存量房轉讓網(wǎng)簽注銷的實踐操作

摘要：近年來隨著網(wǎng)簽備案工作的全面開展，存量房網(wǎng)簽備案后因合同不能履行，出賣方或購房人單方向房屋交易管理部門申請注銷網(wǎng)簽備案的業(yè)務量快速增長。但現(xiàn)行的相關制度對該業(yè)務的辦理并無詳細規(guī)定，申請人一般只得先尋求司法裁決解除合同后再申請注銷網(wǎng)簽備案，既加大了合同當事人的交易成本，也增加了房屋交易管理部門的管理風險，亟需出臺相關規(guī)定，為交易雙方提供規(guī)范、高效、便捷的單方申請存量房轉讓網(wǎng)簽注銷服務。

關鍵詞：存量房網(wǎng)簽備案;單方申請;網(wǎng)簽注銷

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0053-04 收稿日期：2022-01-25

作者簡介：慕早，無錫市房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)測中心。

2018年12月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)了《關于進一步規(guī)范和加強房屋網(wǎng)簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號），要求在全國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內全面實行房屋交易合同網(wǎng)簽備案，加快推進房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)工作。隨著房屋交易合同網(wǎng)簽備案工作的全面開展，伴隨而來的簽約備案注銷業(yè)務在房屋交易管理工作中業(yè)務占比量快速提高，相關業(yè)務流程需進一步規(guī)范。2020年3月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部出臺了《關于提升房屋網(wǎng)簽備案服務效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號），強調“當事人申請變更、注銷網(wǎng)簽備案的，住房和城鄉(xiāng)建設部門應當及時辦理”。2020年4月14日，住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳出臺了《關于印發(fā)全國房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務數(shù)據(jù)標準的通知》（建辦房〔2020〕14號），在業(yè)務類別表里首次提到“存量房轉讓網(wǎng)簽注銷”這個業(yè)務類別名稱。盡管相關規(guī)范性文件提及存量房轉讓網(wǎng)簽注銷這一概念，但對于注銷的辦理條件和流程并沒有明確規(guī)定，各地關于存量房轉讓網(wǎng)簽注銷的具體要求和做法并不統(tǒng)一，亟需在明確存量房轉讓網(wǎng)簽注銷法律效力的基礎上，探索如何高效、便民、恰當?shù)臑榻灰纂p方提供存量房轉讓網(wǎng)簽注銷服務。

1 現(xiàn)實困惑：各地房屋交易管理部門關于存量房轉讓網(wǎng)簽注銷的不同做法

筆者梳理部分城市的房屋交易管理部門的現(xiàn)行做法，各地房屋交易管理部門對雙方合意申請注銷網(wǎng)簽備案的條件、操作要求、法律效果基本一致，但對單方申請注銷的相關規(guī)定存在不一致性。具體梳理如下：

《無錫市存量房買賣網(wǎng)上簽約管理辦法（試行）》第20條規(guī)定：交易當事人對已經(jīng)辦理網(wǎng)簽備案的存量房買賣合同條款產(chǎn)生爭議的，應當按合同約定的爭議解決方式及時處理。爭議解決后，需變更或解除合同的，交易當事人應當持雙方簽訂的存量房買賣合同、相關身份證明以及生效法律文書等資料，到實施機構辦理該合同備案信息的變更或撤除手續(xù)。第21條規(guī)定：存在下列情形之一的，經(jīng)紀機構應主動配合交易當事人辦理合同備案信息的撤除手續(xù)。經(jīng)紀機構不予配合的，實施機構查實后，買賣雙方或其中一方可到實施機構申請辦理合同備案信息的撤除手續(xù)，相關法律責任由經(jīng)紀機構承擔：（一）經(jīng)紀機構通過存量房買賣網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)上傳虛假的存量房買賣合同信息的;（二）經(jīng)紀機構未按本辦法第17條規(guī)定上傳完整的存量房買賣合同網(wǎng)上備案申請書的。第22條規(guī)定：存量房買賣網(wǎng)上簽約后，交易當事人應按合同約定時間辦理不動產(chǎn)轉移登記手續(xù)。未按約定時間辦理存量房不動產(chǎn)轉移登記手續(xù)的，逾期超過90日，交易雙方其中一方可到實施機構申請撤除該合同備案的信息。

《大連市存量房交易合同網(wǎng)簽備案管理辦法》第5條規(guī)定：買賣雙方在存量房交易合同約定期限內或合同簽訂之日起超過90日未到不動產(chǎn)登記機構申請辦理轉移登記的，該合同網(wǎng)簽備案信息自動失效。存量房網(wǎng)簽備案信息平臺自動撤銷其備案信息的，應告知辦理網(wǎng)簽備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或資金監(jiān)管銀行。買賣雙方當事人對撤銷存量房網(wǎng)簽備案未達成一致的，應通過司法途徑解決。當事人一方可持解除存量房交易合同的生效法律文書到原辦理存量房合同網(wǎng)簽備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或資金監(jiān)管銀行辦理撤銷存量房網(wǎng)簽備案手續(xù)。

《北京市關于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關問題的通知》第2條規(guī)定：注銷已簽字（或蓋章）合同的流程：交易雙方對解除合同協(xié)商不一致的，應通過司法途徑解決。交易任何一方可持解除合同的生效法律文書到服務窗口辦理注銷手續(xù)。解除未簽字（或蓋章）合同的流程：一方當事人以未在合同上簽字（或蓋章）為由要求注銷尚未完成的網(wǎng)上信息的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構核實后在系統(tǒng)中填寫《存量房買賣合同信息注銷申請表（經(jīng)紀成交）》并打印，申請注銷的一方自行或委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構到服務窗口辦理注銷手續(xù)。

《濟南市存量房買賣網(wǎng)上簽約管理辦法（試行）》第18條規(guī)定：買賣雙方及經(jīng)紀機構三方網(wǎng)簽存量房買賣經(jīng)紀服務合同后，應自上傳電子信息之日起90日內到登記機構申請辦理該房屋的轉移登記手續(xù)，逾期未辦理的，買賣雙方其中一方可會同經(jīng)紀機構到登記機構申請撤銷該合同電子信息。

合肥市《關于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)簽備案工作的通知》第4條規(guī)定：在合同約定的時限內未辦理轉移登記的，賣方可憑有效證件、經(jīng)紀機構證明材料等相關資料及賣方密碼至網(wǎng)簽管理窗口辦理。

從上述規(guī)定中可以看出，對單方申請注銷網(wǎng)簽備案的，申請人逾期未辦理轉移登記或者持有法院生效的裁決文書的，房屋交易管理部門一般予以辦理。但工作實踐中會出現(xiàn)其他未明確的情形，如購買人因房價下跌或因征信記錄無法辦理貸款手續(xù)，自愿放棄定金，不再履行合同，且不配合出賣人辦理存量房轉讓網(wǎng)簽注銷手續(xù)的。由于網(wǎng)簽備案意味房源鎖定，若因購買人或第三方的原因導致房屋買賣合同不能履行，出賣人不及時辦理網(wǎng)簽注銷，需承擔不能交易的時間成本，房價如處于下跌趨勢中，還將導致預期收益的受損。遇到此類情況，房屋交易管理部門一般建議當事人通過訴訟獲取司法裁決文書后再申請撤銷備案，但出賣人對房屋交易部門不予及時辦理備案注銷手續(xù)行為不認可，甚至直接以行政不作為為由起訴房屋交易部門或向所在政府信訪投訴，給房屋交易管理部門帶來很大壓力。因此，在明確存量房轉讓網(wǎng)簽注銷法律效力的基礎上，明確房屋交易管理部門可以受理出賣人的單方申請注銷網(wǎng)簽備案的具體情形，探尋合法、合理地為交易當事人提供存量房轉讓網(wǎng)簽注銷交易服務，具有重要的現(xiàn)實意義。

2 理性分析：存量房轉讓網(wǎng)簽注銷的法律效力

當前，網(wǎng)簽備案作為房屋交易管理部門落實限售、限購、資金監(jiān)管等各項監(jiān)管政策的抓手，體現(xiàn)著網(wǎng)上公示不動產(chǎn)債權狀態(tài)和防止“一房數(shù)賣”的功能，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”節(jié)約了監(jiān)管成本，提升監(jiān)管效率。因此，從制度設計上看，網(wǎng)簽備案主要的功能有：一是交易前“交易主客體核驗，不符合交易條件的主體、客體不予網(wǎng)簽;二是交易中“備案排他性保護，已網(wǎng)簽備案的新建商品房買賣合同、存量房買賣合同、房屋租賃合同，撤銷備案前不得重復簽訂買賣、租賃合同，杜絕“一房多賣”“重復租賃”等行為;三是交易后的“交易資金監(jiān)管，房屋交易完成后，交易資金才能劃轉，保障交易資金的安全;四是對特定主體的公示作用，房屋交易管理部門通過網(wǎng)簽備案系統(tǒng)提示、告知當事人該房屋已網(wǎng)簽備案、設定抵押、房屋出租等物權狀況，供當事人審慎決策是否繼續(xù)簽約。

從法律效力上看，根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外”。可見，網(wǎng)簽備案不是商品房買賣合同生效的要件，僅是行政管理的手段的而已。同理，網(wǎng)簽備案也不是存量房買賣合同生效的要件。據(jù)此，筆者認為：存量房轉讓網(wǎng)簽注銷手續(xù)并不意味著存量房買賣合同解除，存量房轉讓網(wǎng)簽備案是對雙方存量房買賣合同的電子信息進行鎖定，而注銷只是將存量房買賣合同的電子信息從網(wǎng)簽系統(tǒng)上撤除，只是日常管理中的一種措施手段，交易當事人線下簽訂的合同效力并不受影響，所以并不具有讓交易當事人或利害關系人的權利義務產(chǎn)生實際影響。如果說存量房轉讓網(wǎng)簽對交易當事人產(chǎn)生的效果是鎖定房源，而存量房轉讓網(wǎng)簽注銷對交易當事人產(chǎn)生的效果是解除鎖定房源，僅此而已。

存量房買賣合同是平等民事主體之間達成的合意，使交易當事人之間產(chǎn)生特定的權利和義務關系，即債權，屬于私法自治范疇。房屋買賣合同的解除涉及債權協(xié)議是否消滅，這屬于司法仲裁的范疇，房屋管理部門無權判斷交易當事人之間的債權是否消滅，無法對交易當事人的合同履行情況進行實質性審查，對單方申請注銷網(wǎng)簽備案的，應通過設置合理、合法的前提條件，在滿足監(jiān)管要求的基礎上，依法解決房屋交易雙方的合理需求。

3 實務探究：存量房轉讓單方網(wǎng)簽注銷的合法合理性操作建議

3.1 在存量房交易合同中設定單方注銷網(wǎng)簽備案申請權

交易雙方可以在網(wǎng)簽合同中約定符合一定條件可單方辦理注銷手續(xù)，如在約定辦理不動產(chǎn)轉移登記的時限內沒有辦理登記手續(xù)的可申請單方注銷手續(xù)。此舉一是督促交易雙方盡快辦理登記手續(xù)，確保不動產(chǎn)受物權保護;二是督促交易雙方產(chǎn)生糾紛應通過協(xié)商或法律途徑解決，不能惡意鎖定房源，致另一方合法利益受損;三是杜絕因聯(lián)系不上，另一方遲遲無法辦理網(wǎng)簽注銷手續(xù)，造成經(jīng)濟損失的情況發(fā)生。

3.2 交易雙方未約定單方注銷條件的操作建議

交易雙方未約定單方注銷的前提下，一方申請辦理注銷手續(xù)的，實踐中一般分為三種情形：

（1）因購房人聯(lián)系不上，出賣方申請辦理注銷手續(xù)的;

（2）因雙方有糾紛，一方不愿配合辦理注銷手續(xù)，另一方申請辦理注銷手續(xù)的;

（3）因中介機構未經(jīng)交易雙方同意，擅自辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)的。

針對情形（1）和（2），房屋管理部門無法核實 “購房人聯(lián)系不上”的真實性，也不具備審查交易雙方合同糾紛的職能，所以建議謹慎處理，可綜合考慮通過單方申請人書寫具結書承擔相應法律責任、對單方申請辦理注銷事項進行公告送達另一方當事人的方式處理。也可建議一方通過合同解除之訴，取得司法裁決文書再行申請撤銷網(wǎng)簽備案。

針對情形（3），房屋管理部門應聯(lián)系中介機構，通過談話筆錄等形式核實情況，如果中介機構擅自辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)的情況查實，可依職權辦理單方注銷手續(xù)。

參考文獻：

1.趙鑫明.對房屋交易合同網(wǎng)簽備案若干問題的思考.中國房地產(chǎn).2019.23