限購(gòu)政策對(duì)降低房?jī)r(jià)收入比的影響研究

馮等田 侯月月 楊素婷

摘要：利用2005～2018年40個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)，在多期雙重差分模型的框架下，研究了一線城市與非一線城市限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響，并在此基礎(chǔ)上對(duì)非一線城市的兩輪限購(gòu)政策效應(yīng)進(jìn)行對(duì)比。發(fā)現(xiàn)：限購(gòu)政策對(duì)不同城市的房?jī)r(jià)收入比的影響存在差異，限購(gòu)政策能控制二線城市房?jī)r(jià)收入比的上漲，但是無(wú)法有效控制一、三線城市房?jī)r(jià)收入比上漲。對(duì)比兩輪限購(gòu)政策效果發(fā)現(xiàn)，二線城市第二輪限購(gòu)后房?jī)r(jià)收入比不僅沒(méi)有下降反而有了顯著的上漲，二輪限購(gòu)政策明顯弱于一輪限購(gòu)。

關(guān)鍵詞：兩輪限購(gòu);房?jī)r(jià)收入比;多期雙重差分

一、引言

在“雙循環(huán)”政策背景下，穩(wěn)定中國(guó)商品房?jī)r(jià)格對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)、保障民生、化解風(fēng)險(xiǎn)有著重要的意義。自1998住房制度改革以來(lái)，全國(guó)商品住宅價(jià)格以強(qiáng)勁的勢(shì)頭迅猛增長(zhǎng)并且居高不下。為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)度增長(zhǎng)，2010年“國(guó)十條”首次提出“限購(gòu)令”，試圖通過(guò)限制居民的不合理購(gòu)房需求來(lái)使房市降溫，然而在“限購(gòu)令”初見(jiàn)成效后，2014年除了四個(gè)一線城市，其他城市為了響應(yīng)中央政府“去庫(kù)存”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”的號(hào)召陸續(xù)取消限購(gòu)，以期刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，后果是房市出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。2016年，十九大提出“房住不炒”的定位，開(kāi)始了第二輪限購(gòu)，與第一輪限購(gòu)相比，第二輪限購(gòu)在范圍和強(qiáng)度上均有所增加，可見(jiàn)我國(guó)對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的堅(jiān)定態(tài)度。

眾多學(xué)者初期的研究大多把重點(diǎn)放在限購(gòu)政策的直接效果上，短期內(nèi)限購(gòu)政策能顯著抑制房?jī)r(jià)的上漲，而不同城市的特征（如，是否是省會(huì)城市、東中西部城市）等，也使得限購(gòu)的效果呈現(xiàn)差異性的反應(yīng)（韓永輝，黃亮雄等，2014）。將限購(gòu)政策按照戶籍和限購(gòu)地域進(jìn)行細(xì)分之后發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策對(duì)非戶籍人口的購(gòu)房行為起到的效果更為明顯（張德榮，鄭曉婷;2013）。限購(gòu)政策主要限制投資性需求，因而對(duì)以投機(jī)性需求為主的一線城市限制作用顯著，而對(duì)以剛性需求為主的非一線城市起到的限制效果甚微。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，限購(gòu)政策的退出應(yīng)“因城市類型而異”（陳鑫，方意;2016）。也有人將兩輪限購(gòu)的效果進(jìn)行了比較，民眾的“學(xué)習(xí)過(guò)程”使得第二輪限購(gòu)的效果弱于第一輪，并且第二輪限購(gòu)對(duì)二手房房?jī)r(jià)的抑制作用不明顯（陳淑云等，2019）。

盡管上述學(xué)者對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了多方面的研究，但是并未有文獻(xiàn)單獨(dú)對(duì)第二輪限購(gòu)政策進(jìn)行分析。本文選用房?jī)r(jià)收入比作為被解釋變量，試圖解釋以下問(wèn)題：房?jī)r(jià)收入比在限購(gòu)政策出臺(tái)后是否有所回落？限購(gòu)對(duì)提升居民購(gòu)買住房能力是否有顯著的促進(jìn)作用？若有促進(jìn)作用，該作用是否因城市間的不同特征而出現(xiàn)顯著性的差異？?jī)奢喯拶?gòu)政策的效果是否有所差異？

二、房?jī)r(jià)收入比研究

選取2005～2018年40個(gè)大中城市的商品房平均銷售價(jià)格與城鎮(zhèn)居民可支配收入以及城鎮(zhèn)居民人均住宅面積數(shù)據(jù)，計(jì)算得出41個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)收入比，并將數(shù)據(jù)根據(jù)兩次限購(gòu)出臺(tái)的時(shí)間分為兩段2005～2014年，2015～2018年，以此來(lái)分析比較限購(gòu)政策出臺(tái)前后房?jī)r(jià)收入比的變化，以及兩次限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比影響的差異。

（一）一線城市房?jī)r(jià)收入比概況

從圖1中可以看出，2005年以來(lái)北京、上海、廣州、深圳的房?jī)r(jià)收入比一直呈上升趨勢(shì)，除廣州外其他三個(gè)城市更是在2008年以后都突破了10，表明一線城市居民的購(gòu)房能力在下降。北京市在2010年4月出臺(tái)限購(gòu)令拉開(kāi)限購(gòu)的帷幕，隨后上海、深圳在同年10月份開(kāi)始限購(gòu)，2005～2010年三個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比都呈上升狀態(tài)，意味著居民的可支配收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)不如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)，住房購(gòu)買力持續(xù)下降。而限購(gòu)政策出臺(tái)以后各地房?jī)r(jià)收入比有所下降，但仍處于較高的水平。2015年以來(lái)房?jī)r(jià)收入比由降轉(zhuǎn)增，并且增長(zhǎng)趨勢(shì)迅猛，以北京為例，房?jī)r(jià)收入比在限購(gòu)政策出臺(tái)以前從13.69漲到17.07，實(shí)施限購(gòu)以后到2014年降到了12，而后由降轉(zhuǎn)增，截至2018年北京市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到18.20 。由此可以看出限購(gòu)政策對(duì)于一線城市而言，短期內(nèi)會(huì)起到降低房?jī)r(jià)收入比的效果，使得居民的購(gòu)房壓力略有減小，但是未完全解決一線城市居民購(gòu)房壓力問(wèn)題，同時(shí)，限購(gòu)政策的效力有限，只能在短期起到一定降低房?jī)r(jià)收入比的作用，長(zhǎng)期而言限購(gòu)失去調(diào)節(jié)作用。

（二）非一線城市（部分）房?jī)r(jià)收入比概況

2010年9月至2011年1月各地區(qū)陸續(xù)制定和執(zhí)行限購(gòu)政策，從表1可以看出第一次限購(gòu)階段大連、?？?、杭州等東部城市房?jī)r(jià)收入比有明顯下降，濟(jì)南、青島、天津等城市房?jī)r(jià)收入比較為平穩(wěn)，而廈門、南京、海口等城市在嚴(yán)格的限購(gòu)政策下房?jī)r(jià)收入比并沒(méi)有得到控制反而在以較高的速度在繼續(xù)增長(zhǎng)，如廈門市自2009年的7.89上升到2014年的12.04，漲幅高達(dá)53%;2014年各城市為了恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度相繼放開(kāi)限購(gòu)，直到2016年在房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)的壓力下再次啟動(dòng)更強(qiáng)更嚴(yán)的限購(gòu)政策，然而第二次限購(gòu)的效果卻遠(yuǎn)不如第一次，除大連、青島、沈陽(yáng)幾個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比較為穩(wěn)定外其他東部城市均未受到限購(gòu)令的影響，房?jī)r(jià)收入比仍在繼續(xù)增長(zhǎng)即居民的購(gòu)房壓力并沒(méi)有因此得到緩解。中西部城市如成都、合肥、貴陽(yáng)、昆明等城市房?jī)r(jià)收入比穩(wěn)中有降，而第二次限購(gòu)效果不明顯。

接下來(lái)將對(duì)兩次限購(gòu)的效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，并分析不同城市房?jī)r(jià)收入比對(duì)限購(gòu)的反應(yīng)以及城市特征差異造成的限購(gòu)效應(yīng)的差異，以期找出限購(gòu)的影響因素為“因城施策”提供實(shí)證支持。

三、數(shù)據(jù)與模型構(gòu)建

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源與變量定義

在70個(gè)大中城市中剔除數(shù)據(jù)嚴(yán)重缺失的城市，最終選取41個(gè)大中城市2005～2018年的年度數(shù)據(jù)來(lái)分析限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的政策效應(yīng)。

（二）計(jì)量模型設(shè)定

擬選用雙重差分模型（DID）通過(guò)剔除實(shí)驗(yàn)組與控制組實(shí)驗(yàn)前的差異，研究政策實(shí)施后的變化。由于城市間實(shí)施限購(gòu)政策的時(shí)間點(diǎn)存在差異，于是設(shè)定了如下控制城市固定效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)的計(jì)量模型：

基于DID的分析框架，將實(shí)施限購(gòu)政策的城市作為實(shí)驗(yàn)組，未實(shí)施限購(gòu)政策的城市視為控制組，i和t分別表示不同的城市以及不同年份，PIRit表示不同城市在第i年的房?jī)r(jià)收入比，did=treat*d，treat為處理變量表示各城市在第i年是否實(shí)施限購(gòu)令，實(shí)施限購(gòu)則為1，否則為0，并根據(jù)限購(gòu)政策實(shí)施的具體情況將之分為第一次限購(gòu)和第二次限購(gòu)，分別用d1和d2表示，若實(shí)施了第一次限購(gòu)則d1為1，否則為0，若實(shí)施了第二次限購(gòu)則d2為1，否則為0;Xit表示其他影響房?jī)r(jià)收入比變化的變量集合，μi和λi分別代表城市固定效應(yīng)和時(shí)間效應(yīng)，εit為隨機(jī)干擾項(xiàng)。

四、實(shí)證研究

基于當(dāng)前我國(guó)各城市間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度不同，各大中城市居民的住房購(gòu)買力都存在顯著差異，本文根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的三類城市的劃分標(biāo)準(zhǔn)，分城市類別進(jìn)行回歸分析。

（一）一線城市限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比的作用效果

由于一線城市（北京、上海、深圳、廣州）自2010年實(shí)施限購(gòu)政策至今未曾取消過(guò)限購(gòu)政策，因而一線城市選取2005～2018年的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。

從回歸結(jié)果來(lái)看，限購(gòu)的系數(shù)顯著為正，說(shuō)明在一線城市限購(gòu)政策的實(shí)施并沒(méi)有起到降低房?jī)r(jià)收入比，提高居民住房購(gòu)買力的作用，因?yàn)橐痪€城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高吸引了眾多人口的流入使得住房需求遠(yuǎn)大于住房供給，限購(gòu)政策雖在戶籍和數(shù)量方面對(duì)購(gòu)房行為進(jìn)行了限制，但是一線城市人口基數(shù)大，住房剛性需求較大，限購(gòu)的實(shí)施反而給人們房市利好的信號(hào)，因此出現(xiàn)了房?jī)r(jià)收入比越調(diào)越高的現(xiàn)象。從表3中可以發(fā)現(xiàn)，在控制住城鎮(zhèn)化率（urb）和投資強(qiáng)度（inv）等因素后，限購(gòu)政策虛擬變量的系數(shù)絕對(duì)值減小。

（二）第一輪限購(gòu)政策的作用效果

表4給出了二、三線城市限購(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)收入比的回歸結(jié)果，并根據(jù)限購(gòu)出臺(tái)時(shí)間的不同將2005-2014年視為第一次限購(gòu)階段。

二線城市實(shí)證結(jié)果如表4第一、二列所示。無(wú)控制變量時(shí)限購(gòu)政策系數(shù)為-0.142，添加控制變量后系數(shù)變?yōu)?0.293，并且通過(guò)了0.05水平下的顯著性檢驗(yàn)，說(shuō)明限購(gòu)政策顯著降低了二線城市的房?jī)r(jià)收入比。三線城市結(jié)果如表4第三、四列所示。在添加控制變量前限購(gòu)政策系數(shù)為1.338，在0.01的顯著性水平下顯著有效，添加控制變量后政策效應(yīng)系數(shù)下降為0.585，在0.05的顯著性水平下有效。

實(shí)證結(jié)果顯示：限購(gòu)政策對(duì)于二線城市的房?jī)r(jià)收入比起到了顯著的抑制效果，但是在三線城市起到了相反的效果，三線城市的限購(gòu)政策促進(jìn)了房?jī)r(jià)收入比的上漲。這是由于三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政的依賴性較強(qiáng)，地方政府一方面為了增加土地出讓收入在土地供給側(cè)積極抬高地價(jià)，另一方面為了進(jìn)行招商引資將工業(yè)用地低價(jià)出讓，擠壓了居住用地導(dǎo)致用地價(jià)格上漲。除此之外三線城市房地產(chǎn)的投資屬性較低，住房的投機(jī)需求小也是限購(gòu)政策未起到抑制房?jī)r(jià)收入比效果的原因。

（三）第二輪限購(gòu)政策的作用效果及對(duì)比

根據(jù)上述分析發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比的抑制作用僅在二線城市起到了效果，鑒于此，選取二線城市數(shù)據(jù)作為樣本進(jìn)行兩輪限購(gòu)政策對(duì)比，根據(jù)限購(gòu)令再次出臺(tái)的時(shí)間，將2015～2018年視為第二輪限購(gòu)階段。

根據(jù)表5的結(jié)果，觀察政策效果的估計(jì)系數(shù)發(fā)現(xiàn)，第二輪限購(gòu)政策估計(jì)系數(shù)為正，并且第一輪限購(gòu)政策估計(jì)系數(shù)的絕對(duì)值大于第二輪限購(gòu)政策估計(jì)系數(shù)，說(shuō)明對(duì)于二線城市而言，限購(gòu)政策的兩輪調(diào)控效果存在差異，并且第二輪限購(gòu)的效果弱于第一輪調(diào)控。

這是因?yàn)榈谝惠喯拶?gòu)的實(shí)施在短時(shí)間內(nèi)對(duì)非戶籍人口以及戶籍人口的限購(gòu)數(shù)量進(jìn)行了限制，導(dǎo)致居民的投機(jī)性購(gòu)房減少，投注于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金被迫撤離使得房市出現(xiàn)短暫降溫，居民住房購(gòu)買力有了提高。但是隨著限購(gòu)政策放開(kāi)，各地房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，說(shuō)明居民的住房需求只是短暫被抑制，于是第二輪限購(gòu)即使出臺(tái)也無(wú)法改變居民對(duì)房市的預(yù)期，使得第二輪限購(gòu)的實(shí)施效果大打折扣。

五、結(jié)論與建議

基于房?jī)r(jià)收入比的角度，利用41個(gè)大中城市2005～2018年的年度數(shù)據(jù)，在多期雙重差分模型的框架下，研究限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響效果。實(shí)證結(jié)果表明，限購(gòu)政策對(duì)不同城市的房?jī)r(jià)收入比的影響存在差異，限購(gòu)政策能控制二線城市房?jī)r(jià)收入比的上漲，但是無(wú)法有效控制一、三線城市房?jī)r(jià)收入比上漲。一線城市和三線城市的限購(gòu)政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比的上漲起到了促進(jìn)作用;選用二線城市樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行第二輪限購(gòu)效果檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，二輪限購(gòu)效果要弱于第一輪限購(gòu)。從影響房?jī)r(jià)收入比的其他因素來(lái)看，不同類型城市也存在較大差異，一線城市的城市化、教育水平和第二產(chǎn)業(yè)占比與房?jī)r(jià)收入比顯著負(fù)相關(guān)，而醫(yī)療水平與房?jī)r(jià)收入比顯著正相關(guān);影響二線城市房?jī)r(jià)收入比的主要因素是醫(yī)療水平、教育水平和人均GDP ，前者與房?jī)r(jià)收入比呈負(fù)相關(guān)，后兩者與房?jī)r(jià)收入比呈正相關(guān);三線城市城市化進(jìn)程的推進(jìn)推動(dòng)了房?jī)r(jià)收入比的上漲，降低了居民的住房支付能力。

通過(guò)上述限購(gòu)對(duì)我國(guó)各城市房?jī)r(jià)收入比的影響分析以及各城市房?jī)r(jià)收入比的影響因素分析，提出以下幾點(diǎn)建議：

第一，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平存在地區(qū)性差異，限購(gòu)政策要根據(jù)因地制宜的原則，落實(shí)好“一城一策”，切實(shí)保障限購(gòu)政策積極有效性。同時(shí)保持限購(gòu)政策靈活性，在制定限購(gòu)政策時(shí)依據(jù)地方差異調(diào)整限購(gòu)時(shí)間和限制力度，有針對(duì)性地實(shí)施限購(gòu)政策，必要時(shí)可搭配其他政策進(jìn)行調(diào)控。

第二，限購(gòu)政策短期內(nèi)可以通過(guò)抑制投機(jī)性需求對(duì)居民的住房購(gòu)買力有一定的改善，但是這不僅會(huì)被“假離婚”等手段規(guī)避掉，長(zhǎng)期內(nèi)地產(chǎn)商通過(guò)控制住房供給來(lái)削弱限購(gòu)政策效應(yīng)，這將會(huì)帶來(lái)更嚴(yán)峻的社會(huì)問(wèn)題。因而應(yīng)增加公租房和保障房的供給，從結(jié)構(gòu)層面改善住房供給不足的難題，緩解因住房供需失衡引起的房?jī)r(jià)過(guò)高，居民買房難的現(xiàn)狀。

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*基金項(xiàng)目：青島市社科項(xiàng)目“產(chǎn)品空間拓展：比較優(yōu)勢(shì)的遵循與超越——以山東自貿(mào)區(qū)青島片區(qū)為例”（編號(hào)：QDSKL2001207）。

（作者單位：青島理工大學(xué)）