如何解決房產中介收費痼疾

摘要：房產中介收費是投訴的熱點之一。建議推行實名執業、建立資格檔案（信用管理）制度、推行執業考試制度和繼續教育制度。加強行業立法，從上位法解決房地產經紀行業監管制度。改變目前居間模式，變居間為單邊代理，具體是通過行業協會、政府部門通過互聯網技術，網簽技術手段，推動獨權代理（區別于獨家代理）模式，建立自己特色的MLS系統。

關鍵詞：房產中介;收費投訴;解決問題

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0076-02 收稿日期：2021-12-16

筆者曾在《中國房地產》2019年11月上旬刊發表一篇文章，名為《房產中介收費要公開、透明、陽光》。文章中提出，房地產經紀服務傭金作為一個長期的痼疾問題，主要是欠透明問題，認為房產中介與消費者都應當講誠實、守信用。一方面，作為消費者有付傭金的義務，但也享有知情權。另一方面，房產中介收費應當公平、公開、透明。只有這樣，才能讓房產中介與消費者之間溝通更順暢、關系更融洽。然而，要實現解決這個問題，卻不是一個簡單的事情。

房產中介收費是投訴的熱點之一，從中可以衍生出很多思考：比如，消費者會覺得中介傭金太高，不值得。但是房產中介的服務真的不值錢嗎？信息透明時代，房產中介真的沒有存在價值了嗎？沒有房產中介該怎么辦呢？

筆者認為，房產中介的存在是必然的。從歷史看，房產中介早在戰國時期，因井田制遭到破壞，有人參與到土地買賣活動中就產生了中介服務，在漢代叫“駔儈”，唐代稱為“莊宅牙人”，等等，一直延續到現代。這個行業存在了上千年，即使是現在有互聯網和技術，仍然不可能取代房產中介。專注于房產中介行業培訓的董琪老師說過：“房產中介最核心的價值，并不完全在幫某一個業主賣房，或者幫某一個客戶買房，更多的核心價值反而是在這一服務過程之外”。也就是說，“它的工作價值更多隱含在日常的非客戶直接服務過程中，日積月累的專業知識和能力是快速服務買賣雙方的核心價值”。廣州市房地產中介行業協會會長廖俊平先生認為，“在房地產經紀服務市場，委托人實際上購買經紀服務的本質也就是購買時間”。上述觀點簡言之，就是“中介提供服務，委托人花錢買時間，規范交易，提高交易效率”。沒有房產中介，買賣雙方自行成交遇到所有問題，例如交易風險控制、交易時間成本等問題是無法克服的。如果不能做到這些，它就沒有存在的價值。遺憾的是，很多客戶包括房產中介都無法看到和理解這些問題。

另外，從法律角度看，房地產經紀活動提供的是有償服務。當居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬（《民法典》第963條規定）。也就是說，按照現行規定，在買賣雙方簽署買賣合同之后收取傭金是完全合法的。只是收費標準問題，國家在2014年就取消了，如果按照市場行為來收取，需要各方協商解決。

當然，現實中房產中介確實給客戶帶來了很多交易風險問題和案件，其原因主要是行業監管缺乏上位法，經紀人門檻低，職業素質遠達不到專業化和職業化等，在此不予贅述。總之，不能因為存在問題，就把“嬰兒和洗澡水一起倒掉”。

關于房產中介問題（包括收費不透明）的根源，筆者認為，主要是現在的服務模式問題：一是在于行業準入門檻兒低，缺乏準入的法規和有效的監督制度，無法保證經紀人具備基本的專業素質，無法約束經紀人。二是缺乏信息專有權保護制度，因為激烈競爭，使得經紀人不得不將房源信息“藏私”或想法設法盜取房源信息，從而造成虛假房源信息泛濫。三是行業缺乏有效合作和分傭機制，各自為政，不正當競爭，使行業難以出現專業分工和有效合作，經紀人難以獲得專業知識的積累和經驗增長。四是缺乏科學的分擁機制，無法保證經紀人收入，造成價值認同難。五是以成交為導向而非客戶為導向，收取傭金難，客戶以追逐更低的傭金為目的，使公司之間、經紀人之間以承諾返傭等低價格手段競爭，犧牲服務質量，從而傷害經紀人收入，也傷害了客戶。六是居間模式出現經紀人雙方代理，賣方希望最高價出售，買方希望以最低價購買，本就自相矛盾，造成以成交為導向的經紀人只得犧牲客戶的知情權，采用不透明方式收費。

關于解決方案，一是從國際經驗看，首先要提高準入門檻，實行執照制度。但是從目前的改善營商環境和放管服改革看，實行準入的執照制度不可行。建議推行實名執業、建立資格檔案（信用管理）制度、推行執業考試制度和繼續教育制度。二是加強行業立法，通過上位法解決房地產經紀行業監管制度。三是改變目前居間模式，變居間為單邊代理，具體是通過行業協會、政府部門通過互聯網技術手段，推動獨權代理（區別于獨家代理）模式，建立特色MLS系統，使中介從純粹的結果導向變以服務為導向，這個問題的解決就可能水到渠成。

作者簡介：柳正忠，廈門市房地產中介行業協會。