一個(gè)房地產(chǎn)中介傭金案例實(shí)錄

本專欄文章通常以議論為主，議論的依據(jù)則是學(xué)理或法理，所以原本這個(gè)案例是不會(huì)在專欄文章里面討論的，因?yàn)檫@個(gè)案例摻雜了情理的因素。不過這個(gè)案例所說的情況又的確是現(xiàn)實(shí)當(dāng)中并不少見的，至少筆者這些年每年都遇到過不止一例（當(dāng)然每一例情況會(huì)有所不同），所以作為本專欄的一個(gè)例外，在這里寫出來。因?yàn)槭腔谇槔矶皇菍W(xué)理或法理，所以寫的時(shí)候并不進(jìn)行太多分析，更多是實(shí)錄，不過會(huì)有一些補(bǔ)充說明，文中用斜體字。

先看實(shí)景對(duì)話——

友：中介的服務(wù)收費(fèi)有標(biāo)的百分比的標(biāo)準(zhǔn)嗎？

我：沒有政府定價(jià)。

（“標(biāo)準(zhǔn)”一詞并沒有統(tǒng)一定義，所以我先假設(shè)對(duì)方問的是政府定的標(biāo)準(zhǔn)）

友：有行業(yè)慣例嗎？

我：現(xiàn)在裕豐是0.69%。

（我這個(gè)說法其實(shí)并不準(zhǔn)確，引用裕豐地產(chǎn)的正式說法是：“從2021年7月1日起，裕豐地產(chǎn)旗下的二手房買賣將統(tǒng)一向買賣雙方各收取成交價(jià)0.69%的傭金，單方不低于6000元”。之所以在這里給出具體某個(gè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并不是要替這家公司做廣告，而是因?yàn)檫@家公司明確向社會(huì)公示了自己的傭金標(biāo)準(zhǔn)。而且，就傭金這個(gè)問題本身而言，我歷來不贊成用低價(jià)招徠客戶然后用低質(zhì)服務(wù)損害客戶利益）

友：938萬元的房?jī)r(jià)向雙方收了10.6萬元中介費(fèi)是不是偏高了一點(diǎn)。

我：有沒有動(dòng)用武力？

（我這位朋友是持牌律師，所以我這樣問他）

友：我覺得可能存在欺詐的嫌疑。

我：那就告欺詐。

（同樣因?yàn)樗锹蓭煟哉驹谒慕嵌龋矣X得這給他帶來了訴訟業(yè)務(wù)）

友：是被中介告了，而且是某某。

（他這才說出某某名字，某某是我和他共同的好友。某某被中介告了，之前我沒得到任何消息）

我：他在付錢的時(shí)候是否處于行為自主狀態(tài)？

友：是。

我：不能反訴嗎？

（寫這句話的時(shí)候我引用了上面“被中介告了”那句）

友：不值得。一共36000元的標(biāo)的，再反訴，訴訟費(fèi)都不值得。

對(duì)話到此結(jié)束了。

就案例討論案例，應(yīng)該說這個(gè)案例的情況并沒有說清楚。通常如果有人找我解決這類糾紛，我會(huì)建議他們首先去廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)投訴，也就是在協(xié)會(huì)正式立案。協(xié)會(huì)有專門處理糾紛的機(jī)制，首先當(dāng)然是全面了解情況：投訴人提供的情況說明和各種證據(jù)、被投訴人的解釋說明和證據(jù)。然后進(jìn)行調(diào)解——協(xié)會(huì)對(duì)任何一方都沒有強(qiáng)制力，能做的就是調(diào)解。不過因?yàn)檎{(diào)解是依法依規(guī)，同時(shí)也會(huì)給雙方講道理，所以調(diào)解的成功率還是比較高的（具體可參閱廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)網(wǎng)站和微信公眾號(hào)定期發(fā)布的存量房交易糾紛調(diào)處工作簡(jiǎn)報(bào)），調(diào)處不成功的，則建議雙方通過起訴等法律途徑解決。

如果是在糾紛發(fā)生之前找我，我會(huì)首先建議找“靠譜”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，舉例來說，應(yīng)該從廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)1000多家會(huì)員企業(yè)當(dāng)中找，因?yàn)閰f(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)會(huì)更配合協(xié)會(huì)的調(diào)解，這也是有數(shù)據(jù)支持的（具體數(shù)據(jù)同樣可以查閱廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)歷年的存量房交易糾紛調(diào)處工作簡(jiǎn)報(bào)），而會(huì)員企業(yè)在執(zhí)行行業(yè)規(guī)范方面總體也會(huì)比非會(huì)員企業(yè)做得更好。

不過有意思的是：絕大多數(shù)來找我的人都是在產(chǎn)生糾紛之后，至于為什么沒有在找經(jīng)紀(jì)公司服務(wù)之前就先做點(diǎn)防患于未然的事，我從沒問過，所以也給不出答案。

再補(bǔ)充說明一下：如果朋友希望我在一開始就給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司打個(gè)招呼，我會(huì)要求后者提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)（雖說即使不說，他們也應(yīng)該這樣做，這是廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)一直在引導(dǎo)會(huì)員做的）。至于傭金，我希望他們自己協(xié)商。既然兩邊都把我當(dāng)朋友，如果你們也把對(duì)方當(dāng)做朋友，那么理應(yīng)互惠互讓;如果大家都認(rèn)為朋友歸朋友，生意歸生意，那么我相信雙方作為理性的經(jīng)紀(jì)人，自能協(xié)商一個(gè)雙方都能接受的價(jià)格。

作者簡(jiǎn)介：

廖俊平，中山大學(xué)嶺南

學(xué)院教授。