更多的管理房源，以達到提升運營能力和塑造企業(yè)品牌的效果。

（二）提升運營能力

一是信息化管理，提升運營效率。建議房企管理的住房租賃企業(yè)加速SOP標準化管理、IT系統等建設，全面優(yōu)化現有網站和APP，完善線上可展示的內容，消除租客信息不對稱的痛點，進而助力公司線上導流，大大降低拓客成本。通過IT信息化降低人房比，提升租住全流程過程中客戶各類需求的響應速度。

二是提供增值服務，提升客戶黏性。在租戶入住前、以及入住后，住房租賃企業(yè)不僅要保證基礎服務的質量，還可以適時開拓增值服務。在租戶入住前，企業(yè)可以提供搬家服務和家具租賃服務。針對有添置新家具需求的租戶，企業(yè)可以與家具租賃龍頭企業(yè)合作提供家具租賃優(yōu)惠。在租戶入住公寓之后，設置一定期限的體驗期，在體驗期內如有不滿意，可以無條件換房或退房。在入住公寓之后，可以通過聯動周邊的品質商家，提供培訓、健康等各類服務，擴大服務半徑，進而利用衍生產品實現贏利。此外，若租戶有購房計劃，在租期達到一定期限的前提下，租戶可以獲得一部分返還的租金用于購置運營企業(yè)指定開發(fā)商的物業(yè)。

（三）積極探索REITs

REITs有利于降低企業(yè)杠桿率，提升企業(yè)的直接融資比重，使更多社會資本參與新建租賃住房。同時，REITs既可以實現存量項目的盤活，又可以解決新增項目的融資問題，有利于企業(yè)投資形成良性循環(huán)。2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯合發(fā)布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，這標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。2021年7月2日，在國家發(fā)改委發(fā)布的《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》中，基礎設施REITs試點范圍被拓展到保障性租賃住房等基礎設施領域。旭輝瓴寓積極嘗試類REITs，于2018年8月以柚米國際社區(qū)浦江店與浦江國際博樂詩服務公寓為底層資產發(fā)行儲架式權益類REITs，為將來REITs突破做準備。房企住房租賃企業(yè)擁有大量優(yōu)質的重資產項目，可以抓住未來市場化租賃住房REITs發(fā)展的機遇期，積極進行試點，形成租賃住房業(yè)務的商業(yè)模式，實現可持續(xù)發(fā)展。

（四）增強贏利能力

一是客群定位能力。建議企業(yè)在設計產品之前，做大量的市場調研和消費者資料整理，描繪租賃客群的畫像，包括租賃客群來源、年齡、性別、收入、職業(yè)、興趣愛好、影響租房選擇的因素等內容，進而根據有效的客戶畫像去定位產品。同時還可以針對已有租戶進行調研，以此來挖掘和尋找租戶更全面的消費畫像，更加科學地設定不同的戶型面積，打造受租客歡迎的設計和裝修風格，合理地配置公共設施，最終實現較高的租金溢價。

二是資產駕馭能力。未來房企管理的住房租賃企業(yè)要實現輕重資產并舉，在每個階段都需要踏準周期，高拋低吸?？梢詫W習美國EQR經驗，根據整體市場狀況制定精準投資戰(zhàn)略。房企管理的住房租賃企業(yè)深知房地產周期邏輯，可以在市場下行期間，通過土地市場獲取更多自持物業(yè)，或以較低的資產價格收購資產，快速擴大規(guī)模。在市場上行期間，企業(yè)可以出售非核心區(qū)域的部分物業(yè)，有針對性地收購核心區(qū)域物業(yè)。一旦國內REITs正式落地，通過REITs自持租賃住宅將成為主流的運營模式之一，企業(yè)可以實現更加精準的投資。

三是產業(yè)鏈協同能力。租賃是一個平臺入口，企業(yè)可通過整合其上下游資源，實現產業(yè)鏈的高效運轉，構筑多利潤中心。可以學習日本大東建托的經驗，以租賃為入口，帶動上游的建造業(yè)務，以及下游的能源、醫(yī)療業(yè)務，豐富贏利來源。隨著住房租賃市場的發(fā)展，第三方家裝需求將不斷擴大，建議住房租賃企業(yè)參股或控股租賃住宅設計、裝配式裝修、家具租賃供應等多類企業(yè)，獲得更多利潤來源。