國外房產稅政策及其對我國的啟示

文/藺小英 劉海濤

一、引言

2016年12月14日至16日的中央經濟工作會議首次提到了住房的定位轉型問題，提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。黨的十九大報告提出，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。近年來，全國各地立足“房住不炒”新定位，為控制和打擊炒房行為，頻繁出臺房地產市場新規定。2021年7月上海上調房貸利率，7月24日起執行首套房貸款利率5%，二套房5.7%。被住建部約談3天后，浙江省金華市于8月2日促進房地產市場平穩健康發展工作領導小組辦公室發出《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，從土地供應、住宅限售、二手房價格、金融監管、住房保障以及市場監管等10個方面采取措施全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制。8月5日，北京市住建委發布《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》，針對夫妻離異購房，規定離異前擁有2套以上住房的家庭，離異之日起3年內，任何一方都不得在北京市購房。10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。住房兼具民生性和經濟性，部分買房者是為了住房的居住功能而購房，炒房者則將住房作為一種投資、投機品，通過囤積住房，抬高房價來獲取炒房超額利潤。炒房給我國房地產市場帶來了一系列系統性風險，如房價泡沫、高空置率、弱勢群體住房困難等，甚至嚴重影響了國內經濟大循環。

自新中國成立以來，我國住宅業走過“啟動難”、“發展難”之后，目前步入了“公平難”的關鍵時期。這種由房地產市場炒作引致的“公平難”主要體現在兩個方面。一方面，全國范圍內高收入群體和中低收入群體在住房擁有數量以及質量上存在明顯差距。高房價抬高了購房的門檻，加重了剛性需求的負擔，而投資、投機性需求者則囤積多套房，產生了大面積空置。由于分配不公，我國住宅領域資源浪費嚴重。另一方面，不同城市的房價表現及房地產市場發展存在顯著差距。一線城市房價大幅上漲，市場熱度居高不下，而二、三線城市的表現則相對冷淡，空置率明顯更高。

根據國家統計局數據測算，全國商品房銷售均價已由2000年的2112元/平方米上漲到了2020年的9860元/平方米，不考慮通貨膨脹因素，20年間上漲了約3.67倍。中低收入群體在城鎮擁有一套住房的夢想越來越難實現，根據上海易居房地產研究院發布的《2020年全國房價收入比研究報告》，受到疫情影響，2020年城鎮居民收入增速小于房價漲幅，我國的房價收入比由2019年的8.7上升到了9.2。也就是說，一個人在沒有任何其他消費的情況下，購買一套住房要用9.2年的時間。這個數值遠高于發達國家房價泡沫區的臨界值6，也超過了我國7.0—7.5的合理區間。在住房支出占據絕大部分可支配收入的情況下，房產負債顯著壓縮了購房者消費，導致其生活水平嚴重降低，乃至陷入生活物品匱乏的境地，這種現象被稱為“因房致貧”。與一般商品的高價格源自稀缺性不同，我國商品房已然走過了短缺時期，出現了較大比重的庫存。2020年，全年商品房銷售面積176086萬平方米，截至年末，待售面積為49850萬平方米，占總面積的22%。這種大需求與高庫存并存的局面實際上就是受到高房價的影響，我國的住房市場一定程度上有效需求不足，進而引致住房庫存。

待售商品房只是空置住房中的一部分，我國還存在較為嚴重的居民持有住房的空置問題。根據中國家庭金融調查與研究中心發布的《2017中國城鎮住房空置分析》，2017年我國城鎮住房空置率已由2011年的18.4%增長到了21.4%，高于國際水平，也超出了以上報告中測算出的自然空置率9.8%的水平。據估算，2017年我國城鎮住宅市場空置的住房數量總數為6500萬套，按照每套房住兩個人計算，可以容納13000萬人居住，約占2017年末我國城鎮常住人口81347萬的16%。如果將兩個人視為一個家庭，則完全可以覆蓋當年城鎮家庭住房擁有率90.2%的剩余缺口。同時也應看到，2017年我國城鎮家庭多套住房擁有率為22.1%，套戶比達到了1.18，其中三線城市最大達到了1.196，二線城市次之，為1.184，約為全國平均水平，而一線城市僅為1.094。與此同時，空置情況也是二、三線城市較為嚴重，2017年空置率分別高達22.2%和21.81%，遠高于一線城市的16.8%。中國的住房已然走過了短缺時代，隨著市場主導權的提升，住房分配出現了嚴重的結構性失衡，二、三線城市的大面積空置與一線城市的“蝸居”、“蟻族”并存，豪華別墅區的競相開發與保障性住房的供給不足并存。事實證明，住房作為關系國計民生的重點領域，若完全由市場配置，最終的走向將有違社會主義共同富裕和讓全體人民共享經濟發展成果的原則。我國住房保障制度從解決低收入困難群體的最低住房問題，擴展到廣大中低收入者的住房問題進而轉向實現全體社會成員的住房均衡，是民生的需要，也是穩定市場與監管房價的必然要求。尋找一條可持續的房地產調控之路已經成為當前最為緊迫的任務。

是重拾以限購、限價、限貸為表現形式的行政調控手段，還是由行政干預為主轉變到市場引導為主，變被動調控為主動調節？住房保障與住房市場有機結合的廣義住房保障制度將成為我國住房政策改革的現實選擇，而征收住房保有環節的房產稅作為一種可以引導市場的、靈活的、具備福利屬性的主動調控手段成為政策落實的重點。劉洪玉（2011）認為房產稅的首要作用是為地方政府籌集財政收入，其次是作為影響土地利用的重要財政工具，征收房地產保有稅有利于提高業主的住房利用效率，減少空置，刺激房地產市場交易，優化房地產要素配置。賈康（2018）認為住房保有環節的房地產稅是一項勢在必行的直接稅制度，可用于籌集政府收入，更重要的是具有“抽肥補瘦”的作用，豪宅和多套房擁有者的稅收貢獻可用于扶助弱勢群體，加大住房保障投入，增進社會福利。張平、侯一麟（2016）運用實證分析發現房地產稅調節國民財富差距效應顯著，在多種征收方案之下，高收入家庭都會承擔一半以上的稅收負擔。除了籌集財政收入和調節收入分配以外，國內對房產稅抑制房價的作用也討論較多。劉甲炎、范子英（2013）通過重慶的試點數據發現房產稅對房價上漲有顯著的抑制作用，房產稅使得重慶的房價平均每月相對于無房產稅的狀態下降了156.61元/平方米,平均每月低2.39%。江莉、蔡鵬等人（2021）運用案例分析得出上海房產稅試點并未對房價造成顯著影響，認為在高稅率的情況下，房產稅短期內會起到平抑房價的作用，但從國際經驗和重慶、上海的試點來看，房產稅對房價的影響并不顯著。另有學者運用多部門動態隨機一般均衡（DSGE）模型比較了宏觀審慎政策與房產稅政策這兩種我國房地產長效調控范式，發現房產稅政策對房價上漲的抑制作用更優，對各種需求均表現出擠出效應，而宏觀審慎政策則可以有效促進剛性和改善性購房需求，抑制投資、投機性需求，政府可以根據市場特征相機遴選，配合使用這兩種范式。何楊（2017）在研究文獻和各國實踐的基礎上提出房產稅可以為地方政府籌集收入，優化財政收入結構，為公共服務提供資金，有利于抑制房地產市場投機，有利于調節貧富差距，中長期來看對房價影響有限，而對降低土地和住房空置、提高利用率具有效果。

在大量的研究中，房產稅與房地產稅這兩個名詞交替出現，然而這二者并不相同。房地產稅作為一種財產稅，既可以針對土地征稅，又可以針對房屋征稅，而房產稅是對房屋持有征收的一個具體稅目，是房地產稅中的一種。我國自夏商以來就一直有土地稅，房屋稅也在封建朝代中出現過幾次，如唐朝的“間架稅”，五代十國和宋朝的“屋稅”，以及清末和民國時期的“房捐”等，但由于中央控制稅收，與地方公共服務的提供脫節，受限于不穩定的產權關系、經濟社會的曲折轉型以及非市場導向的人口流動等因素，各朝各代的房地產稅都沒有最終演化為現代意義上的房地產稅制度。建立了現代房地產稅制度的國家有美國、加拿大、英國以及日韓等，按照功能定位可以粗略分為三類：以籌集財政收入為目標的英式房產稅，旨在調節收入分配的北歐模式，以及籌集財政收入兼調控房地產市場、優化資源配置的東亞模式。本研究針對我國目前出現的房價泡沫、高空置率、弱勢群體住房困難等問題選擇具有借鑒意義的典型國家，著重研究其民用住宅類的房產保有稅政策，以期為我國房產稅政策的全面鋪開以及住房問題的有效解決提供思路。

二、國外房產稅政策及實施效果

(一)英國的房產稅

1.英國房產稅的發展歷程。英國征收房產稅的首要目的就是籌集財政收入。英國的房產稅雛形是1662年到1689年間征收的壁爐稅（hearth tax），這是一種帶有人頭稅性質的財產稅，評估者根據房屋中壁爐的數量和大小來征稅，壁爐越大、個數越多則代表房屋價值越高，需要交的房產稅也越多，這種看似荒唐的征稅方法，實際也有其合理的成分：一般貧苦農民的住房往往只有一個小壁爐，而富人的豪宅則會有幾十個有暖氣的房間，壁爐的大小和數量可以在一定程度上反映住房的價值，加之壁爐的數量容易計量，可以便利稅收官的征稅工作。壁爐稅很快就傳到了歐洲大陸，但由于其評估手段的荒唐、不精確，受到了納稅人的厭惡和抵制，到了征稅的時候，有的人把煙囪堵上，有的人則干脆把壁爐拆了。光榮革命后，壁爐稅被取消。英國于1697年到1851年之間征收窗戶稅，1851年開征了對民用以及營業用住房的房屋稅，1989年又將房屋稅改為營業房產稅和社區稅，社區稅又稱人頭稅。

到今天，英國的房產稅制度包括兩個部分：一部分是對個人住宅征收的住宅性房產稅，也稱市政稅（council tax）,歸地方所有；另一部分是對非住宅房地產征收的營業性房產稅，也叫商業差餉（rates），屬于中央稅。這里主要介紹市政稅。1993年4月1日，市政稅替代人頭稅成為了地方政府的主要稅收來源，用于地方公共服務提供，以提高土地價值，從而將征收房產稅的政治成本降到最低。

2.市政稅的基本要素。市政稅的征稅對象為各財政局管轄區內的住宅，庭院、花園、外屋以及私人庫房，不超過25平方米的車庫等其他住宅的附屬物均不征稅。納稅義務人依次按照以下五條去判斷：擁有住宅完全產權的個人、租賃住宅的承租人、不是租客但被允許居住在住宅中的個人、沒有租賃合同或許可但實際居住在住宅中的個人、并不居住在該住宅中的住宅所有人。如果能找到第一條列示的責任人，則其為納稅義務人，如果找不到則依次往后找。具體的評估和征管由地方政府估價署（Valuation Office Agency）負責，評估價值依據特定時間公開市場的交易價格進行確定，分為A至H共8個等級，對應的市政稅金額適用6：7：8：9：11：13：15：18這一具有累進性的比例。英格蘭、威爾士以及蘇格蘭三個地區的情況如表1所示。

表1 英格蘭、威爾士以及蘇格蘭三個地區住宅性房屋價值等級及房產稅稅收乘數

在英國，同一地區同一價值等級的住宅課征相同的稅額，同一地區不同價值等級的住宅只需以D級作為基準，確定D級住宅的納稅金額，再乘以相應的稅收乘數。因此，地方政府只需要將D級住宅的納稅金額確定下來即可。英國各地方政府采用倒推的方法，先根據各項財政支出的缺口確定地方市政稅的稅收總額，D級納稅額就等于地方市政稅的稅收總額除以基準稅級D的數量。基準稅級D的數量指的是不同價值等級的住宅數量乘以相應的稅收乘數再加總之后的數量總額。利用這種計算方案得到的各價值等級的納稅金額與住宅數量相乘再加總得到的總額，恰好為根據各項財政支出的缺口確定的地方市政稅的稅收總額。

3.市政稅的稅收優惠。房地產收益與其他資產收益最大的區別在于很多時候并沒有現金流。依據估計價值征收的市政稅對低收入人群會形成一筆巨大的開銷，甚至需要借債來支付。為了幫助弱勢群體履行納稅義務，政府設置了覆蓋范圍廣泛、力度較大的市政稅福利（council tax benefit），不同的群體可以根據自己的實際情況向地方政府提出申請，審核通過后，納稅人可以享受的福利會直接從應納稅額中扣減。享受稅收優惠的資格主要從住房的居住情況和納稅人的情況兩方面考慮。

從納稅人的情況來看，慈善機構、宗教機構、全職學生、照護殘疾人的保姆和護士、未成年人、嚴重的精神病人、臨時來訪住在旅館以及住在夜間庇護所的人、國防機構和外交人員等不計入納稅義務人范圍。此外，還有針對殘疾人的稅收減免，在住房價值等級評估中，殘疾人居住的住宅有為了殘疾人的需要而設計的額外的臥室、廚房等空間，可根據實際評估的價值等級降低一級征稅。

從居住情況來看，市政稅規定至少有2名成年人居住才能夠全額課征，如果只有1名成年人居住可以減收25%，一般的空置房或者居民的第二套住宅減收50%，而由于以下原因造成的空置房則全額免收：大規模裝修、抵押房產、學生公寓、軍隊住宅、存放車船、所有權人住院或入獄、因照顧他人而搬走等。但是對持有滿2年以上而實質上沒有裝修的空置住宅，則有權加計征收50%的稅額，即征收應納稅額150%的市政稅。

4.市政稅的實施效果。以英格蘭為例，近五年英格蘭的市政稅呈逐年上升趨勢，如表2所示。2018-2019年度地方住宅性房產稅收入達到了295.63億英鎊，占地方自籌收入的40.75%，占總收入的比重達到了17.63%，是英格蘭政府最為重要的收入來源。然而英國房產稅的推出也并非一開始就很順利，壁爐稅、窗戶稅以及人頭稅這些罔顧公平、嚴重脫離納稅人納稅能力的設計都受到過納稅人的強烈抵制。隨著住房價值評估技術的發展，經過不斷的改革和修正，英國設計了分層級的住房價值評估方案以及豐富的稅收優惠政策，稅收逐漸科學合理化，由于設計科學、合乎情理而被民眾廣泛接受，順利執行至今。此外，英國地方政府每年市政稅的征收總額是預算支出減去中央轉移支付以及其他收入之后的差額，具有一定的限制性。為了防止市政稅增長過快，中央政府會實行封頂干預。稅收的使用也嚴格遵循取之于民、用之于民的原則，優化公共服務，財政透明公開，根據社區和地方政府部門（Department for Communities and Local Government）網站數據，2018-2019年度英格蘭在教育領域的投入達到了24.77億英鎊，公共健康花費為2335.8萬英鎊，稅收被廣泛用于教育、醫療等基礎設施建設，征稅行為贏得了納稅人的信任而得以順利推行。

表2 英格蘭政府收入情況表 單位：百萬英鎊

(二)瑞典的房產稅

1.瑞典房產稅的概況。瑞典作為典型的北歐國家，擁有悠久的房地產稅征收歷史，自1862年以來經歷數次改革，20世紀80年代中期之后開始獨立于所得稅征管，2008年稅轉費之后形成了目前稅費共存的局面，房產稅歸中央所有，房產費歸地方所有。瑞典的房產稅類似英國的營業性房產稅，課稅對象為商業樓宇和工業用地等。地方征收的房產費課稅對象是住宅類房產，包括單式家庭住房（瑞典常見的別墅和聯排別墅）和公寓型住房。房產費在地方的財政收入中占比并不高，無法承擔籌集財政收入的功能，個人所得稅依然是最重要的部分。根據OECD最新統計數據，2019年瑞典的不動產經常性稅收為343億瑞典克朗，在總稅收21546億瑞典克朗中約占1.6%，地方層面的占比也不足2.5%，而個人所得稅達到了6142億瑞典克朗，占總稅收的28.5%。瑞典房產稅的功能定位為調節收入分配。

2.房產費的基本要素。房產費課稅對象是住宅類房產，納稅義務人為該房產的所有者，擁有別墅或者有產權的公寓所有者需每年向地方政府繳納房產比例費或定額費，如果擁有的房產為一般集體產權的公寓，因住房產權在業主委員會手中，個人并不需要繳納房產費，而是由業主委員會繳納之后再以物業費的形式分攤到個人。瑞典房產的評估價值或者說應稅價值由地方稅務局確定，為市場價值的75%，也就是說，越新的住房，其稅收價值越接近市場價值。此外，對房子的裝修，如加蓋車庫、裝修地下室等，都會提高住房的稅收價值。房產費的計稅依據既包括房產的應稅價值又需要有不同類型房產對應的定額費率。也就是說，房產費的繳納額會有兩個金額：一個是適用的定額費率與擁有的住宅類房產數的乘積加總得到的定額房產費。另一個是房產的應稅價值與適用比例費率的乘積得到的比例房產費，征收的原則是二者取其低。定額費率和比例費率都是浮動費率，每年由瑞典政府重新確定一次。2012年單戶住宅的收費為7112瑞典克朗，但不超過稅收評估價值的0.75%。公寓樓中的公寓收費為1210瑞典克朗，但不超過稅收評估價值的0.3%。2012年，瑞典房產稅收益為127億瑞典克朗，房產費為163億瑞典克朗。

3.稅收減免及優惠。為促進房屋建筑市場發展，瑞典針對新建住房進行稅收減免，規定新建住房5年內免征房產稅費，10年內減半征收。也就是說，新建住房擁有15年的房產稅費減免期。還有一項規定將瑞典的房產費與基本收入的變化掛鉤，養老金領取者的房地產費要限制在其收入的4%。此外，瑞典的房產費還設有封頂數額，2020年的封頂數額為8349瑞典克朗，每年的封頂數額會依據通脹率進行調整，如果按照0.75%的費率計算，稅收價值在1113000瑞典克朗以上的房屋都只需要繳納8349瑞典克朗的房產費。事實上，大多數別墅的稅收價值都高于這個數值，因此8349瑞典克朗封頂數額就是大多數瑞典人的房產費金額。關于住房領域的其他減稅項目，諸如購房貸款減稅、裝修減稅等，則基本都在個人所得稅中進行稅收優惠安排。

4.實施效果。瑞典作為斯堪的納維亞的社會民主主義福利國家，經濟發達、收入水平高，國內人口流動性低，公共服務同質化，房地產市場穩定，供需基本持平，不存在投機炒作的空間，因而并不存在利用房產稅調控房地產市場的現實緊迫性。有了科學完備的個人所得稅作為稅源，也不需要房產稅承擔太多的籌集財政收入的功能。瑞典的房產稅作為財產稅，主要針對經營和投資收益課稅；而房產費具有一定的調節引導市場的作用和調節收入分配的功能，通過設計階梯累進稅率對富人的高價值住房多征稅，對低價值住房適用低稅率，從而與個人所得稅一起承擔調節收入分配的職能。聯合國2018年發布的人類發展報告中，瑞典的基尼系數為29.2，而美國為41.5，2020年的報告中瑞典進一步下降為28.8，美國則為41.4，基本沒有變化。

(三)韓國的房產稅

1.韓國房產稅的概況。財產稅是韓國地方稅收體系的主體，與房地產相關的稅收貫穿了不動產的取得、持有以及轉讓的全部環節，是地方稅收的主要來源，主要目的在于控制高房價、打擊房地產投機炒作。在歷次改革中，韓國政府綜合運用房地產稅、價格限制、貸款利率等政策對房地產市場進行調控。為打擊房價泡沫、多套房囤積和空置，韓國近20年來引進了多種類型的房產保有稅，包括房屋財產稅、土地綜合稅、城市規劃稅和共同設施稅，以及綜合不動產稅，其中前三項為地方稅，綜合不動產稅為中央稅。2005年改革之后，房屋財產稅與土地綜合稅合并為新的房屋財產稅，針對市、郡及區管轄內的房產包括法人建筑物、住宅和土地課稅，主要滿足地方一般財政需要。綜合不動產稅針對高價值的土地和住宅，向超過一定價位的住房等不動產的保有人在新財產稅之外加征，由中央征收之后再全額返還給地方。

2.韓國房產稅的基本要素。韓國的房屋財產稅按物業評估的市場價值征收。計稅依據為住宅標準價值的60%，法人建筑物為70%。標準價值即物業評估的市場價值，由地方政府負責每年評估一次。在稅率上實行比例稅率加累進稅率，不同類型的物業稅率差別較大，住宅和法人建筑物的稅率在0.2%-0.5%之間。此外，不同類型物業的納稅金額計算也不相同，別墅等建筑物的納稅金額為計稅依據與稅率的乘積，別墅以外的住宅應納稅額的計算公式如下：

應納稅額=∑{固定稅額+[物業(住宅)計稅依據-稅基]×超額部分稅率}

2005年到2008年之間，韓國為了抑制房價的過快上漲，將綜合不動產的課稅對象定為家庭擁有的總價值大于6億韓元的部分，適用累進稅率，稅率在1%到3%之間。2008年之后，受到金融危機的影響，韓國實行減稅政策，綜合不動產的課稅對象上調為總價值大于9億韓元的部分，稅率也下調到了0.5%到1%之間，具有明顯的逆周期性。

3.稅收優惠。與其他國家相比，韓國的稅收優惠較少，只有在緊急情況下才會降低稅率。在發生自然災害或者出現緊急財政需要的情況下，地方行政長官擁有房產稅稅率的調整權，調整幅度限制在50%以內。享受免稅的房地產則與其他國家類似，如政府擁有的不動產、學校等教育機構的不動產、宗教組織的不動產以及福利和文化事業的不動產等。

4.實施效果。韓國出臺房產稅不僅僅是為了籌集地方財政收入，政府為了讓其成為調控房地產市場、優化土地資源配置的重要工具，可謂用盡苦心。根據OECD最新統計數據，2019年韓國的不動產經常性稅收為177500億韓元，在總稅收5239850億韓元中約占3.39%，地方層面不動產經常性稅收145740億韓元，約占總稅收904600億韓元的16.11%。英國英格蘭地區2018年住宅性房產稅收入占據地方自籌收入的40.75%，可見韓國房產稅政策籌集財政收入的功能不強。相較于籌集財政收入，韓國房地產稅對于調控房地產市場的作用更不如人意。韓國的房價只是在2005年受到政策沖擊之后有一個急劇的下降，之后便又開始逐年攀升。據央視財經記者采訪數據，2021年4月，首爾市江南區一套使用面積131平方米的公寓售價突破40億韓元（相當于人民幣2300萬元），與3月份相比上漲了200萬人民幣，房產稅對于火爆的樓市可以說只是杯水車薪。

韓國作為東亞國家，深受儒家文化的熏陶，經濟發展歷程又與我國極其相似，也經歷了城鎮化和房地產價格快速上漲，韓國的房產稅政策對中國住宅性房產稅的全面推開具有相當的借鑒意義。韓國房產稅的發展并非一帆風順，2005年的稅改也遭遇了相當的阻力，不僅有來自媒體和在野黨的攻擊，更是引發了群眾游行。韓國的綜合不動產稅則建立在房產登記全國聯網的基礎之上，將個人名下的所有普通住房價值加總之后課稅，旨在打壓房價，調控房地產市場。從韓國的經驗來看，房產稅可以作為地方財政收入的主要來源，也可以利用房產稅進行短期的房地產市場調控，但長期來看，效果并不顯著。此外，推進住房產登記全國聯網、發展稅收征管技術，也一定是我國房產稅全面推開的必經之路。我國房產稅的全面推開也必須慎之又慎，穩步推進，不可急躁，前期必須做足鋪墊工作。

三、我國開征房產稅的機會與挑戰

我國房產稅由來已久，這里的開征房產稅指的是在全國范圍內開征住宅性房產保有稅，主要考察的是房產稅改革。事實上，1950年我國就已經開始征收房產稅。1950年6月，房產稅與地產稅合并征收，統稱“城市房地產稅”。1951年8月8日頒布了我國第一部現代意義上的房產稅法令——《城市房地產稅暫行條例》，（以下簡稱《條例》）。《條例》共十九條，很多條款與英國的住宅性房產稅類似，從個別條款可以看到對我國歷史上房地產稅征收規定的繼承。《條例》并沒有對課稅對象作出明確的界定，事實上是對城市所有的房產和地產征收房地產稅，而征收城市則需要經過財政部的核準，未經核準不得征收。凡是征收房產稅的城市都需要成立房地產評價委員會，負責每年評估一次房地產的標準價值作為稅收依據。評估需要按照分類、分級的原則進行。對納稅義務人的界定則較為詳細：納稅義務人為產權所有人，出典的產權由承典人繳納，所有人或承典人不在當地或者存在糾紛的則由代管人或使用人繳納。房產稅按年計征，納稅金額為標準價值的1%，地產稅為1.5%，房價與地價不易區分的統一按1.5%合并征收，房價與地價不容易確定的，按標準房地租的15%征收。此外，還設置了稅收優惠，軍政機關、人民團體、學校和寺院、公園以及名勝古跡自用房地產免稅，新建住房免征三年，翻修費用超過新建費用一半的，免征兩年，其他情況須經省（市）級以上政府核準減免。上述稅收要素與英國住宅性房產稅的精神多有相似，而第十二條“稅務機關應設置房地產稅查征底冊,繪制土地分級地圖,根據評價委員會之評價結果及納稅義務人之申報,分別進行調查,登記,核稅,并開發交款通知書,限期交庫”又是對我國歷史上房地產稅征收智慧的傳承。

1973年工商稅制改革，1984年利改稅，1986年頒布《房產稅暫行條例》，歷次改革之后房產稅的納稅義務人范圍不斷縮小，個人所有的非營業用房產成為免稅房產。隨著房地產市場的發展，我國居民的住宅性房產比例高達80%，目前房產稅狹窄的稅收范圍抑制了其籌集財政收入的作用。2011年，國務院在重慶和上海兩地進行房產稅試點，對個人住宅性房屋開征房產稅，房產稅改革進入實質性階段。重慶針對個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購高檔住房以及非重慶市個人新購的第二套住房征稅，2011年個人住宅性房產稅收入約為1億元，房產稅和城市房地產稅的總額為20.8946億元。試點稅收有一定的貢獻，但受限于狹窄的稅基，比重還是偏小。滬渝房產稅的政策沖擊雖然都對房價造成了一定的影響，但不認同為這是房產稅本身的凈作用。整體來看，滬渝房產稅政策試點效果并不理想，存在政策目標不明確、征稅范圍窄、計稅依據不合理以及稅收負擔不公平等問題，缺乏良好的經驗總結。我國房產稅政策試點推廣工作再一次陷入停滯，全面房產稅的出臺再一次被推遲。事實上，我國個人住宅性房產稅的推出面臨全方位的系統性難題和挑戰，涉及經濟、金融、財政以及土地等諸多方面，如趙建教授所講，如何在一個債務泡沫上“懸崖式”征收資本資產（住房）稅是一個世界級難題，亦稱中國的“李嘉圖難題”。

房產稅政策沖擊可能會給宏觀經濟、金融帶來的負面影響是我國住宅性房產稅全面開征最大的風險性挑戰。改革開放以來，我國選擇了高度趨利化的治理模式，城市便成為一部以土地開發為主要手段來帶動經濟增長的機器，地方政府憑借對土地這種競爭性資源的壟斷特權，與開發商、投資商以及銀行等經濟發展主體迅速結成復雜而有力的增長聯盟，一場轟轟烈烈的資源集聚、利用、產出的企業式治理在城市拉開帷幕。與此同時，可以作為反增長聯盟的主體如市民社會、非政府組織等力量在我國的發展則極其有限。增長機器造出的商品即商品住房所體現的市場價值（交換價值）迅速超越其居住價值（使用價值），而從中分一杯羹的入場券便是購房。當然這一切的前提是房價上漲，因而我國商品房成為一種資產保值增值的工具，帶有巨大的泡沫剛性。發了債，加滿了杠桿，然后再在一個公認的超級泡沫上征收房產稅，無異于放在巨大泡沫上的針尖，會不會將泡沫刺破引發貨幣債務緊縮乃至更嚴重的宏觀經濟后果，這是房產稅政策出臺需要反復研究和面對的一個問題。

建立、運行和管理一套住宅性房產稅政策體系需要長期的試驗和摸索，需要付出巨大的成本，各項稅收要素的設計以及實際操作中的征管環節都會面臨一系列嚴峻的技術性挑戰。首先是征稅范圍和對象的確定，現行房產稅和城鎮土地使用稅只針對城市、縣城、建制鎮以及工礦區，不包括農村地區。然而隨著農村城鎮化程度的提升，農村的一些經營性用房、高檔別墅和度假房等小產權房實際上具有城市住房的性質。此外，受到福利分房制度的歷史遺留性影響，在城市區域也存在一定規模的單位集資建設住房，也屬于小產權房。我國城鄉二元土地制度以及復雜的房屋權屬問題、基礎數據的統計問題，都將成為技術性挑戰。其次是對納稅義務人的規定，最為特別而又普遍的一種情況就是某些一線城市的居民擁有一套高價值住房，但實際的收入并不高，依據評估價值征收的累進性房產稅納稅金額往往是他們所無法承受的。這就需要精準而高效的稅收優惠政策與其配合執行。再次就是稅基的評定，通行的稅收價值評估方法有市場價值評估和租賃價值評估兩種，市場價值評估需要成熟的房地產市場作為依托，而租賃價值評估又需要成熟的租賃市場和透明、可獲取的凈租金額作為基礎。而稅率的設定則需要地方政策綜合考慮公共收支去確定一個最優稅率，這又難免牽涉到其他房地產稅收以及土地出讓金問題。

此外，在全國范圍內全面推開個人住宅性房產稅還面臨著一系列的社會性挑戰。對于大部分的中國家庭而言，房產幾乎占到了其財產的60%，因此，全面開征房產稅意味著中國住戶大范圍的財富再分配,極易引發納稅人的厭惡情緒，進而出現大規模的避稅行為，低收入人群拋售房產，高收入人群則騰挪資產，反而加劇貧富分化。如果為了保護剛性需求而對第一套住房給予稅收優惠，按照高稅率對第二套住房或空置住房課稅，則又可能會引發離婚潮以及夫妻分居等社會問題，從而給社會帶來一系列的負面影響。相應地，納稅人的避稅行為也會制約房產稅政策的功能發揮，收入縮水會影響財政資金籌集。房屋出租市場受到房產稅轉嫁的影響，極易推高租金，加重租房居住者的負擔，甚至進一步推高房價。多套房擁有者讓親戚居住二套、三套房等避稅行為也會直接沖擊房產稅政策，提高住房資源使用效率的目標設定。我國在目前住房過剩、庫存嚴重的情況之下開征房產稅，很可能破壞當前結構化泡沫之下的樓市弱平衡，進一步加大去庫存的難度。在我國，住房絕不僅僅是一個居住和生活的場所，其在某種意義上已經作為一種精神寄托在全生命周期的關鍵節點上發揮關鍵的作用，比如結婚生子、保值養老、身份認同、階層甄別、教育資源爭奪以及社會保障等。因此，房產稅政策的推出勢必是一個多領域政策協同推進的過程，要前進，但急不來，要大膽創新，但更要守住穩定的底線。

四、房產稅政策本土化的方向與建議

每個國家的政策都是貼合本土的經濟、文化以及社會背景，為解決本國的問題而出臺的。西方的房產稅政策建立在成熟的房地產市場以及較為完備的財稅體制之上，取得了豐富的成功經驗，通過運用房產稅政策或籌集了公共財政收入，或促進了房地產資源的利用，或將房產稅政策作為一項重要的房地產市場調控工具。雖然在我國推行住宅性房產稅困難重重，但作為現代財稅體制中重要的一支，房產稅作為一種財產稅成為一項穩定的稅源是必然的趨勢。作為一個以房產為主要資產的國家，保有環節房產稅的推出還有利于縮小貧富差距、促進社會公平、并能通過限制空置，優化住房資源配置。征收房產稅是對我國征稅能力的考驗，也是對我國稅收體制現代化程度的檢驗。對此，我國應遵循本土化的思維，立法先行，以經濟結構轉型為背景，以產權及財產登記制度為基礎，以大數據及精算作技術支撐，以公共服務均等化為依托，有計劃、分步驟地在全國范圍內推出住宅性房產保有稅。

目前我國尚無房產稅法，最新的一部行政法規是1986年9月15日國務院發布的《房產稅暫行條例》，根據其第五條的免征條款，個人所有非營業用的房產無需繳納房產稅。2015年在十二屆全國人大常委會立法規劃中首次納入房產稅法，標志著房產稅法正式提上國家立法日程。房產稅作為財產類的直接稅關系重大，征管難度大，因而房產稅法立法難度很大。目前房地產稅法尚處于起草和論證階段，草案尚未對外公開征求意見。縱觀各國房產稅征管經驗，結合我國實際，我國房產稅的課稅對象為房產，按照寬稅基的原則，既包括經營性的又涵蓋非經營性的，不論城鄉，一律逐步推開。納稅義務人應按照產權所有人或經營管理單位、承典人、代管人以及實際使用人的順序依次確定。以房產的評估價值作為稅基，由專業的評估機構進行評估。依據效率和公平原則由政府確定稅率，中央確定范圍，地方依據財政收支狀況確定具體稅率。結合社會保障以及個人所得稅專項附加扣除制定稅收優惠政策，照顧弱勢群體以及國家事業和公益單位。與此同時，為了提高使用效率，有針對性地對空置住房和高檔住房采取適度的高稅率和累進稅率。

2021年9月3日，日照市召開自然人住房交易稅收“極簡辦”機制推進會，決定在前期試點的基礎上在全市范圍內推廣實施自然人住房交易稅收“極簡辦”機制，實現了住房交易領域一張身份證辦稅。通過稅務局、自然資源和規劃局、住房和城鄉建設局以及行政審批局等單位的信息共享、業務協辦和信息的數字化轉換技術，極大程度地精簡辦稅資料，壓縮了辦理時間，便利了群眾。不僅僅是日照市，隨著“放管服”改革的逐步推進，在武漢市、南京市以及濟南市等多個城市都可以通過刷身份證在政務服務機上查到名下的房產信息。相信隨著大數據、云計算技術以及精算、評估技術的發展和社會信用信息共享機制的完善，在住宅性房產稅的征收過程中，課稅對象以及納稅義務人的識別、住房的價值評估、稅率厘定以及房產稅征收、管理都將不再是困難。

在新冠疫情大流行之下，外部形勢嚴峻，我國提出“雙循環”的發展戰略，更加強調內部循環。目前居民資金壓在房產下，房貸占據了大部分的工資，使得我國經濟的內循環堵塞在房產中，不利于實體經濟的發展。多套房擁有者依靠房產生存，而剛性需求者則為了一套住房拼盡全力，貧富分化逐步加劇，嚴重違背了共同富裕原則，制約了人力、物力的合理配置。隨著“房住不炒”原則的堅定執行，房地產的熱度逐步下降，泡沫縮小，使得居民住房負擔減輕，貧富差距縮小，這些都為住宅性房產稅政策的全面推廣打下良好的基礎。然而，取之于民還需用之于民，應逐步推進公共服務均等化，提高公共服務水平，剝離住房的教育優先權、婚姻優先權以及社保優先權等附加屬性，增強房產稅納稅人信心，強化納稅人稅收接納性和遵從性。