以多個抵押物擔保 同一債權如何登記

某市登記機構詢問：抵押人用多個抵押物擔保同一筆貸款，按照要求，應當為每一處抵押物出一個登記證明，并分別建立一份檔案。因而，我們要求當事人先將主債權進行分割，有幾處抵押物就分割為幾個債權，并使每一處抵押物與其所擔保的債權一一對應，各抵押物所擔保的債權數額累加起來仍然等于原貸款合同債權的總額。這樣我們就可以為每一處抵押物出一個登記證明，也避免了申請人提交多份主債權合同和抵押合同原件，但是申請人對這一做法意見較大。這種情況如何辦理？

金紹達：《不動產登記操作規范（試行）》（下稱《規范》）規定了不動產登記應當以不動產單元為基本單位進行登記，多個不動產就是不同的登記單元，所以應當分別登記。《規范》同時規定了登記資料立卷應采用“一件一卷的原則，即每辦理一件登記所形成的材料立一個卷”。所以要求每個抵押物出具一個登記證明，同時分別建一份檔案。

以多個抵押物擔保一個債權，并不違反法律的規定，如果登記機構要求當事人分割債權，分別辦理抵押登記，申請人當然不會愿意，因為要求當事人分割債權存在以下兩個問題：一是“民事主體按照自己的意愿依法行使民事權利，不受干涉”（《民法典》第130條）。登記機構可以要求申請人按不動產登記申請的要求提供相應的登記文件，但不應參與或干預申請人之間的民事法律行為，而要求當事人改變合同的約定則是干預了當事人的民事法律行為。二是將主債權進行分割，使每一處抵押物擔保其中一部分債權和多個抵押物共同擔保一個債權所產生的法律后果不同。如將一個債權分割為幾個債權，以一處抵押物擔保一個債權時，倘若其中某一個抵押權因債的履行而消滅，用以擔保這一債權的不動產就不再屬于抵押物。當其余的債權未得到履行而必須行使抵押權時，如果優先受償的數額超過了某一抵押物的價值，抵押權人的利益就可能會受到損害。而以幾個抵押物共同擔保一個債權，那在債務人履行部分債務后，在被擔保的債權獲得全部清償之前，抵押權人仍然可以就全部的抵押物行使抵押權，因而債權更易于獲得全部清償，有利于保障抵押權人的利益。

因此，執行《規范》的前述規定時，不能要求當事人對主債權進行分割。在操作時，主債權合同原件仍是一份，抵押合同原件也是一份，在不同的登記單元分別登記。《規范》1.1.3已經規定“能夠通過部門間實時共享取得相關材料原件的，不得要求申請人重復提交”，能通過共享取得的文件都無須提交原件，原件已在登記機構應是更為方便。因此，可以將抵押合同和主債權合同原件歸入其中一份案卷，并在附記中予以說明。