穩地產成為穩增長重要抓手　房地產板塊“翻石頭”黃金期出現

李楊

今年以來，申萬房地產指數上漲9.42%，全行業排名第二位，其中龍頭股“招保萬金”聯手上漲，二線個股表現更是精彩紛呈，不少公司從年初以來已有30%以上的漲幅。

地產板塊2022年為何一改頹勢？未來將如何演繹，又應該如何布局？我們認為，現在正站在一個“翻石頭”的黃金時期，需要通過對房企基本面的深入研究，去蕪存菁，準確捕捉到優質房企，在估值被錯殺的時候進行布局。

房地產行業仍是重要支柱 地方放松調控營造發展寬松氛圍

去年12月，國家統計局局長寧吉喆強調：“房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。”進入2022年以來，房地產銷售仍在進一步下滑，累計業績來看，一季度開局慘淡，超8成的百強房企累計業績同比降低，其中近4成企業的降幅高于50%。

根據克而瑞發布3月份百強地產銷售數據，受疫情、行業信心不足等影響，百強房企3月單月銷售總額3796億元，同比-54.51%，降幅較上月擴大6.63%。單月銷售面積3576萬方，同比-57.16%，降幅較上月擴大14.58%。

在2022年穩增長尤其重要的宏觀背景下，房地產如果失速，穩增長的難度會非常大，因為房地產行業作為經濟的重要支柱產業，產業鏈長，對上下游的拉動作用明顯，影響到經濟的很多方面，可以說今年穩地產是穩增長的重要抓手之一。

在堅持房住不炒的前提下，各地適時調整一些不符合當前環境的房地產政策，更好滿足居民的住房消費需求，也形成了當前友好的地產政策環境。

例如，蘭州市出臺地產新政，其在降低個人購買住房門檻、取消“認房又認貸”，執行“認貸不認房”、升級公積金和限購政策、支持企業良性循環等方面均作出新的安排。據不完全統計，截至目前，全國已有超65個城市出臺樓市松綁政策。

簡單統計如下：福州放開限購，取消購房對象戶口等限制，非五城區戶籍家庭可以在五城區購買一套144平米以下的普通住宅;福建省住建廳發布通知，省直公積金可以用來支付首付款;浙江衢州取消限購政策，非該市戶籍家庭可以在市區內購房;湖南郴州出臺住房公積金新政，首套房和二套房最高貸款額度上調為雙職工60萬元、單職工50萬元;重慶和武漢一批土地拍賣結束，重慶13宗地塊無流拍，其中3宗地塊搖號成功，武漢7宗，僅有一宗流拍，1宗地搖號成功。

行業出清加快 競爭格局改善 二級市場投資地產關注四條主線

恒大事件以來，已經有多家以前排名30強的房企出現債務違約、展期的問題，這些房企未來再想獲得金融機構的支持會很困難，規模可能會不斷往下掉。我們初步預計行業已經出清了20%以上的產能，房地產行業的競爭格局得到極大改善。

而行業出清帶來的好處主要有兩個，一是龍頭的集中度提升，雖然大部分投資人認為我國房地產行業的規模已經接近天花板，行業未來雖然可能沒有增長了，但是龍頭房企集中度提升可能帶動他們收入不斷增長。

第二個好處是利潤率提升。2020年下半年以來，房地產行業由于競爭激烈，企業拿地的利潤率不斷走低，甚至有企業“負利潤”去拿地，也造成這幾年地產企業的報表普遍呈現增收不增利的情況。而在恒大事件后，房企拿地更加理性，2021年四季度以來，房企拿地的利潤率情況明顯改善，我們觀察拿地靜態凈利潤率比2020年有3～5個百分點的改善。

需要看到的是，地產行業是一個很長的鏈條，我國每年還是會維持一定的地產投資的需求。隨著我國城鎮化進程不斷推進，人民群眾對于住房改善的需求不會一蹴而就。

在過去的一段時間，地產投資以民營投資為主，現在我們覺得往后來看，這個蛋糕可能要重新劃分，國企、央企的地產企業由于融資成本、拿地的優勢，市場占比會越來越高。這些地產公司將具備長期的成長性。

因此，我們將重點關注以下幾條主線：1）信用風險較低、融資渠道暢通、安全性較高的龍頭房企。2）財報安全性高、現金流較為穩定的區域性央國企或區域龍頭民企。3）積極布局“地產+”業務，價值有待重估的房企，例如持有較多商業地產、物流地產、物業管理等資產的房企。4）當前收入確定較強、集中度加速提升，同時關聯房企近期信用風險緩釋，彈性反轉的地產后周期物業板塊。（文中觀點提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。作者系萬家基金研究員）