推動武漢樓宇經濟高質量發展

○ 謝濟全

黨的十九大以來，黨中央提出要貫徹新發展理念，推動經濟高質量發展。湖北省委第十一屆九次全會提出要深化一主引領、支持武漢做大做強。在現代城市經濟中樓宇經濟是主要形態，要實現武漢城市經濟做大做強、高質量發展，就必須著力推動樓宇經濟高質量發展。

一、武漢市樓宇經濟發展存在的主要問題——以武昌區為例

武漢市武昌區作為武漢市中心城區的核心區之一，其主要經濟指標近十年來一直在武漢市名列前茅，是武漢樓宇經濟極具代表性的區域。目前，武昌區剔除如農業銀行湖北省分行大樓等由一家企業自建自用的樓宇外，另有90棟商務樓宇。其存在的主要問題如下。

（一）低效益樓宇較多，樓宇經濟整體質量不高

億元樓宇只有14棟，占比約15%，與上海靜安區、上海浦東新區、深圳福田區、廣州越秀區等先進城區相比，不足其五分之一。數據顯示早在2017年，上海市靜安區的“億元樓”就已達到67幢，實現稅收總收入407.66億元，占全區總稅收的59.46%；而2018年廣州市僅天河CBD這一區域內就有億元樓宇50多棟，其中年稅收超10億元的樓宇多達15棟。由此可見，武漢市億元樓宇無論在質量上還是在數量上都有很長的一段路要走。

（二）低品質樓宇較多，樓宇稅收貢獻不足

一方面，樓宇稅收額和單位面積稅收貢獻低于武昌區域平均水平50%的商務樓宇有68棟，占比超過75%，特別是樓宇稅收額在1千萬元以下的有36棟，占比達40%。另一方面，乙級及以下的商務樓宇有58棟，占比約65%，特別是樓宇經濟質量極差的“乙級以下”和“商住兩用”商務樓宇還有27棟，占比達30%，其樓宇稅收額和單位面積稅收貢獻低于武昌區域平均水平的20%，與甲級及以上的樓宇稅收貢獻差距十分明顯。

（三）樓宇散售現象嚴重，樓宇管理難度較大

分割成小面積散售的商務樓宇有58棟，占比約65%。這些散售的商務樓宇無論是入駐企業的平均稅收，還是整棟樓宇的稅收額和單位面積稅收貢獻均遠遠低于業權集中的商務樓宇。商務樓宇被散售后小業主眾多，各小業主往往自定用途或自行招租，使得整棟商務樓宇的業態凌亂，特別是商住兩用或SOHO型樓宇，造成樓宇產業低端，管理難度很大。

（四）樓宇運營服務能力不足，配套服務設施不完善

很多商務樓宇的物業服務還停留在提供公共保潔、公共安全管理及水、電、氣維修等簡單服務，不具備提供商務服務和便利生活服務的能力。很多商務樓宇的配套服務設施也不完善，樓宇周邊及樓宇內部缺少為入駐企業提供生活、商務配套服務的設施，如員工食堂、小超市、充足的停車場等。分析這些商務樓宇的樓宇稅收額和單位面積稅收貢獻，發現其不足武昌區域平均水平的20%。

（五）超甲級商務樓宇并不代表高質量樓宇經濟

所有超甲級商務樓的樓宇稅收額和單位面積稅收貢獻，在90棟商務樓宇里排名并不十分靠前，都未進入前5名。分析發現主要是由于超甲級商務樓宇的入駐成本（主要由租金和物業費構成）太高，性價比低，造成部分優質企業放棄入駐超甲級商務樓宇，而選擇入駐性價比更高的甲級商務樓宇。

（六）開發商熱衷于建高端商務樓宇自持或建普通商務樓宇散售

所有超甲級商務樓宇基本都是開發商全部自持，沒有散售的。樓宇硬件設施品質越低，散售現象越嚴重。其中：甲級商務樓宇散售的占比超過50%，乙級及以下散售的超過65%，商住兩用的100%全部散售了。分析發現主要是由于樓宇硬件設施品質越高，運營服務水平越好，樓宇自持的收益就越高，長期持有的投資回報率就高，此時開發商就會選擇自持；如果樓宇硬件設施品質較低，租金和物業費水平就不高，樓宇自持收益就低，此時開發商就會選擇散售，提前收回投資。

二、推動武漢市樓宇經濟高質量發展的路徑

（一）加強樓宇經濟的頂層規劃

地方政府堅持從城市規劃開始，對樓宇經濟進行區域整體規劃，高起點、高標準進行規劃設計。一是商務樓宇至少要符合《商務樓宇等級劃分要求》（GB/T39069-2020）中“乙級”及以上硬件設施標準，在商務樓宇周邊還應配套規劃建設餐飲、商業、高品質商務酒店、公共交通設施等。二是禁止建設“乙級以下”和“商住兩用”的低品質商務樓宇。三是應當對“超甲級”商務樓宇的數量做適當控制，不提倡大量規劃建設“超甲級”商務樓宇，而更多鼓勵規劃建設“甲級”商務樓宇。

（二）嚴格開發建設管理

地方政府嚴格執行城市規劃，選擇實力雄厚、信譽良好的商務樓宇開發商，在土地掛牌中明確一定自持比例以及至少一整層及一整層以上銷售的開發建設條件，并在拍地成功后將上述條件寫進協議嚴格履行。禁止將商務樓宇分割成小面積散售給不同業主，確保商務樓宇有較高的業權集中度。

（三）提升樓宇運營服務水平

鼓勵商務樓宇業主單位（運營商）聘請一流的物業管理公司，加強管理，對入駐企業的訴求及時響應、處理率應達100%。完善入駐企業的生活服務、商務服務配套功能，為其提供商務服務。優化樓宇辦公生態環境，為入駐企業提供綠色、健康、舒適的辦公環境。加強與政府相關部門、行業商協會的聯動，延伸政務服務進樓宇，探索建立樓宇服務工作站，為入駐企業提供“綠色通道”“一站式”政務服務。

（四）建立樓宇招商緊密聯動機制

招商部門與商務樓宇業主單位（運營商）建立緊密的聯合招商機制，及時共享招商信息，組建聯合招商團隊。充分發揮樓宇硬件設施品質優勢、運營服務優勢和地方政府的招商引資政策優勢、營商環境優勢，重點引進世界500強、中國500強或各細分產業龍頭企業的總部或區域性總部、銷售中心、財務資金管理中心、研發中心等，引進市場空間廣闊、成長潛力巨大的優質企業。

（五）制定政策引導樓宇經濟發展

一是地方政府建立樓宇信息管理系統，及時分析研究樓宇經濟發展情況和存在問題，適時關注并采取有效措施加強商務樓宇的業權狀態、入駐企業質量、樓宇入駐成本等方面的引導和管理。二是地方政府制定專門的樓宇經濟發展政策，將樓宇經濟高質量發展的各因素落實到規劃、開發建設、運營管理各環節，從政策上引導支持樓宇自持、整層銷售、整體運營、改造升級、招引優質企業、提升服務水平、提高樓宇貢獻、合理控制入駐成本等。

（六）整治提升低質低效樓宇

地方政府鼓勵支持業權集中度較高的老舊商務樓宇實施建筑功能、立面外形等整體更新改造，對電梯、空調及新風系統、消防、安防、公共區域提檔升級，新建或改擴建停車場，進行智能化和節能環保改造。鼓勵支持社會資本對硬件設施品質較好但業權分散的商務樓宇采取統一回購或統一運營招租等形式進行整合。對提質后的商務樓宇，地方政府與樓宇業主單位（運營商）聯合清理低質高風險企業，實施“騰籠換鳥”，提升商務樓宇對高質量企業的容納力和吸引力。