先予執行是解決新老物業交接矛盾的利器

摘要：原物業服務合同終止后，原物業服務人拒不退場，拒不移交物業服務用房、設施設備和相關資料的行為，嚴重影響到小區業主生活安寧及生命財產安全，小區業主迫切需要原物業服務人停止侵害，此情形符合先予執行緊迫性要件。業主委員會向法院起訴原物業服務人并同時申請先予執行，法院可以在終審判決前裁定先予執行要求原物業服務人退場交接，及時化解新老物業交接矛盾。

關鍵詞：原物業服務人;先予執行;退場

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0057-03 收稿日期：2022-02-10

作者簡介：周運鎳，湖北民本律師事務所。

1 問題的引出

新老物業交接一直是物業服務領域一個比較突出的問題，經常引起社會矛盾，全國各地不論大小城市都存在這樣的現象，也是各地基層政府比較頭疼的問題之一。原物業服務合同終止后，原物業服務人退場并移交資料是原物業服務人的法定義務。然而，很多原物業服務人因部分業主欠繳物業費、對業主大會決議有異議以及投入小區的改造資金沒有獲得收益等原因拒不退場，由此產生沖突。雖然《物業管理條例》規定房屋行政管理部門可以對拒不退場移交資料的物業服務人進行處罰，但是很多物業服務人不懼怕處罰。房屋行政管理部門沒有強制執行權，不能要求原物業服務人強制退場。面對業主報警，警察雖不斷出警，但不能強制要求原物業服務人退場。業主委員會只有通過漫長的訴訟拿到勝訴判決后申請強制執行。然而，在此過程中，原物業服務人與業主、業主委員會以及新物業服務人之間矛盾不斷、沖突不斷、投訴不斷、報警不斷。新老物業交接的矛盾長期得不到有效解決，長此以往將影響政府的公信力。因此，人民群眾及各地政府急需找到一條行之有效的破解路徑。筆者認為可以通過先予執行及時化解新老物業交接矛盾。

2 先予執行適用范圍和條件

先予執行是我國民事訴訟法規定的制度，是指人民法院在受理案件后作出終審判決之前，因當事人一方生活或生產的急需，根據一方當事人的申請對另一方先行采取強制措施。先予執行是相對于依據生效裁判的終局執行而言的。正常的訴訟流程下，當事人需要等到一審二審終結后才能向法院申請強制進行，而先予執行則不用等到訴訟完結，當事人可以在法院立案受理訴爭案件后尚未作出生效判決前就可以提出申請。先予執行后法院繼續對當事人之間的爭議訴求進行審理。先予執行制度設立的目的在于解決某些特殊民事案件當事人生活或生產經營的迫切需要。

根據《民事訴訟法》第109條及相關司法解釋的規定，先予執行適用于以下3類案件：（一）追索贍養費、扶養費、撫育費、撫恤金、醫療費用的案件;（二）追索勞動報酬的案件;（三）需要立即停止侵害、排除妨礙，需要立即制止某項行為，需要追索恢復生產、經營急需的保險理賠費等情況緊急需要先予執行的案件。

根據《民事訴訟法》第110條及相關司法解釋的規定，先予執行還應當滿足下列條件：（一）當事人之間權利義務關系明確;（二）不先予執行將嚴重影響申請人的生活或者生產經營;（三）被申請人有履行能力。

此外，《民事訴訟法》還規定，人民法院可以責令申請先予執行的申請人提供擔保，申請人不提供擔保的，駁回申請。

3 新老物業交接完全可以適用先予執行

司法實踐中，人民法院裁定先予執行的案件多為追索贍養費、扶養費、撫育費、撫恤金、醫療費用以及追索勞動報酬的案件，而且在大多數法官思維方式里先予執行也只適用于這兩類案件。法官囿于固定思維，不愿對其他類型案件先予執行。筆者通過檢索發現，法院對新老物業交接適用先予執行，鮮有這方面的案例。筆者認為新老物業交接符合先予執行范圍和條件，完全可以適用先予執行。

《民法典》第949條第1款規定：“物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。”因此，原物業服務合同終止后，原物業服務人退場并移交資料是原物業服務人的法定義務，業主委員會有權要求原物業服務人退場并移交物業用房、設施設備及相關資料。業主委員會的權利以及原物業服務人的義務都很明確，符合先予執行的第一個條件。

原物業服務合同終止后，原物業服務人拒不騰退物業管理用房導致新物業服務人不能進駐小區開展工作，小區衛生環境不能得到及時清潔。在當前疫情反復的情況下，極易出現疫情防控漏洞，影響小區業主健康安全。原物業服務人拒不移交圖紙、門禁系統、停車管理系統、用水、用電等相關設備及資料，導致業主出行困難、生活困難，特別是拒不移交消防控制系統、電梯故障緊急呼叫系統，嚴重情況下甚至會威脅到小區業主生命財產安全。因此，原物業服務人拒不退場、拒不移交設施及相關資料，將嚴重影響業主的生活安寧，符合先予執行的第二個條件。

法院裁定先予執行，可以要求原物業服務人將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料先行交還給業主委員會。對于多收的物業服務費以及公共收益的結算返還訴爭問題，不納入先予執行的事項，由業主委員會及原物業服務人各自舉證，法院繼續開庭審理作出裁判。交還物業服務用房、相關設施及相關資料等先予執行事項不存在追索費用，原物業服務人能夠履行，不存在履行不能的問題，符合先予執行的第三個條件。

原物業服務人拒不退場，拒不移交物業服務用房、設施設備和相關資料的行為，嚴重影響到小區業主生活安寧及生命財產安全，侵害小區業主合法權益，小區業主迫切需要原物業服務人停止侵害，屬于《民事訴訟法》第109條規定的情況緊急需要先予執行的案件。

4 新老物業交接適用先予執行的意義

一是有利于化解社會矛盾。先予執行可以不待法院判決終結就可以將原物業服務人清退，及時化解業主、業主委員會與原物業服務人之間以及新物業服務人與原物業服務人之間的矛盾，避免矛盾越積越多、越積越深。

二是有利于提高基層政府治理能力。按照法律規定，原物業服務合同終止后，原物業服務人必須退出，但是社區、街道、房管、公安沒有強制清退權力，行政主管部門只能對原物業服務人進行處罰。然而，處罰對原物業服務人根本不起威懾作用，而且社區、街道、房管、公安等部門還要疲于應對業主大量的投訴，無端增加基層政府的工作量。先予執行清退原物業服務人后，有助于減少投訴，實現基層政府的有效治理。

三是有利于推進法治建設。人民群眾自覺學法懂法守法是法治社會的要求。有的原物業服務人認為，自己賴著不走，業主委員會只有起訴，因訴訟時間較長，可以將業主委員會拖到打退堂鼓而放棄起訴，可以將新物業服務人拖疲直至退場。先予執行可以及時將原物業服務人清退，使原物業服務人放棄打持久戰的幻想而促使其自覺履行退場義務，也可以促使業主、業主委員會積極拿起法律武器維護自己合法權益，從而促使物業服務人、業主、業主委員會自覺學法懂法守法，促進法治社會建設。

5 先予執行需要“府院聯動”

2021年1月5日，住建部、中央政法委、中央文明辦等10部門聯合印發《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》中強調，要加強和改進住宅物業管理工作，創新治理舉措，總結經驗，及時完善住宅物業管理有關制度。因物業管理涉及很多法律問題，行政主管部門沒有強制執行權，需要司法部門的全力配合才能取得更好的治理成效。行政主管部門想清退原物業服務人，但是沒有執行權;人民法院有權及時清退原物業服務人，但是囿于保守思想不愿意先予執行。物業領域專項整治缺少司法部門配合這一環節，整治效果將會大打折扣。

對于新老物業交接出現矛盾的小區，經社區、街道和房管部門協調，原物業服務人仍拒不退場的，社區、街道和房管部門可以引導業主委員會向法院起訴并申請先予執行，并可以協助業主委員會同人民法院溝通，反映新老物業交接引起的民生問題。人民法院要敢于擔當，重視民生問題，收到業主委員會的申請后立即裁定先予執行。對于擔保問題，因《民事訴訟法》規定的是人民法院“可以責令申請人提供擔保”，而不是“申請人應當提供擔保”，人民法院可以自主決定是否要求提供擔保以及擔保財產的價值。因先予執行不會給原物業服務人造成財產損害，也不會存在錯誤執行，而且有的業主委員會經費緊張不能夠提供擔保，筆者建議不要求業主委員會提供擔保。