住房價格對創業活動的影響研究

徐 雅

(南京財經大學，江蘇 南京 210023)

一、引言

近幾年來，全球創業活動越來越活躍，創業已經成為推進國家創新戰略的重要支撐之一，其不僅是推動經濟增長的重要動力，也是解決就業難題的重要途徑。尤其是當前我國經濟處于轉型時期，這也對創業提出了更高的要求。自2014年李克強總理提出“大眾創業，萬眾創新” 后，國務院先后出臺?關于大力推進大眾創業萬眾創新若干措施的意見??關于推動創新創業高質量發展打造“雙創” 升級版的意見?等文件，政府工作報告中也多次提到要深入開展大眾創業，萬眾創新，完善普惠性支持政策，可見“大眾創業，萬眾創新”理念已深入人心。同時創業也是突破經濟結構轉型、產業升級等難題的關鍵，所以促進創業活動發展顯得尤為重要。

然而，選擇創業往往比選擇雇傭要承擔更大的風險，啟動資金成為開展創業活動的關鍵因素。在資本市場不完善的情況下，家庭資產充當了重要角色。縱觀已有文獻，不少國外學者認為家庭財富和創業之間存在顯著的正向關系，即家庭財富的積累能夠促進創業活動并提升創業的規模和層次。就中國國情而言，住房資產占據了家庭資產的很大一部分，Li和Wu的研究認為中國城市家庭資產的90%來自住房。因此國內學者逐漸開始研究房價和創業之間的關系，但結論莫衷一是。一部分學者認為房價上漲對創業活動產生積極的正向影響，即家庭財富的積累會放松預算約束，促進創業活動的發展。周京奎和黃征學用流動性約束作為中間渠道證明了住房制度改革對職工“下海”創業傾向有一定的正向影響，房價上漲促使家庭財富增加從而提高了個體創業的積極性。蔡

棟梁等、李江一和李涵則對住房進行了更細致的劃分，他們得出了一致的結論:擁有完全產權住房的家庭會大大提高創業可能性，胡明志和陳杰也進一步驗證了這一結論。然而，還有一部分學者認為房價上漲對創業產生了負向的影響。林嵩認為高房價對創業有顯著的負面作用，高房價阻礙了創業的發展。吳曉瑜等通過構建一個兩期職業選擇模型分析房價上漲對創業選擇的影響，同時檢驗出要結婚先買房的習俗抑制了創業活動的產生，重點突出了無房人群創業的阻力之大。朱新蓉和熊禮慧則認為房價越高對城鎮家庭創業越不利，降低了城鎮家庭創業的積極性。鑒于此，本文利用2003~2017年中國35個大中城市的面板數據研究房價和創業的關系，試圖從宏觀角度分析房價上漲對創業活動產生的影響。

與已有文獻相比，本文的創新點在于:第一，以往文獻大部分是從微觀角度研究房價上漲和家庭創業選擇的關系，很少有文獻是從宏觀角度分析房價上漲和創業活動的關系，所以本文選取的是全國35個大中城市的面板數據，有助于更好地從整體上把控房價上漲對創業活動的影響；第二，將研究樣本根據創業活躍度進行分類，分別比較房價對創業活躍地區和不活躍地區的影響，有助于完善差別化的房地產價格調控措施，為鼓勵創業發展提供決策支持；第三，為了避免創業和房價之間存在內生性，本文選取人均國有土地出讓面積作為工具變量，采用兩階段回歸法進行研究，保證研究結果的準確性。

二、背景及理論分析

自20世紀90年代我國實行住房改革，住房被商品化和私有化之后，人們對住房需求也逐漸增多，房地產行業有了初步的發展，緊接著2002年國土資源部頒布了?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定?后，我國房地產行業進入了高速增長的時期，房地產行業成為促進經濟增長的重要推動力。國家統計局數據顯示，房地產開發投資額從2000年的4984.05億元上升到2017年的109798.53億元，房地產行業逐漸成為推動經濟發展的重要支柱產業。同階段房價也在快速增長，圖1給出了我國35個大中城市2003~2017年商品房銷售平均價格的趨勢圖，可以很清晰地看到房價有明顯的上升趨勢。但房價的不斷上漲對地區創業活動產生了一定的影響，主要有以下幾個方面:

圖1 2003~2017年35個大中城市平均房價趨勢圖

首先，房價上漲從財富效應和抵押效應對創業產生了正向影響。從財富效應看，房價的快速增長會增加家庭財富，從而鼓勵家庭創業。但就中國現實而言，黃靜和屠梅曾利用微觀調查數據發現房價上漲并沒有使財富效應增強，反而有所減弱。萬曉莉等又做了進一步的補充:只有把住房作為投資的中產以上家庭越來越多時，財富效應才可能會增加。從抵押效應看，由于創業初期需要投入大量的資金，資金約束成為他們創業時的難題，創業者除了動用現有資金外，還需通過向銀行貸款解決資金問題，房價上漲會提高房屋價值進而增加貸款額度，有助于創業者順利創業。但由于我國金融市場體制的不完善以及創業高風險的特性，商業銀行往往會優先考慮風險低且收益高的企業，因此在一定程度上限制了創業企業的發展。安勇和王拉娣基于投資結構扭曲效應分析了高房價對創業的擠出效應，信貸投向的扭曲導致創業者無法滿足長期的資金需求，加大了融資約束程度，阻礙了創業的發展。基于上述分析可知，房價上漲對創業的正向作用力度十分有限。

其次，房價的快速上漲從替代效應對創業產生了負向影響。在房價快速上漲并取得暴利的背景下，由于理性人假設，人們為追求自己最大的經濟利益，他們更愿意把錢投資到高回報率的房地產行業而忽略了其他低回報率的投資，比如進行創業。Wang和Wen發現房地產投資的快速膨脹通過利率效應對其他部門的投資形成顯著的擠占效應。國內學者鄧偉和紀明明認為在持續上漲的房價下，房地產行業能獲得比其他行業更多的利潤，對后者有一定的擠出效應。崔瑩瑩等則從資本逐利本性角度看到，社會資本更愿意將資金配置到回收周期短、投資收益高的房地產行業，對不確定的資金投入會相應減少。

最后，中國先買房后結婚的定律阻礙了創業活動的發展。在中國，人口結構的變化加劇了婚姻市場的競爭，對年輕人來說，擁有住房是結婚的必備條件，這不得不迫使年輕人把所有精力投入到買房中，根本無暇顧及其他。?中國金融穩定報告?顯示，2018年末，我國住戶部門貸款余額47.9萬億元，同比增長18.2%，占存款類金融機構全部貸款余額的35.1%，房貸約束是影響居民消費的重要機制之一。房屋貸款的出現會減少家庭的未來消費，使得家庭對創業投資更加謹慎，對創業行為存在負向影響。基于上述分析，本文提出假設:房價上漲對地區創業活動具有抑制作用。

三、研究設計

(一)模型設定與變量選擇

根據上述分析，本文需要檢驗房價與創業活動的關系，即城市房價上漲是否會抑制地區創業活動發展。為此，構建基本回歸方程如下:

式中，

i

表示城市，

t

表示年份。Entre

衡量的是地區創業活動的指標，Houseprice

代表的是城市的平均房價，

X

為一系列控制變量，

ε

為隨機擾動項。主要變量具體說明如下。

1.因變量

目前已有研究中對區域創業水平的衡量主要有兩種方法:勞動力市場法和生態學法，二者的共同點在于都是通過觀測一段時期地區新創企業數量作為該地區的創業水平，而差異在于選取的基數有所不同，勞動力市場法是以人口作為基數計算創業率，而生態學法則是用地區總企業數作為基數計算創業率。因為生態學法未考慮到公司規模大小的差異，容易造成結果偏誤，所以全國創業觀察(GEM)更認可勞動力市場法作為衡量地區創業水平的指標，因此本文將采用勞動力市場法作為因變量。

2.自變量

該變量是衡量地區房價水平的指標，本文使用城市商品房銷售價格作為自變量，同時采用住宅銷售價格進行穩健性檢驗。根據前面的理論假說，房價上漲對地區創業活動有抑制作用，預測在之后的回歸結果中，該變量的符號為負。

3.控制變量

金融發展水平:本文采用金融機構貸款余額占GDP的比重來衡量。創業者無論是在創業初期還是后期都對資金有著長期的需求，如果一個地區的金融發展水平越好，越有助于企業獲得更多資金維持企業長期運轉，推動該地區創業活動穩定發展。

外資依存程度:本文采用外商直接投資額/GDP的比重來衡量。外商直接投資可能會對地區創業活動產生不利的影響，外商直接投資的增多說明我國引進了更多國外的技術、人才，過多地依賴國外技術，容易阻礙我國企業的發展，也對創業活動產生不利影響。

人均收入水平:用人均GDP來表示一個地區的創業活動與該地的經濟發展水平密切相關，經濟水平較高的地區市場需求大，平臺資源多，更能吸引創業者前來創業，提高該地區的創業發展水平。

基礎設施水平:本文用政府公共預算支出/GDP來表示。創業環境是創業者考慮的首要因素，政府的公共預算支出越多，表明該地區在公共服務、教育、醫療等社會保障的投入量越多，更能為創業者提供一個良好的創業環境，減少創業的失敗率。

投資發展水平:本文用固定資產投資/GDP來表示。固定資產投資可能會對創業活動產生負面影響，統計資料顯示，2018年房地產投資占固定資產投資約為19%，是固定資產投資的重要組成部分。隨著房價的上漲，企業會加大對房地產的投資而忽略了對其他部門的投資，容易造成部門發展不均衡，阻礙了創業的發展。

(二)數據來源及描述性統計

本文使用了2003年至2017年35個大中城市的數據，數據主要來源于國家統計局、?中國統計年鑒??中國國土資源年鑒?、各城市統計年鑒等。表1是35個大中城市主要變量的描述性統計結果。

表1 主要變量的描述性統計結果

(三)內生性問題的討論與工具變量的設定

從作用邏輯來看，各城市房價和地區創業活動之間可能存在特定的內生性。引起內生性的問題主要有三方面:聯立性、遺漏變量與測量誤差。首先從聯立性來看，創業活動影響當地經濟發展，而當地經濟發展和房價之間又存在必然的關系。其次，對于遺漏變量的偏誤，盡管我們引入了與地區創業活動相關的特征變量，但是理論上仍然存在未觀測到的遺漏變量。最后，由于本文選取的變量為宏觀數據，在測量時會出現一定的誤差，致使所測量數據與理想中的變量值不完全相符，影響參數估計的一致性和因果關系的推斷。針對以上內生性問題，本文通過尋找房價的工具變量，緩解內生性問題所造成的估計偏誤。

按照工具變量法的基本思路和邏輯，需要找到一個與房價有直接關系，而與創業沒有直接關系的外生變量，因此，本文以人均國有土地出讓面積作為房價的工具變量。一方面是因為土地是住宅市場中最重要的投入因素，并且土地價格在房屋成本中占很大一部分，是影響房價的主要原因，符合相關性假設；另一方面，就外生性而言，由于我國在土地公有制背景下實行嚴格的土地用途管制制度和保護耕地制度，城市用地受到中央和地方政府的嚴格管控，中央政府在一定程度上是從各地區發展均衡的角度來決定用地指標，而不是完全由經濟發展水平來決定用地指標，符合外生性的假設。

四、回歸結果及分析

(一)全樣本的基本回歸結果

表2給出了全樣本的回歸結果。其中第1列和第3列未控制時間效應，而第2列和第4列控制了時間效應。第1列和第2列采用OLS估計方法得到的結果是房價上漲和創業活動的正向關系，雖然通過了5%的顯著性檢驗，但控制時間效應后地區創業水平的系數僅為0.044，也就說明房價上漲對促進地區創業活動的影響微弱。第3列和第4列是采用人均土地用地出讓面積作為房價的工具變量，并通過2SLS估計方法得到了結果，模型中的DWH/F的檢驗結果均在1%顯著水平上拒絕了不在內生性問題的原假設，同時第一階段回歸的F統計量也均在1%的水平上大于10，說明本文的工具變量選取是合理的，不存在弱工具變量的問題。結果顯示，無論是否控制時間固定效應，房價上漲都對地區創業活動產生負向影響，房價每上升1000元，該地區的創業率將下降12.1%，這表明房價上漲阻礙了城市創業活動的發展。該結果基本驗證了本文的假設:房價過快上漲對地區創業活動有抑制作用。

表2 全樣本的回歸結果

從控制變量的回歸結果來看，基礎設施、金融發展、人均GDP的回歸系數顯著為正，說明基礎設施、金融發展水平更好的地區更能吸引人才前去創業，而固定資產投資和對外開放程度的回歸系數顯著為負，要合理引導資金流入領域，平衡各部門之間的發展，不要過多依賴國外技術，創新創業發展更多依靠自身的投入和建設。

(二)分樣本的基本回歸結果

為了考察房價上漲對創業活動的影響是否因具體情況而有所不同，本文將35個大中城市按創業活躍度分為兩類進行比對分析。該分類是依據中國城市創新創業指數其中一個維度——新企業進入進行分類的。新企業進入在一定程度上能夠反映該地區的創業活躍度。因此將全樣本按活躍度分為處于平均值之上和處于平均值之下的兩個子樣本。

表3第1列和第2列給出了創業活躍度高于平均值的地區的房價上漲對創業活動影響的回歸結果，用OLS方法得出房價上漲對創業活動的正向影響，但地區創業水平的系數僅為0.062，用2SLS方法未能通過10%的顯著性檢驗，說明創業活躍度位于平均值之上的地區受房價上漲的影響并不顯著。第3列和第4列給出了創業活躍度低于平均值的地區的房價上漲對創業活動影響的回歸結果，其中，用2SLS方法得出的回歸結果顯示房價上漲對地區創業活動有著顯著的負向影響，房價每上漲1000元，地區的創業率將降低26.6%，這說明在創業活躍度低的地區的房價上漲對創業活動的抑制作用更大，可能的原因是大部分創業活躍度低的地區沒有出臺更多對創業人才利好的政策，高房價阻礙了地區創業發展，而處于創業活躍度高的地區如北京、上海、深圳、武漢、南京等為吸引人才出臺了“放寬落戶、發放補貼、提供住房” 等一系列政策，提供了良好的創業環境，減少了房價上漲對創業活動的負面影響。

表3 按創業活躍度分類的回歸結果

五、穩健性檢驗

考慮到可能存在變量選取而導致的結果誤差，影響結果的穩健性，故本文采用替換變量法來進行穩健性檢驗。將住宅銷售價格替換商品房銷售價格作為城市房價的代理變量，分別進行OLS和2SLS回歸估計。表4中第1列和第2列是基于全樣本下的回歸結果，回歸結果仍顯示房價上漲對創業產生顯著的負向影響，第3列和第4列為處于創業活躍度平均值之上地區的回歸結果，未通過顯著性檢驗，第5列和第6列為處于創業活躍度平均值之下的地區的回歸結果，可以看到房價上漲對創業活動的影響顯著為負，并且受到的抑制作用更大。以上結果并未發生實質性改變，也再次為房價上漲對創業有抑制作用的假設提供了實證支持。

表4 穩健性結果

六、結論及建議

本文采用了2003~2017年35個大中城市的面板數據，研究了房價上漲對地區創業活動的影響。實證結論顯示:第一，基于全樣本來看，房價上漲對地區創業活動有顯著的負向影響，表現為房價每上漲1000元，導致該地區的創業率下降12.5%，房價的持續上漲阻礙了創業的發展；第二，創業活躍度低的地區比創業活躍度高的地區受房價上漲的負向影響更大，可能的原因是創業活躍度低的地區首先地理位置不占優勢，其次缺少扶持創業發展的政策，對人才沒有吸引力；第三，金融發展水平高、基礎設施好的地區會對地區創業活動產生顯著的正向影響，說明創業環境是決定個體是否創業的重要考慮因素，而固定資產投資、對外直接投資的增多在一定程度上抑制了創業的發展，要平衡部門和部門之間的發展。

根據上述分析可知，盡管房地產投資拉動了經濟增長，但從長期看，房價的持續上漲會抑制地區的創業活動，不利于地區的可持續發展。因此，為促進創業活動長期發展提出以下幾點建議:第一，堅持“房住不炒”的定位，建立調控房地產行業的長效機制，理性地看待房地產市場對經濟發展的貢獻，有效遏制房地產泡沫對社會產生的不利影響；第二，地方政府應加大對創業扶持政策的力度，積極引導資金向創新創業領域流入，加快構建體系化、全面化的創業生態系統；第三，有效落實人才引進政策，適當放寬落戶條件，提高城市對創業人才的包容度，降低房價上漲帶來的負面影響；第四，政府應加大對基礎設施的建設，完善地方創業投融資的支持體系，為創業人才提供一個良好的創業環境。