綠城中國兩位數(shù)高增長背后　質(zhì)量問題、高拿地成本“埋雷”

近期，在港股上市的綠城中國發(fā)布2021年年報。從業(yè)績表現(xiàn)上來看，綠城中國實現(xiàn)收入1002.4億元，同比增長52.4%;股東應占利潤44.69億元，同比增長17.7%;合同銷售額3509億元，同比增長21%。無論是收入、歸母凈利潤、還是合同銷售額，綠城中國都以兩位數(shù)的增長速度遠超大多數(shù)房企。綠城中國的股價也在本周三創(chuàng)出歷史新高。

然而《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，綠城中國高增速的背后，也給自己留下了不小的隱患：一方面，結(jié)轉(zhuǎn)成為收入的樓盤項目屢屢被業(yè)主反映存在質(zhì)量問題;另一方面，大規(guī)模拿高價地，也大幅推高了公司的拿地成本，無形中加重地塊的后續(xù)開發(fā)難度。

交付面積大規(guī)模增加交付項目質(zhì)量問題頻頻被質(zhì)疑

2021年，綠城中國旗下的杭州桂語朝陽、北京壹亮馬、德清觀云小鎮(zhèn)、余姚桂語蘭庭、溫州鳳起玉鳴、青島理想之城、南通誠園、天津誠園、成都鳳起朝鳴、濟南玉蘭花園等樓盤項目陸續(xù)交房，合計交付銷售面積438.54萬平方米，較2020年的291.44萬平方米大幅增長（見表1）。

而伴隨交付面積的增長，2021年綠城中國收入也隨之水漲船高。據(jù)年報數(shù)據(jù)，物業(yè)銷售貢獻了綠城中國總收入近9成。2021年，公司實現(xiàn)物業(yè)銷售收入897.55億元，較去年同期的573.34億元，同比增長56.5%。

2021年綠城中國業(yè)績的出色表現(xiàn)主要受益于樓盤的大批交付，而這或許和綠城中國周轉(zhuǎn)速度的提升存在一定關(guān)系。中信證券研報指出，2021年綠城從拿地到開工、開盤、交付的周期分別為4.3個月、7.3個月和30.1個月，同比平均提速6%。

不過值得關(guān)注的是，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，綠城中國在年報中提及的部分交付項目也是業(yè)主投訴較多問題的項目。

比如，貢獻了綠城中國5.6%物業(yè)銷售收入的杭州桂語朝陽。2021年8月，杭州桂語朝陽進入交房階段，不過有業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)，交付項目存在玻璃破裂、墻紙起皮脫落、室內(nèi)石材開裂等諸多問題，更有業(yè)主在業(yè)主群內(nèi)表示，“承諾4500元/平方米的精裝修標準（讓人）大跌眼鏡”。

其實，早在該小區(qū)交付前，就有業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題，并向相關(guān)部門反饋表示，小區(qū)存在偷工減料、施工質(zhì)量較差等問題，上述問題又具體體現(xiàn)在“高層區(qū)域外立面墻面存在不平整、鼓包、剝落、線條彎曲”“小區(qū)混凝土路面開裂”“地下車庫滲水漏水嚴重”等。

彼時，杭州相關(guān)部門回復表示，“涉及其他質(zhì)量缺陷問題，我局質(zhì)監(jiān)部門已要求開發(fā)公司立即落實專人處理此事，對現(xiàn)場確認存在的質(zhì)量問缺陷問題盡快完成修復。”不過，從交付后業(yè)主的反饋情況來看，成效并不明顯。

杭州桂語朝陽交付所出現(xiàn)的情況并非個例，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)，貢獻了綠城中國2.6%物業(yè)銷售收入的天津誠園也遭到了業(yè)主投訴。2021年10月底，天津誠園二期進入交房階段。然而11月末，有業(yè)主在領(lǐng)導留言板投訴表示，自己所購買的天津綠城誠園二期宸塘錦苑項目頂層漏水嚴重，并要求開發(fā)商要從根本上解決漏水問題。

表1 綠城中國2021年附屬公司結(jié)轉(zhuǎn)收入的樓盤情況

數(shù)據(jù)來源：2021年年報

《紅周刊》梳理發(fā)現(xiàn)，綠城中國在成都的合作項目成都綠城誠園二期也是業(yè)主投訴的“重災區(qū)”。天眼查顯示，綠城中國持有成都綠城誠園二期背后開發(fā)商城投綠城45%股權(quán)。而在領(lǐng)導留言板上，多位業(yè)主均對這一項目進行投訴。

比如，2021年11月24日，一位業(yè)主指出，誠園二期從小區(qū)綠化到公共設施都存在減配的情況。此外，據(jù)其介紹，該小區(qū)的大部分房屋還存在房屋空調(diào)、新風系統(tǒng)不能有效工作、面墻空鼓、地面瓷磚凹凸、漏水、電源外露等問題。

2021年12月末，上述小區(qū)歸屬地成都市雙流區(qū)回復表示，已建立問題臺賬，逐條整改，并限時于2022年1月15日前全部處理完畢。此外，關(guān)于業(yè)主所反饋的銷售時宣傳圖、意境圖，存在差別問題，目前相關(guān)部門也已對該問題組織了協(xié)調(diào)會，目前正在整改中。

被指“減配”背后高地價加重開發(fā)難度

“減配”是綠城中國旗下多個項目被業(yè)主頻繁提及的一大關(guān)鍵問題。而在被指“減配”的背后，《紅周刊》發(fā)現(xiàn)上述被業(yè)主指控的“問題樓盤”還存在拿地價格較高、后續(xù)開發(fā)難度較大的問題。

如，前述提及的杭州桂語朝陽，2017年12月，綠城中國以總價39.389億元、樓面價20059元/㎡、自持比例8%的嚴苛條件競得位于蜀山單元的蕭政儲出【2017】23號地塊，即杭州桂語朝陽的前身地塊，彼時的“南臥地王”。

根據(jù)2021年年報，杭州桂語朝陽的銷售均價為28684元/平方米。如將銷售均價剔除掉樓面價，剩余的差額空間不過萬元。不難看出，該樓盤盈利和開發(fā)難度都較大。

而被業(yè)主投訴漏水嚴重的天津誠園同樣拿地價格不菲。2018年，綠城中交聯(lián)合體以7.6億元摘得天津誠園前身地塊，即津西陳塘（掛）2018-180號地塊，折合樓面地價約21465元/平方米。年報顯示，該項目銷售均價為29178元/平方米，同樣存在樓面價和銷售均價差額不過萬元的情況。

較高的拿地成本，或為綠城中國部分樓盤的減配、質(zhì)量問題埋下伏筆;而且也直接體現(xiàn)在了綠城中國的毛利率表現(xiàn)上。年報顯示，雖然2021年公司毛利為181.68億元，同比增長16.66%，但毛利率卻較2020年23.7%下降5.6個百分點，至18.1%。其中，物業(yè)銷售毛利率更是較2020年的23.5%下降6個百分點，直至17.5%。

對于公司毛利率的下滑，綠城中國管理層在業(yè)績發(fā)布會上進行解釋，主要原因有兩個方面，一方面，土地市場競爭較激烈，土地成本上升;另一方面，近年來房價受限價影響，公司品牌價值沒有充分體現(xiàn)。

不過值得一提的是，綠城中國仍在大規(guī)模擴充土儲，且拿地成本持續(xù)走高?！都t周刊》梳理綠城中國過往年報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年、2020年，綠城中國的新增土儲平均樓面價依次為6923元/平方米、7089元/平方米，價格穩(wěn)定在7000元/平方米左右，而到了2021年，這一數(shù)值同比增長28.09%，至9080元/平方米。

新增土儲成本的走高連帶拉動了總土儲備的成本價格。2019年、2020年，綠城中國總土儲的樓面地價平均成本依次為6119元/平方米、6562元/平方米，而到了2021年，樓面地價平均成本猛增至7182元/平方米，同比增長9.45%。不難看出，而無論是新增土儲的平均樓面價，還是總土儲的平均樓面價，綠城中國的2021年水準都遠遠高于前兩年水準。

在銷售均價增長較快時，較高的拿地成本也較容易被覆蓋，對盈利空間影響較小。年報指出，綠城中國2021年的自投項目銷售均價約28416元/平方米，較2020年的26012元/平方米同比增長9.24%，這一增速基本和綠城中國當年的樓面地價平均成本增速持平。

表2 綠城中國2021年與2020年資產(chǎn)凈值對比

數(shù)據(jù)來源：2021年年報

表3 綠城中國2020年和2021年利潤分配對比

數(shù)據(jù)來源：2021年年報

但2022年銷售局勢似乎有所轉(zhuǎn)變，綠城中國銷售額、銷售均價雙降。近期，綠城中國發(fā)布3月銷售數(shù)據(jù)，2022年3月，綠城中國銷售金額約為151億元，較去年同期的214億元下滑41.72%;銷售均價約26037元/平方米，重回2020年價格水準。

“三道紅線”仍踩一條存明股實債嫌疑

除較高拿地成本所帶來的影響外，綠城中國的“三道紅線”仍未完全實現(xiàn)在安全線范圍以內(nèi)。據(jù)綠城中國業(yè)績會披露，2021年末，綠城中國“三道紅線”中剔除預收賬款后的資產(chǎn)負債率為70.3%，凈資產(chǎn)負債率53.5%，現(xiàn)金短債比為1.7倍，仍然有一條紅線尚未達到標準。而這也意味著，綠城中國在2022年的有息負債增長將不能超過10%。綠城中國執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強也在業(yè)績會上強調(diào)，公司將確保2023年能夠進入綠檔。

此外，綠城中國還有明股實債的嫌疑。年報顯示，2021年末，綠城中國資產(chǎn)凈值合計1076.46億元，其中，歸屬母公司股東應占權(quán)益346.79億元，占資產(chǎn)凈值的32.22%;而歸屬非控股股東權(quán)益為622.08億元，這一數(shù)值不光占比高達57.79%，更加值得注意的是，非控股股東權(quán)益增長迅速，較2020年同期的317.49億元，翻了將近一番（見表2）。

但在利潤分配上來看，綠城中國卻并未遵照其在股東權(quán)益歸屬上的“四六開”分成，根據(jù)年報，在綠城中國76.87億元的收益總額中，公司股東收益44.69億元，占比55.14%;非控股股東權(quán)益對應32.18億元，占比41.86%（見表3）。也就是說，掌握了公司近六成的非控股股東，卻只分到了超四成的凈利潤，而在這種不對等分成的背后，綠城中國明股實債嫌疑較大。

明股實債這一融資手段，是房企常用來粉飾財報的財務技巧，在隱匿房企表內(nèi)負債的同時，也推高了房企的財務風險。