存量房（二手房）交易監管困境之突破

摘要：存量房（二手房）監管由于缺乏明確的法律法規，監管部門普遍將“把關”責任寄托于網簽環節。但是隨著房地產市場的蓬勃發展，存量房（二手房）交易也持續活躍，各地市在存量房（二手房）市場管理中遇到的矛盾和問題也越來越多。如何運用好信用評價，把主動權和選擇權交給購房人是下一步存量房（二手房）監管的突破點。

關鍵詞：存量房（二手房）;監管;資金

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）02-0015-04 收稿日期：2021-12-27

隨著房地產市場的蓬勃發展，存量房（二手房）交易持續活躍，各地市在存量房（二手房）市場管理中遇到的矛盾和問題也越來越多。隨著國家一系列穩市場、穩房價政策的出臺，從2020年初開始，房地產市場活躍度降低，目前房地產市場仍相對低迷，此時各地房地產市場管理部門應抓住機遇，重點解決在存量房（二手房）交易管理中遇到的難度和痛點。

1 存量房（二手房）網簽和資金監管的法律依據不明確

改革開放初期，我國在福利分房的后期參照香港地區模式引入了商品房制度，由于準備相對充分，在商品房啟動的同時，相關配套的法律法規也隨之建立。住房制度改革順利推進，存量房（二手房）也開始成交活躍，但存量房（二手房）交易活躍的初期就幾乎完全實現了市場化。隨著房地產價格的不斷攀升，商品房建設速度加劇之后，存量土地不斷減少。此外，存量房（二手房）一般比同地段新建商品住房價格低，即買即住，不存在爛尾的可能，存量房（二手房）市場發展也應時而生。

目前，我國對房地產市場采取并非完全市場化的管理模式，各地市要確保房地產市場平穩健康，必要時必須對房地產市場進行調控。而存量房（二手房）網簽合同備案和存量房（二手房）交易資金監管是維護存量房（二手房）市場秩序、加強市場調控的重要措施。利用存量房（二手房）網簽手段實行存量房（二手房）交易監管，是房地產市場調控的重要內容、方式和途徑。針對部分地方存量房（二手房）交易監管不到位，影響了房地產市場調控政策落實的情況，2016年開始，住房和城鄉建設部明確要求，將存量房（二手房）與新建商品住房納入統一的市場監測、監管和調控范圍，堅決防范存量房（二手房）交易脫管、市場混亂引發房地產市場劇烈波動，必須維護房地產市場正常秩序。通過辦理存量房（二手房）合同網簽備案，可以對當事人購房資格、購房者住房狀況、房源真實性、交易價格、房屋他項權利及權利限制情況進行認真核驗，嚴防不符合調控政策的購房人和房產入市交易。將存量房（二手房）網簽管理和購房資格審核情況與購房貸款、稅收繳納相關聯，可以確保差別化的住房信貸和稅收政策落實到位，支持合理自住購房，限制投機購房，嚴防騙購騙貸、避稅漏稅。

在“房住不炒”政策影響下，很多城市為了維護存量房（二手房）市場的穩定，出臺了網簽或者資金監管的相關規定，但上位法的支撐不夠，法律層級低，導致基層單位推動較難。

目前，出臺的較高層級規章和文件規定包括：

第一，《房地產經紀管理辦法》（建設部令第8號）第30條規定，直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門應當構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺，為備案的房地產經紀機構提供下列服務：……（三）房地產交易合同網上簽訂。

第二，國務院辦公廳《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）要求，進一步建立健全新建商品房、存量房（二手房）交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。

第三，住房和城鄉建設部等部門《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號）規定，……（八）全面推行交易合同網簽制度。市、縣房地產主管部門應當按照《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）要求，全面推進存量房（二手房）交易合同網簽系統建設。備案的中介機構可進行存量房（二手房）交易合同網上簽約。已建立存量房（二手房）交易合同網簽系統的市、縣，要進一步完善系統，實現行政區域的全覆蓋和交易產權檔案的數字化;尚未建立系統的，要按規定完成系統建設并投入使用。住房和城鄉建設部將開展存量房（二手房）交易合同網簽系統建設和使用情況的專項督查。

第四，住房和城鄉建設部《關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房

〔2018〕128號）要求，實現新建商品住房和存量房（二手房）買賣合同、房屋租賃合同、房屋抵押合同網簽備案全覆蓋。

第五，最高人民法院《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》（法釋

〔2021〕18號）第3條規定，經審核買受人不符合持續具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準許。

可以看出，雖然一系列文件都要求進行網簽，但沒有明確的法律規定可以進行存量房（二手房）網簽。2021年最高人民法院《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》，說明房地產市場調控是黨中央確定的政策，不能因為相關法律法規的不夠完善，被部分人員鉆了空子，獲取不當得利。各地房地產監管部門也應該理解相關要求，制定完善的網簽和資金監管配套文件。

2 房地產中介行業監管存在瓶頸

近年來，隨著房地產市場的發展，各類房地產中介企業如雨后春筍，在促進房地產市場發展的同時，也造成了一些不良社會影響。近年來的房地產管理文件主要存在以下幾點問題：

第一，法規明顯滯后。除《城市房地產管理法》有3條涉及房地產中介行業以外，其余都是一些部門規章，如1996年建設部的《城市房地產中介管理規定》等，明顯滯后于市場發展，導致標準難界定，法律責任不清。加之“放管服”改革的推進和《優化營商環境條例》的出臺，房地產中介行業的設立不存在前置條件，使房地產中介行業成為無監管的“灰色地帶”。

第二，行業監管不力。由于房地產中介行業興起時間不長，從業人員資格認證制度尚不規范，匆匆上崗的絕大多數人都沒有從事過相關經營活動。有些雖取得了執業證書，在低要求的制度環境下也往往會走上歪道——過分追求商業利益、不講誠信等。由于缺乏剛性約束，無論是房地產主管部門的直接監管，還是由行業協會進行的自律性監管，都存在監管不到位的情況。

第三，缺乏規范的運作模式。房地產中介行業管理混亂，人員魚龍混雜，一些房地產中介企業以掛靠形式加盟。一不申報，二無實力，僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就開門營業，全無制度可言。在房地產中介代理合同的簽訂上，往往對一些關系到購房者利益的條款，在措詞上故意模糊或回避，出問題時推卸責任，不顧客戶利益。個別房地產中介機構甚至對買賣雙方或租賃雙方進行雙向欺詐。同時，房地產中介行業管理還存在配套政策和法律法規不完善的情況。

3 信用評價體系建設滯后

目前，我國社會信用體系頂層設計基本完成，實現了全國范圍內的社會信用信息歸集共享，加強了部際聯動的聯合獎懲制度，建設了社會信用體系建設示范城市。市場化社會信用服務體系建設日趨完善，政府部門間“信息孤島”基本消除，協同監管意識不斷強化，“信用中國”網站等平臺已經開始發揮巨大作用。

在存量房（二手房）交易市場，由于法制不健全、道德文化建設滯后，市場經濟體制尚不完善，違背法律法規、不執行合同契約、不兌現承諾和不遵守公共道德現象突出，社會誠信缺失和信用交易風險問題仍較突出。在政府部門“法無授權不可為”的前提下，監管部門無法過度干涉合同內容，導致不法機構趁機鉆空子。

運用好信用評價成為目前解決房地產中介行業混亂情況的最佳手段。進一步完善存量房（二手房）交易監管中的紅黑名單制度，綜合推動完善實施事前信用承諾、事中信用分類管理、事后守信聯合激勵和失信聯合懲戒制度，將房地產中介機構和經紀人員納入信用評價范圍，對失信企業依法依規進行禁止或限制，提高守信收益和失信成本;對失信經紀人員采用行業禁入制度，將經紀人員信用與房地產中介機構信用進行捆綁。對納入監管范圍的人員和企業名單進行公開，把群眾選擇權交給群眾。

4 資金監管的安全性宣傳力度不夠

由于對存量房（二手房）交易資金進行強制缺乏相關的法律法規依據，因此存量房（二手房）交易資金監管的原則一般是自愿選擇是否進行資金監管。雖然資金監管可以降低交易風險，確保交易資金安全，但在實務中，由于宣傳不到位，加之房地產中介機構從中誘導，很多購房人選擇讓房地產中介機構進行資金監管，加大了交易風險。

為此，監管部門應加大宣傳力度，多渠道宣傳資金監管的安全性和重要性，同步加大對房地產中介機構逃避監管的打擊，將資金監管納入中介機構和經紀人從業的考評分。同時，監管部門要充分利用互聯網思維和計算機技術，在確保達到資金監管目的的前提下，給資金監管做“減法”，讓買賣雙方從心里認可和接受資金監管服務。

作者簡介：牟偉，日照市住房保障管理服務中心。