“地產(chǎn)+商業(yè)”構(gòu)筑業(yè)績壓艙石　新城控股顯現(xiàn)“跨周期”競爭力

秦怡

3月30日，新城控股（601155.SH）披露了2021年年度報告，公司全年實現(xiàn)銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米，實現(xiàn)營業(yè)收入1682.32億元，同比增長15.64%;報告期內(nèi)歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。

踐行“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略十年，新城控股的商業(yè)板塊在行業(yè)逆周期下構(gòu)筑起了業(yè)績護城河，2021年商業(yè)運營總收入達86.39億元，同比增長51%，“三道紅線”也穩(wěn)步降至綠檔，企業(yè)安全邊際提升。透過集團戰(zhàn)略規(guī)劃可見，未來新城控股將堅持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動2.0戰(zhàn)略，錨定可持續(xù)發(fā)展。

輕重并舉 商業(yè)項目開業(yè)數(shù)量居上市公司之首

在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓的大背景下，秉持“穩(wěn)中求進、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能、風險管控”五大戰(zhàn)略的新城控股，則呈現(xiàn)了可圈可點的運營數(shù)據(jù)。

2021年公司開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)了“有回款、有歸集”的銷售，合同銷售金額2338億元，回款金額2387億元，回款率及歸集率均位于行業(yè)前列。充裕的貨值儲備也為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供了空間，截至報告期末，新城控股總土地儲備達到1.38億平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額約為人民幣3296億元，鎖定未來營收及利潤的可結(jié)算資源充足。

住宅開發(fā)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展之外，新城控股商業(yè)板塊已然進階成為其第二業(yè)績增長曲線。報告期內(nèi)公司實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，同比增長51%，超額完成全年85億元的既定目標;商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入開始完全覆蓋利息支出，超過期內(nèi)利息支出約139.36%。

商業(yè)拓展層面，公司“百城百店”版圖繼續(xù)擴張。2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資產(chǎn)16座、輕資產(chǎn)16座。截至報告期末，吾悅廣場開業(yè)面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業(yè)出租及管理毛利率高達72.64%。于此，惠譽在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城旗下購物中心獲得的強勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。

2021年起，新城控股提出“輕重并舉”戰(zhàn)略，將輕資產(chǎn)作為商業(yè)項目拓展的重要組成部分，這既能擴大新城商業(yè)在管規(guī)模，進一步強化吾悅商業(yè)管理品牌形象，也能零資金沉淀帶來充裕流動性增量。截至2022年3月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達130座——已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位，其中8個為2021年新開業(yè)輕資產(chǎn)項目。

不僅如此，圍繞商業(yè)板塊這一重要驅(qū)動，新城控股還披露了2022年發(fā)展目標，全年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座、到2022年底開業(yè)總數(shù)達到155座，全年商業(yè)運營總收入目標為105億元。屆時，憑借先發(fā)優(yōu)勢與綜合開發(fā)運營能力，新城控股有望進一步構(gòu)筑核心競爭力。

“三道紅線”轉(zhuǎn)綠 提質(zhì)增效推動ESG評級上調(diào)

業(yè)績持續(xù)增長的同時，新城控股的財務(wù)指標在2021年得到了明顯優(yōu)化。截至報告期末，新城控股現(xiàn)金短債比1.07倍，凈負債率為48.12%，剔除合同負債和預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率為69.95%，公司“三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠，成功邁入綠檔房企。

事實上，新城控股的降杠桿目標得以實現(xiàn)，離不開其對現(xiàn)金流的有效管控。過去一年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)融資難度加大，新城控股仍然注重優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并多元化拓展融資渠道。報告期內(nèi)，公司先后完成公司債券及應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券的發(fā)行，募集資金17.85億元;境外發(fā)行美元債券募集資金7.04億美元，其中包括一筆3億美元的綠色美元債，票面利率僅4.625%，標志著新城控股在綠色金融領(lǐng)域邁出關(guān)鍵一步。

穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)也令新城控股持續(xù)收獲了資本市場的認可。報告期內(nèi)，國際三大評級機構(gòu)維持了新城控股和其母公司新城發(fā)展的主體評級，全球最大指數(shù)公司MSCI將新城控股的ESG評級上調(diào)至BB級。

具體來看，公司轉(zhuǎn)向綠色發(fā)展，聚焦新能源領(lǐng)域投資開發(fā)，報告期內(nèi)新建項目綠色建筑覆蓋率100%。此外，公司投資組建吾盛能源，在四座吾悅廣場的屋頂建成分布式光伏電站并完成并網(wǎng)發(fā)電，年發(fā)電總量149萬度，每年減少碳排放量1539.86噸。剩余吾悅廣場在建屋頂分布式光伏電站項目87個，總?cè)萘窟_50.73MW，建成后預(yù)計每年總發(fā)電量5020萬度，每年減少碳排放量約5.06萬噸。

對于未來，新城控股信心充足，繼此前提前贖回多筆美元債并計劃回購公司股份后，集團董事長王曉松在業(yè)績說明會上也對公司發(fā)展定下基調(diào)：未來新城控股將堅持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動2.0戰(zhàn)略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”穩(wěn)健運營，不斷“降占用、增資本”，堅持長期主義，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。