基礎設施公募REITs試點的要求與影響

彭文華 楊詠梅

摘要：2020年4月，證監會、發改委聯合發布“證監發[2020]40號”文，拉開了基礎設施REITs試點的帷幕。8月，證監會發布《指引》，提出了具體實施細則。文章介紹了REITs的起源以及REITs在美國、日本、新加坡和中國香港的發展，歸納整理了我國基礎設施REITs試點的區域和領域等要求，以及試點基礎設施公募REITs的對我國多方面帶來的影響。

關鍵詞：REITs試點;發展;要求;影響

受疫情沖擊，石油能源危機等因素的影響，2020年全球經濟不景氣。我國也面臨較大困難，政府財政收入大幅下滑，公共預算收入下降，地方債發行出現新的高點。2020年4月，證監會、發改委發布“證監發[2020]40號”文，開啟基礎設施領域REITs試點。我國基礎設施積累沉淀的資產巨大，基礎設施投資渠道亟需拓寬，REITs的推出為基礎設施建設注入長期投資資金，有利于基礎設施建設長期持續運營和穩定發展。

一、REITs起源與發展

（一）美國REITs

REITs是房地產信托投資基金的簡稱，1960年美國政府頒布《稅收法案》允許設立權益型REITs，標志REITs開端。最初開始于馬塞諸塞州商業信托，目的是為了鼓勵房地產投資，處理存量房地產。期初由于限制過多，廣大投資者并不熟悉這種新型的金融產品，一度發展緩慢。而后通過修訂房地產投資信托《法案》，放開一些限制，承認了房地產投資信托的法律地位推出一系列稅收優惠政策，REITs開始逐步發展壯大。美國國會1976年對REITs納稅的規定進行了調整，對分派利息做了調整，分配比例從90%提高到95%;同時，放寬了物業的買賣限制，規定REITs持有物業可以以轉售為目的。這一改革極大提高了市場熱情，投資領域拓展到了商業物業、倉儲、鐵塔、通訊、交通等基礎設施領域。

1986年，1993年美國由分別對稅收進行改革，使REITs擁有了很大的物業控制權，REITs的經營決策效率極大提高。允許養老基金投資于REITs，投資迅速增長，目前美國是最成熟、規模最大REITs市場。

（二）亞洲國家或地區REITs發展

1. 日本REITs

1998年9月，日本實施了《特殊目的公司實現特定資產流動化法》，為日本REITs奠定了法律基礎，開啟日本REITs市場。日本REITs借鑒了美國的經驗，結構可以采用公司型或契約型。2000年5月，又修改法案，允許REITs對房地產投資，同時也認可專門投資房地產的投資公司的合法地位。標志著REITs在日本的確立。2001年9月，三菱地所和三井不動產兩大房地產巨頭成功發行REITs并上市，目前，日本是亞洲最大的REITs市場。

2. 新加坡REITs

1999年，新加坡頒布房地產基金《指引》、2001年，新加坡頒布《證券和期貨法》，對REITs上市作出具體規定;隨后，2002年，發布集合投資《準則》，細化對REITs的監管。這一系列法律、法規的推出開啟了新加坡REITs市場。新加坡在稅收政策上做了修改，在稅收方面給予REITs大量優惠，包括允許公積金投資REITs，境內和境外外個人投資者持有REITs獲取的分紅均享受免稅優惠政策，通過“穿透原理”避免雙重征稅，境外公司在新加坡投資REITs享受優惠稅率等。2005年，對財產信托《指南》進行了修訂，允許REITs在持有資產時，不必擁有全部股權，可以擁有部分股權;允許REITs投資未完工房地產等，REITs發展大幅加快，目前新加坡是亞洲第二大REITs市場。

3. 中國香港REITs

中國香港證監會于2003年7月30日頒布了REITs《守則》，為REITs發展提供了法律基礎。中國香港REITs是以信托方式組成，由獨立于REITs的公司作為受托人和管理公司進行管理，信息披露非常嚴格，建立第三方獨立的資產評估機制。經過中國香港證監會核準的REITs可在香港聯交所掛牌。

從運作模式上來看，中國香港REITs制度設計，既借鑒了美國、澳大利亞、新加坡等國家的經驗。中國香港REITs采用契約型模式，具有信托所有權與利益分離、財產獨立的特點。而美國、日本等國的REITs大多采取公司型組織形式。

4.中國內地REITs

2000年左右，我國引進REITs概念，2014 年，在上交所“中信啟航”類 REITs 發行，開啟國內類REITs 序幕。該產品為私募，非權益產品，與國際標準有一定差別。2019 年9月，“滬杭甬徽杭”類REITs在上交所掛牌交易，屬于高速基礎設施，是國內首單基礎設施類REITs產品。截至2020年4月月末，國內已有72只類REITs上市發行，規模1431多億元。其中，有3只為基礎設施類 REITs （見表1），市場規模114多億元。近20年來，我國借鑒國外 REITs 經驗穩步探索取得了巨大成就。本次試點的基礎設施REITs ，符合國際標準，實現了權益化、公募化和聚焦化的三大突破。

二、基礎設施公募REITs試點的要求

基礎設施公募REITs是通過ABS持有項目公司全部股權，公開發行的，以底層資產為支持，通過穿透取得項目公司全部特許經營權或所有權的基金。此次基礎設施公募REITs具有以下要素。

（一）試點區域

2020年4月，證監會、發改委聯合發布《通知》公募REITs試點聚焦重點區域：京津冀、雄安新區;長江經濟帶;長江三角洲;粵港澳大灣區，具體地區見匯總表2。

（二）試點行業

證監會、發改委聯合發布《通知》，我國基礎設施REITs試點原則：優先支持基礎設施補短板項目，鼓勵新型基礎設施項目開展試，各行業投資領域見表3。

（三）產品結構

基礎設施REITs采用“公募基金+ABS”的產品架構，80%以上基金資產持有ABS全部份額，基金通過特殊目的載體穿透取得項目特許經營權或完全所有權。

（四）產品定價與收益

通過向網下投資者詢價的方式確定基礎設施基金份額的認購價格。證券公司、基金公司、財務公司等專業機構投資者通過網下詢價，專業機構的詢價會使定價、估值，貼近公允價值，實現價格發現功能，促進市場健康發展。

REITs的收益由兩部分組成，分紅收益和二級市場資本利得。基礎設施REITs產品規定，年度利潤不低于90%可供分配利潤分配給投資者。

三、推行公募基礎設施 REITs 的影響

（一）更好發揮財政資金的作用

第一，基礎設施 REITs 可促進產業升級，盤活存量資產，帶動基礎設施投資。

第二，基礎設施 REITs 可吸引社會資本參與建設，保障民生工程的建設，盤活財政資金，發揮資金撬動作用，加大基礎設施領域投資。

第三，依托REITs市場建設，有利于化解金融風險。

第四，公募基礎設施 REITs發行可豐富中長期資金融資來源，為投資者提供新的金融投資產品，還能通過“滬港通”、“深港通”、“滬倫通”等渠道吸引境外投資者參與內地基礎設施REITs投資。

（二）有利于國資國企綜合改革的推進

深化混合所有制改革，完善國資監管體制。提高核心競爭力，健全市場化經營機制。

第一，推進基礎設施 REITs 能厘清地方政府隱形擔保問題，有助于剝離國有企業社會職能，探索地方政府融資平臺市場化轉型。

第二，有利于企業再投資能力的提升，募集資金可盤活企業存量資產，促進不動產提前回籠，縮短投資回報周期，形成投資良性循環，開拓更廣闊的投資渠道。

第三，有利于企業債務結構的優化。REITs 是權益性金融產品，優化發起人債務結構，提高直接融資比重，盤活資金可償還銀行貸款，騰出融資空間，實現債務融資為主向權益融資轉化，降低企業的資產負債率。

（三）給投資者提供優質的金融產品和投資渠道

第一，基礎設施 REITs 為自然人投資者和機構投資者提供參與不動產投資機會，基礎設施 REITs符合國際標準，是國際上慣用的資產配置渠道，實現了金融創新、拓寬了投資領域。

第二，豐富了我國資本市場投資工具，基礎設施公募 REITs為投資者提供了風險較小、流動性強、穩定、高收益率的集合投資工具，滿足了投資者對金融產品需求。

第三，基礎設施公募REITs 底層資產有政府特許經營權，流動性更高、市場波動率小、分紅穩定，推動公募基金、養老金、保險資金等投資于優質基礎設施資產。

推進基礎設施公募REITs，能夠容納相對較大的資產池，通過直接融資解決實體壓力，落實國務院關于補短板、穩投資、去杠桿、防風險的決策部署。

四、結語

REITs起源于美國19世紀60年代，最初的目的是盤活存量房地產，后來通過多次改革，投資領域拓展到商業地產、廠房、工業園區、公路等領域。最近20多年，進一步拓展到交通、能源、通訊鐵塔、寬帶網絡、互聯網、物聯網等基建設施領域。2000年后，亞洲地區的日本、新加坡和中國香港也推出了REITs，投資領域包括房地產和基礎設施領域。我國2014 年推出了類REITs，屬于私募基金、類似于債券，流動性較差，不符合國際標準。目前正在試點基礎設施REITs，屬于權益性產品，流動性高、收益高、安全可靠，符合國際標準。能提供一種新的融資渠道，有效化解大量沉淀的基礎設施資產，為市場提供了一種新型的金融投資工具，促進產業升級。

參考文獻：

[1]孫漢康.國外REITs發展的經驗及對我國REITs轉型的啟示[J].經濟問題，2019（10）：56-63.

[2]孟明毅.不動產信托投資基金的美國經驗借鑒[J].經濟與管理評論，2020，36（01）：124-136.

[3]周景彤，葉銀丹.基礎設施REITs開啟新時代[J].中國金融，2020（18）：58-59.

（作者單位：彭文華，廣州商學院;楊詠梅，廣州華商學院）