最高額抵押合同案例簡析

摘要：根據一則案例分析最高額抵押合同的幾個問題。認為最高額抵押權登記中記載于登記簿的債權確定期間以及最高債權數額應以抵押合同條款約定為準，最高額抵押權并不以主債權的存在為前提，最高額抵押權并不因為擔保的主債權數額為零而消滅。

關鍵詞：一般抵押權;最高額抵押權;抵押合同

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）03-0049-03 收稿日期：2022-01-15

作者簡介：雷凌云，聊城市不動產登記中心。

某公司欲擴大再生產籌集資金，向銀行借款，用三座廠房作為擔保，并與銀行簽下抵押合同。合同約定抵押人為抵押權人與債務人在2021年6月1日至2023年6月1日期間簽訂的全部主合同提供最高額擔保，最高債權數額為3000萬元。與銀行擔保的授信協議期為2021年6月1日至2022年6月1日，借款金額為1000萬元。上述申請資料中，抵押合同和授信合同各自記載了不同時間和不同金額，登記機構進行抵押權登記時，應以哪個為準？登記機構應注意些什么？

筆者認為，最高額抵押權登記中記載于登記簿的債權確定期間以及最高債權數額應以抵押合同條款約定為準。即債權確定期間為：2021年6月1日至2023年6月1日，最高債權數額為3000萬元。

《民法典》第420條規定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

由于最高額擔保的債權是一定期間內將要連續發生的債權，只要債權額度在最高限額之內，就允許當事人簽訂若干個主債權合同。而授信協議期限是在最高額抵押合同約定的期限內發生了若干個債權中任意1個債權的期限，可能是第1份，也可能是第N份，而最高額抵押合同條款的約定期限才是債權確定期間。

那么，為什么以最高額抵押合同條款約定的債權確定期間以及最高債權數額為準，記載于登記簿中呢？要從最高額抵押權與一般抵押權特點差異這一根源上分析。

第一，主合同的差別。根據《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第66條規定，自然人、法人或者其他組織為保障其債權的實現，依法以不動產設定抵押的，可以由當事人持不動產權屬證書、抵押合同與主債權合同等必要材料，共同申請辦理抵押登記。

申請一般抵押權登記和最高額抵押權時，當事人提交的主合同是不同的。申請一般抵押權首次登記，當事人提交的主合同是為產生特定債權的合同，即該合同約定的債權數額都是已經特定不變的具體數額，若產生改變，需要依法做抵押權變更登記。

如：甲企業與乙銀行簽訂一份抵押借款合同，雙方約定乙銀行提供貸款2000萬元給甲企業，甲企業以辦公樓一棟與銀行申請一般抵押首次登記，此時，主合同就是借款合同。

針對最高額抵押權首次登記，《實施細則》第71條規定，設立最高額抵押權的，當事人應當持不動產權屬證書、最高額抵押合同與一定期間內將要連續發生的債權合同或者其他登記原因材料等必要材料，申請最高額抵押權首次登記。可見，最高額抵押權設立登記中的主合同非常特殊，它是一定期間內將要連續發生債權的合同或者基礎關系證明。可以是買賣合同、借款合同，也可以是票據貼現合同、銀行卡合同等，還可以是雙方簽訂的一定期間內的連續性供貨合同以及授信協議等。

《不動產登記操作規范（試行）》關于申請材料也有類似規定：申請抵押權首次登記，提交的材料包括：（1）不動產登記申請書。（2）申請人身份證明。（3）不動產權屬證書。（4）主債權合同。最高額抵押的，應當提交一定期間內將要連續發生的債權合同或者其他登記原因文件等必要材料。（5）抵押合同。主債權合同中包含抵押條款的，可以不提交單獨的抵押合同書。最高額抵押的，應當提交最高額抵押合同。

筆者認為，申請最高額抵押權首次登記時，“應當提交一定期間內將要連續發生的債權合同或者其他登記原因文件等必要材料”。這個債權合同是一定期間內將要且連續發生的，是不確定的。所擔保的債權屬于將來不確定時間發生的債權，這就意味著最高額抵押權擔保的債權都是將來的債權，而不能包括已經存在的債權。除非當事人特別約定此種債權應納入最高額抵押權擔保的債權范圍之內。

第二，抵押合同的差別。抵押權首次登記的申請材料中都應提交抵押合同，而最高額抵押權應提交的是最高額抵押合同。與一般抵押合同相比，最高額抵押合同中有兩條特殊的條款：一是最高債權額限度的約定，二是債權確定期間的約定。

筆者認為，因最高額擔保的是不特定的債權，在最高額抵押權實現之前，唯一能確定的數字就是抵押人與抵押權人約定的最高債權額限度。

因此，在最高額抵押權的合同中應當包括最高債權額限度，即最高債權數額。正是由于最高債權額額度屬于關鍵性條款，故沒有該條款，則最高額抵押權不成立。不動產上設立最高額抵押權時，最高額抵押合同條款中約定的時間就是應該記錄于登記簿中的債權確定期間。

同時，《民法典》《不動產登記操作規范（試行）》等規定了登記機構在審核抵押權首次登記時需要審查的重點。即審核最高額抵押權首次登記時，重點審核最高額抵押合同條款中“最高額抵押權登記的最高債權額限度，債權確定的期間是否明確”。反言之也表明了“最高額抵押權登記的最高債權額限度，債權確定的期間”是記載于抵押合同之上的。

因此，在最高額抵押登記中，當事人提交申請材料時，登記機構應當將最高額抵押合同中約定債權確定期間、最高債權數額等內容記載于最高額抵押權登記簿中，并完成登記。

第三，一般抵押權與最高抵押權中，抵押權與債權的從屬關系。

由于一般抵押權所擔保的債權屬于特定債權，最高額抵押權擔保的債權是連續債權，屬于不特定債權。如果一般抵押權與其擔保的特定債權的關系是1對1的話，那么最高額抵押權與其所擔保的債權的關系就是1對多（1對N）。作為最高額抵押權擔保對象的不特定債權具有特殊含義，它是指債權本身具有變動性，也就是說最高額抵押權所擔保的債權，從最高額抵押權產生至被擔保的債權確定，該債權不斷產生、消滅、再產生或消滅，因此具有變動性、代替性，屬于一定范圍（抵押合同約定債權，確定期間）內生生不息、可以循環使用的債權。

高額抵押權并不以主債權的存在為前提，最高額抵押權并不因為擔保的主債權數額為零而消滅，這種抵押權并不像一般抵押權那樣從屬于債權，而是從屬于一定期間內不斷引發債權的基礎法律關系。因此，該基礎法律關系所產生的債權，即使在一定的期間內連續發生，最高額抵押權也不會受影響。

第四，當事人簽訂的最高額抵押合同，如果一次性放足貸款限額的，仍然還是最高額抵押權。

在貸款限額放足時，從表面上看，債權的數額已達到最高債權額的限度，新的債權如果再次發生就超出了擔保的范圍，很像是普通的抵押權，但實際上兩者是完全不同的。因為貸款人一旦清償貸款，如果是普通的抵押權，貸款還清后，主債權就消滅了，抵押權也隨之消滅。而最高額抵押權不同，如果在最高額抵押所約定的期限內清償貸款，由于最高額抵押的特殊性，抵押權并不因此而消滅，在約定期間屆滿前還有可能產生新的債權，新的債權仍然屬于擔保范圍。因此，只要當事人簽訂的合同是最高額抵押合同，符合最高額抵押合同的相關條款規定，就是最高額抵押權。債權確定期間，借款、還款，周而復始、循環使用。至于是一次性放足貸款限額還是多次放貸，其每次貸款金額與時間是抵押當事人之間的民事法律關系，與登記機構無關。

最后，筆者對最高額抵押權做一個通俗的類比。如在辦理信用卡時，一次簽合同（設立最高額抵押權），就可以數次連續不斷地借款（之后借款人在約定的期間內可連續借款、還款）。借款額及其利息、違約金等衍生的債權累加不超過信用的總額度就能得到擔保。綜上所述，最高額抵押權登記中記載于登記簿的債權確定期間、最高債權數額應以最高額抵押合同條款約定為準。最高額抵押權并不以主債權的存在為前提，并不因為擔保的主債權數額為零而消滅。