中國房地產質量安全的籬笆越扎越緊

3·15期間，媒體曝出陜西寶雞“千余份工程質量檢測報告造假”的新聞，假報告涉及的建筑材料包括鋼筋、混凝土、外墻保溫材料等，波及學校、體育館18所，醫院3所，居民住宅樓53棟。

觸目驚心，細思極恐。

假報告在掩蓋什么？

這樣的造假現象會是行業的潛規則嗎？

曾有建筑業資深人士坦言：只要主體工程不出問題，建筑質量就沒有大問題。

何其諷刺。

從微觀角度看，現實中，“搶工程”“攬活干”是有一定代表性的現象。“搶”和“攬”的背后自然是彈性較大的利潤空間。彈性來自哪里？

當然有管理啦，成本啦多種因素，但毋庸諱言，主要是：偷工減料。

于是，“收房就像開盲盒”，“交付即維權”等現象一度頻頻出現。

有人說，中國房地產質量的墮落是和中國房地產的高速發展相伴而生的。眾所周知，利潤的驅使下，“高周轉”一度被房地產界奉為黃金法則。而高周轉和建筑質量的高要求是必然矛盾的。

在中國房地產業的黃金時代，很多房地產質量問題在房價高企中被掩蓋，但伴隨政策的不斷調整，房地產業進入白銀時代乃至當下的黑鐵時代，這些問題越來越多地浮出了水面，也成為公眾關注的焦點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾說：高質量對房企不是苛求，而是最基礎的要求。

野蠻生長的時代已然過去。

現實的情況是，在一系列綜治措施下，中國房地產質量安全的籬笆正在越扎越緊。

房地產業高發的事故和投訴

中國房地產業的黃金時代是從1990年代開啟的。這一年，中國建造的房子僅僅1000萬平方米。10年后的2000年，中國一年建造的商品房面積就達到了1億平方米。而到了2010年，中國的商品房建設面積達到了10億平方米。2017年中國商品房建設面積達到17億平方米的高峰，至今穩中略降。

30年間，中國房地產界催生了9萬家有獨立法人的房地產企業，按我國9億城市人口計算，平均一萬人一個房地產公司。這一數量是什么概念呢？超過了全世界房地產企業的總數量。比如美國，其獨立法人的房地產企業不超過500個。

這些大大小小、良莠不齊的房地產企業，一方面為中國經濟發展做出了貢獻，但也引發了不少重大質量事故和常態化的質量投訴。

比如轟動一時的“樓倒倒”“樓降降”“樓歪歪”事件。常規化的業主維權投訴則涵蓋了幾乎所有房地產企業，包括龍頭企業如萬科、恒大、碧桂園、龍湖、綠城等。

出現問題的原因是多種多樣的，有設計問題，有施工問題，有管理問題，有原材料質量問題。嚴重的甚至返工重建。如2020年的重慶金科聯發東悅府項目，在其洋房地基出現沉降現象后，最終拆除重建。

而且，伴隨樓市拐點出現，中國房地產質量問題暴露得愈加充分。中國消協統計的數據顯示，對中國房地產質量安全方面的投訴，多年來持續增長，2017年后更是急劇增長。如2018年，房屋建材類的投訴有27916件，比2017年增加30%;房屋裝修及物業服務類的投訴有17352件，比2017年增加100%。

這一背景下，2017年和2018年，住建部連續兩年發文，要求嚴格落實各方主體責任，強化建設單位首要責任，全面落實質量終身責任制。

2020年，住建部又舉辦全國住房和城鄉建設系統“質量月”活動，再次強調建設質量強國、提升建筑品質。

制度籬笆的縫隙成為“痛點”

事實上，在中國房地產業突飛猛進過程中，相關質量監管與制度約束不斷完善。早在2014年，住建部就推出了“建筑工程五方責任主體項目負責人質量終身責任追究”制度，以保障房屋建筑和市政基礎設施工程建設質量。

其中，建筑工程五方責任主體項目負責人是指：承擔建筑工程項目建設的建設單位項目負責人、勘察單位項目負責人、設計單位項目負責人、施工單位項目經理、監理單位總監理工程師。質量終身責任，則是指參與新建、擴建、改建的建筑工程項目負責人按照國家法律法規和有關規定，在工程設計使用年限內對工程質量承擔相應責任。

2019年，國務院轉發住建部“關于完善質量保障體系提升建筑工程品質指導意見的通知”強調，突出建設單位首要責任。建設單位應加強對工程建設全過程的質量管理，嚴格履行法定程序和質量責任，建設單位應切實落實項目法人責任制，建立工程質量信息公示制度，主動公開工程竣工驗收等信息，接受社會監督。

2020年，住建部發文，要求各地深入推進貫徹建筑工程品質提升指導意見。“建筑工程質量事關人民群眾生命財產安全，事關城市未來和傳承，事關新型城鎮化發展水平。”

“政府不斷發文，一方面體現了對建筑工程質量的重視，一方面也體現了建筑工程質量的現狀與高質量發展的要求還有差距。”中房商學院相關專家分析，再嚴密的籬笆，也會有疏漏的縫隙。“五方責任主體”追責制度，較大程度上有效避免了諸多重特大質量安全事故。但由于房地產建筑工程本身是系統性的綜合工程，涉及設計、施工、管理、原材料等多方面問題，同時又有著開發商“高周轉”的壓力，所以在開發商明許或暗許下，因為偷工減料或是搶工期、管理松懈等原因，而導致出現了混凝土通病、鋼筋工程通病、房屋滲漏通病、保溫工程通病等所謂的“行業通病”。這些通病，反映到房屋質量上，最終成為了廣大業主的“痛點”。

讓“鉆空子”者無處藏身

不過，現實中的新情況是，制度的籬笆正在不斷扎緊。

3月初，湖南省住房和城鄉建設廳發布了《關于2021年第四季度全省建筑工程質量安全暨建筑管理工作督查的通報》。

通報指出，吉首市碧桂園四期項目、永州的拓興陽光美城有4棟樓及地下室項目、岳陽的君山三角坪綜合開發二期項目和水岸花城項目等多個項目，分別在工程質量控制、建筑施工安全、文明施工等方面存在較為嚴重的問題，須全面停工整改。

通報還特別指出，部分地區混凝土施工質量專項整治落實不到位，部分項目存在局部混凝土實體強度低于設計強度的現象。衡陽、岳陽、郴州、永州、懷化、婁底等市抽查項目中均存在個別節點區域混凝土強度不達標問題。

此前的2019年，長沙新城國際花都開發商公開給業主發出了《告知函》，決定對C10棟12-27層進行返工重建。重建的原因同樣是：混凝土抗壓強度低于設計強度等級。

業內專家介紹，砂石骨料作為建筑材料混凝土的主要構成部分，砂石骨料的質量對混凝土的質量影響頗為關鍵。而國內房地產建筑質量屢屢出現問題，不少與此相關。

顯然，監管層也注意到了這一問題，2021年12月16日，住建部組織起草了國家標準《混凝土和砂漿用再生細骨料（征求意見稿）》，對相關技術要求進行了細化與完善。

除了國家層面的快速應對，各地的細化制度舉措也在不斷地落實夯實。

3月7日，寧波市住建局發布《關于進一步加強住宅工程質量管理的若干措施》。

《措施》提出，嚴禁盲目趕工期、搶進度;現澆混凝土主體結構施工周期不得少于5天/層，地下室結構的施工周期不得少于12天/層。同時，將加強外墻外窗滲漏治理，強化外墻外保溫脫落防范，強化預拌混凝土質量控制。

另外，寧波還將推行質量信息公示制度，在項目竣工前，將組織分戶驗收，未組織分戶驗收或分戶驗收不合格的，不得組織竣工驗收;出現嚴重質量問題，直接暫停樓盤預售。

《產品可靠性報告》梳理發現，近年來，山東、河南、四川、浙江、江蘇、廣東等國內大部分省份都推出了房地產及住宅工程“高質量發展”的實施意見，關鍵詞是：推動行業綠色低碳發展，推動行業迭代升級高質量發展。而各地市也大都配套出臺了類似寧波市的一些頗具針對性的管理細則。

北京房地產業協會相關專家表示，國內房地產業盡管目前處境相對艱難，但這也正是轉型升級的良好契機。未來可預見的是，房地產質量安全領域，監管將會越來越嚴，制度將會越來越細，妄圖鉆空子者將無處藏身。

時代在前進，大環境在改變。粗放式的野蠻生長時代已成為過去，一切都在向規范化、集約化、低碳化、智能化的方向前進。

中國房地產業當然不應該例外。