中國房地產調控對地方財政壓力的影響研究

鄒韜略

（南京財經大學財政與稅務學院，江蘇 南京 210023）

1 引言

分稅制改革以來，地方政府的財權與事權逐漸走向不匹配狀態，導致地方政府財政壓力不斷加大。為了促進地方經濟發展與社會穩定，地方政府不得不采取其他方式獲取發展所需資金，主要方式包括增加土地出讓收入和擴大房產稅收。然而，近年來房價過快上漲引起了社會各界的高度關注，中央政府先后出臺一系列政策與措施抑制房價過快上漲。黨的十九大報告中明確指出房子是用來住的，并于2019年中共中央政治局會議再次重申，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。房地產調控作為抑制房價過快上漲的重要舉措之一，在一定程度上對房價調控產生積極作用，且對地方經濟社會的進步與發展產生著重要影響。

從理論上來看，房地產調控的實施限制了消費者的購買行為，從而導致房地產開發商降低對土地的需求數量，進而會降低政府的土地出讓收入。這是由于實施房地產調控會對當地房地產市場起到抑制作用，從而減少當地的人口流入以及房地產市場交易量(交易過程中會產生增值稅、契稅、個人所得稅等收入) ，而交易的稅收收入決定了地方的財力狀況。因此，土地出讓收入作為政府財政收入的重要組成部分，在支持維持不變或持續擴大的狀況下，土地出讓收入所占份額的降低無疑會加重政府的財政負擔，在一定程度上形成地方政府的財政壓力。

在此背景下，一些學者針對房價與地方財政壓力的關系進行了研究。然而，當前研究并未充分考慮房地產調控對地方財政壓力的影響。因此，文章可能的創新點如下：

（1）將房地產調控與地方財政壓力相結合，探討限購政策對地方財政壓力的影響。

（2）利用2018年333個地市級相關數據開展實證研究，定量評估房地產調控對地方財政壓力的影響。

（3）從政策角度提出如何運用好房地產調控措施以應對地方財政壓力。

2 模型構建與變量選取

2.1 模型設定

定性分析可以從邏輯上闡述房地產調控對地方財政壓力的影響，然而，更加精準和科學的研究需要通過計量模型與統計數據進行實證檢驗。因此，文章通過構建計量模型實證檢驗房地產調控對地方財政壓力的影響，建立如下實證模型：

其中，Fpressure代表因變量，表示地方財政壓力；policy為核心解釋變量，為房地產調控；Xj表示一系列控制變量；μi為隨機誤差項。在估計方法上，采用經典的最小二乘方法（OLS）進行實證結果估計。

2.2 樣本數據與變量選取

文章研究樣本為2018年333個地級市（不包括直轄市和縣級市）的截面數據。如果使用省級層面數據進行研究，可能會由于一省內不同地級市差異較大，導致估計結果產生嚴重偏誤；若使用縣級及以下層面數據，則數據獲取難度較大，且房地產調控的考察單位主要是地級市政府，因此，本研究使用了城市級數據作為研究樣本，可以更加精準地開展研究。

本研究使用的主要經濟變量指標來源與《中國統計年鑒》《中國城市統計年鑒》《中國金融年鑒》《中國財政年鑒》以及各省統計年鑒或統計公報等，采用網絡搜集與依申請公開兩種方式獲取，具體獲取方式詳見朱軍和宋成校的研究結果。文章所指房地產調控為實行限購措施，主要通過網絡搜集獲取，主要實施城市包括杭州、天津、南京、福州、廈門、廣州、深圳、濟南、鄭州、無錫、合肥、成都、武漢、南昌、蘇州、佛山、珠海、東莞、西安、青島、長沙、贛州、?？?、寧波、蘭州、秦皇島、三亞、南寧、九江、保定、嘉興、淮安、鎮江、揚州、德州、江門、中山、儋州、?？?、張家口、承德、滄州、廊坊、孝感、鄂州、普洱、丹東、昆明等。本研究具體變量選取如下：

2.2.1 被解釋變量：地方財政壓力

參照羅必良以及唐云鋒和馬春華的做法，以“（一般公共預算支出-一般公共預算收入）/ 一般公共預算收入”衡量財政壓力。一般而言，當政府財政收入較低時，財政支出越多則政府面臨的財政壓力越大，從而導致潛在的政府財政風險越高。因此，這種方式是衡量地方政府財政壓力的一種有效方式。

2.2.2 解釋變量：房地產調控

文章所指房地產調控即限購措施，是指政府針對消費者的購買數量、購房首付在總價格中所占比重以及房貸購房貸款的、戶籍所在地進行消費限制，目的是有效控制炒房行為，實現房地產市場的穩定，穩定我國整體的宏觀經濟。

2.2.3 控制變量

控制變量的納入可以有效地控制其他因素對政府財政壓力的影響，從而研究在其他因素保持不變的條件下，房地產調控對地方政府財政壓力的影響。文章選取GDP、固定資產投資、實際利用外資情況以及住戶貸款水平作為控制變量。具體變量的定義與均值、標準差見表1，可以看出，財政壓力的均值為3.1782，標準差為4.6005；限購政策變量的均值為0.1952，由于文章將實施房地產調控賦值為1，未實施房地產調控賦值為0，說明實施房地產調控的城市數量較少。

表1 變量統計性描述

3 實證結果與分析

3.1 基準模型回歸結果

表2匯報了房地產調控對地方財政壓力影響的實證結果，表中第二列中僅考察房地產調控對地方財政壓力的影響，表中第三列中納入了一系列控制變量，更加準確地評估房地產調控對地方財政壓力的影響。根據表2可以發現，房地產調控對地方財政壓力存在顯著的負向影響，且在1%的水平上是顯著的。說明實施房地產調控的地區，會導致地方財政壓力降低76.07%。當然，根據表2還可以看出其他因素對地方財政壓力的影響，GDP對財政壓力存在顯著的負向影響，而GDP的平方項與財政壓力顯著正相關，說明GDP與財政壓力之間存在非線性關系。固定資產投資、住戶貸款與地方財政壓力之間存在顯著的正相關關系，而外資利用與地方財政壓力之間存在顯著的負相關關系。

表2 房地產調控對地方財政壓力影響的實證結果

3.2 穩健性檢驗

由此文章將實行房地產調控的地區作為處理組，未實行房地產調控的地區作為控制組，利用反事實因果推斷中的傾向得分匹配方法，進一步檢驗房地產調控對地方財政壓力的影響。

3.2.1 模型結果分析

文章選取近鄰匹配方法，以保證匹配結果的穩健性，具體PSM估計結果如表3所示?？梢钥闯?，PSM匹配結果的系數與顯著性和OLS模型的估計結果基本一致，因此，可以認為文章基準模型的回歸結果是可靠的。

表3 傾向得分匹配方法計算結果

3.2.2 平衡性檢驗

使用傾向得分匹配方法需要實現變量之間匹配的平衡性，因此，文章還對樣本控制變量匹配的平衡性進行了檢驗，結果如表4所示?？梢钥闯?，經過匹配之后，控制變量在兩組之間的均值差異變得更小，說明匹配取得良好效果。從偏誤比例來看，所有控制變量的偏誤比例均實現了較大程度的降低。而且，兩組差異的p值均在10%以上，說明匹配后的控制變量兩組之間差異并不顯著。總體而言，控制變量中樣本匹配結果較好。

表4 控制變量平衡性檢驗

4 研究結論與政策建議

文章通過構建計量經濟模型，利用2018年333個中國城市級截面數據，實證檢驗了房地產調控對地方政府財政壓力的影響。通過本研究發現，房地產調控對地方財政壓力存在顯著的負向影響，即房地產調控能夠顯著降低地方財政壓力。因此，可以將房地產調控作為一種有效的調節政府財政壓力的重要手段，各個地級市根據自身經濟發展水平、財政收支狀況等進行有效調控，從而實現宏觀經濟的平穩運行。具體來看，對于財政壓力較大的城市，可以通過房地產調控有效地緩解地方政府的財政壓力，而對財政壓力較小的城市，不宜隨意推行房地產調控。