老舊小區物業管理模式現狀與對策研究

劉莎莎 李希 高鑫洋 韓鎵駿

摘 要：我國老舊小區的基礎設施和精神文化未能滿足人民的美好生活需求?；谛^物業管理對居民生活的必要性和重要性，本文分析了當下老舊小區管理模式的現狀，配合老舊小區綜合整治工程的開展，重點關注政府部門、物業單位、居民自治三方面，通過實地探訪和查閱文獻的方法深入研究了存在的問題和原因，提出了科學有效的對策措施，以建立完善、合理的物業管理模式。

關鍵詞：老舊小區;物業管理;對策措施

一、研究目的和意義

居民小區是城市的細胞，隨著人民經濟生活水平的提高，綿陽市物業管理行業的發展欣欣向榮，隨著物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟。

老舊小區環境改造工程使老舊小區面貌煥然一新，硬件設施顯著改善，深得居民肯定。但是，物業對于老舊小區的管理服務仍處于傳統落后階段，改造后的小區缺乏物業的監管，很快又回到過去臟亂差的狀態，引發居民強烈不滿。舊老住宅小區往往存在著硬件條件差、配套設施陳舊、維護維修量大而不見成效、居民對物業管理認識不充分、經濟承受能力不足等問題，舊老住宅小區的物業管理問題顯著，已經成了物業管理行業及當地政府的重要關注問題。老舊小區的物業管理事務與居民的美好生活息息相關，既然傳統的管理系統不能為居民提供良好的服務，我們應當從小區特點和需求出發，建立長效管理機制，探索切實可行、科學有效的物業管理模式。[1]

通過對老舊小區的物業管理模式現有情況的調查和存在的問題，提出有效的解決建議和措施，研究物業管理模式，針對優缺點進行揚長避短和補足，促進老舊小區物業管理服務業的完善。合理利用當前迅速發展的互聯網技術，接入物業管理的網絡在線系統，對于車輛進出、監控設施、線上服務等逐步做到現代化管理。[2]探討如何提高舊老住宅小區的物業水平，提升居民居住品質，推動小區物業保值增值，建設幸福美麗小區，對此我們以綿陽市為研究對象，調查與分析老舊小區物業管理模式的現狀與對策措施。

二、綿陽市老舊小區物業管理現狀

老舊小區大多數是在上世紀七十至八十年代建設完成，而近幾十年的時間內，正是我國社會飛速發展時期，小區無人進行日常運維工作，老化現象嚴重。老舊小區道路狹窄，沒有足量的停車位，在私家車數量猛增的情況下，車主只能停在小區人行道、綠化等公共場所，造成居民出行、休閑受阻。水電基礎設施過于陳舊，管線老化嚴重，小區經常因水電管線問題造成路面塌陷、停水停電等現象，給小區內居民造成生活不便，且供電線路老化問題易引發電擊、火災等事故，部分地方缺乏公共照明設施。

老舊小區的維修基金大多已經使用完，基礎設施老化的客觀問題對維修改造的壓力大，加上資金難以維持運轉，因此很多物業公司不愿介入。在政府補貼下，街道和社區可以承擔基礎設施的基本維護和環衛清掃工作，勉強維持小區的基本運行。小區中中老年人多，低收入人群為主，經濟條件較差，繳費意識欠缺。在小區納入物業管理時，對衛生、環境、安全等方面的收費工作難完成，給物業公司的管理工作帶來困擾，由于基礎設施薄弱，威脅養護難，許多受客觀條件的限制，難以徹底解決，大多數老舊小區沒有繳存專項維修基金，對那些已經出現問題的基礎設施無法及時的進行修理和維護。老舊小區普遍缺少專業物業服務企業管理和服務，部分業主為了私自改變房屋使用性質，影響了其他業主權益;部分業主違規停車、破壞公共設施、侵占公共部位等惡劣行為時有發生，破壞了小區的公共利益，給管理工作帶來麻煩。

在目前的實際管理過程中，大部分業主只有在涉及到自己利益受損時才會出面維權，對公共部分的維權意識較弱;對于業主委員會的成立不夠重視，對參與業主委員會集中力量維權的意識不強，小區的業主委員會對于維權、監督和協調的作用體現不充分，業主的權益不能得到很好的保護。業主與物業也存在著一定的矛盾與糾紛。業主住所出現質量問題時，物業遲遲不予解決，物業服務不及時;物業在小區環境、綠化、垃圾處理等方面管理不到位;小區業主私家車亂停亂放，甚至占用消防通道，業主未遵守規定，物業服務監督不到位;改造老舊小區是很多居民的期盼，面對資金壓力大、維護管理難等問題， 綿陽市探索了一條老舊小區改造之路。

三、老舊小區物業管理分析與對策

（一）對于政府而言

第一是完善政策制度。綿陽市政府印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施方案》，《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施方案》提出，將把老舊小區改造作為綿陽市重大民生要事和發展工程，補齊城市配套設施，完善城市精神物質環境，推進為民工程的實施。第二是改善環境設施和條件。政府應更多的資金支持，改善基礎設施現狀。小區定期對小區對公共部位進行加固修繕，排除房屋安全隱患，讓小區人民住的安心;改造、更新室內外公共照明設施，優化小區照明環境;改造修建道路，清理補建排污、排水系統，預防污水匯積;分類擴建整修車庫，對車輛停放進行專業管理;完善垃圾收集點和垃圾桶安放，提升小區清潔衛生;合理布局小區綠化，維修改造原有休閑場地，有條件的配置健身器材等體育設施，設置宣傳欄、閱報欄、公示牌等文化宣傳設施，提升小區精神環境質量;修繕公共消防設施，合理配置移動式滅火器材，提高安全意識。[3]第三是對服務老舊小區的物業公司補貼。對于進入老舊小區進行管理的物業公司進行補助，每年劃撥一定的物業管理費，用于彌補各企業的經營，提高市場化物業公司參與管理的積極性。第四需要統籌規劃，多方籌措，多方協作。多方籌措資金，整治好老住宅小區基礎設施，每年重點改造幾個小區，對小區重點項目優先改造，循序漸進。同時整管結合，政府給予管理的社區或物業公司補貼，擴大物業管理覆蓋面。[4]

（二）對于物業而言

第一樹立為業主服務的意識。物業的服務對象是業主和物業使用人，長時間為小區居民提供內容多樣的服務，由于業主和物業服務人的年齡、職業、文化不同，對于服務的需求也不盡相同。物業必須具有高度為業主服務的意識，把對小區的管理融入服務之中，在管理中服務，在服務中管理，只有這樣，才能真正為業主提供更細致周到社區服務。[5]第二提高服務水平，專業性，總結經驗教訓。物業單位應設立規章制度，以制度促進管理，員工配置要嚴格遵守相關專業的要求，定期對員工組織進行業務培訓，不斷的總結過往的經驗，制定嚴格細致的服務質量和考核標準，從而為業主提供制度化、專業化，標準化的服務。第三與業主良好溝通，建立傳播渠道。設立服務熱線和意見箱，這是聽取業主意見、加強業主與管理之間溝通最直接有效的方法之一。對于投訴來訪，進行答疑解惑，與業主進行有效溝通，解決業主咨詢問題。第四利用互聯網+物業管理，將服務內容標準公開透明，宣傳與展示。除了小區公示欄與線下平臺，利用互聯網在小區微信群和公眾號進行展示推送，以達到公開透明的效果。開通線上咨詢通道，促進業主問題需求的及時有效解決。

（三）對于業主而言

業主需樹立主人翁意識，處處為自己的小區、社區所著想，顧全大局。有共同維護公共利益的意識，養成良好的生活習慣，積極配合并支持物業、社區及政府的相關工作。

四、小區文明靠大家，讓老舊小區煥發新春

隨著我國經濟社會的發展和物質生活水平的提高，人們越來越注重生活和工作的品質，這便需要物業人員為業主創造一個舒適理想的生活環境。

在“互聯網+”的背景下，借鑒現代化物業的優勢，對傳統物業管理系統進行創新與完善，促進物業服務企業的健康持續發展。解決傳統物業管理上存在的問題，例如硬件設施不完備，物業管理法規體系不健全，管理技術落后等問題;其次，借鑒新型現代化物業管理模式，對傳統物業管理進行完善創新，例如采取讓物業管理服務趨向多元化，物業管理服務過程要趨向集約化，與時俱進實現物業管理的網絡信息化等措施，使之進行創新;最后實現物業服務企業的健康可持續發展。通過拓寬服務領域、項目服務常態化、利用物業資源協調配置、積極介入資源管理服務等，創造更多的價值，取得更好的經濟效益。當前物業、業主、政府應當攜手并進，共同參與老舊小區的維護與改造，使基礎設施煥然一新，小區迎來嶄新風貌，共建共享文明小區。

參考文獻：

[1]王洪葛.老舊小區物業管理模式創新研究--以海淀區花園路街道為例.[Z]

[2]林雨，瞿先營，蔡穎.互聯網思維下物業管理行業發展研究.[J]合作經濟與科技，2015

[3]江油4年完成420個老舊小區治理[N].綿陽日報，2016.08.16

[4]李春楠，蘭建春.多元籌資打造老舊小區改造“升級版”[N].綿陽日報，2021.03.11

[5]白丁.小區物業管理與服務之我見.經濟師.[J]，2010第4期