房地產企業財務報表分析

韓佳瑩

摘 要：近年來，隨著我國經濟水平的逐漸提升，房地產項目已經成為社會關注的焦點，其健康穩定的發展關系著我國政府和人民的切身利益。文章對萬科集團2015—2019年的財務報表從營運能力、償債能力、盈利能力三大方面進行剖析，指出其在運營過程中存在的問題，并給予相關的建議，為相關房地產企業提供參考。

關鍵詞：房地產企業;財務報表分析;財務指標

中圖分類號：F275 ????文獻標識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）01-0173-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.01.173

1 引言

我國宏觀經濟水平持續提高，房地產也應運而生，其健康的發展關系到我國政府和人民的切身利益。根據房地產資訊行業統計機構分析的數據，1998—2016年，我國對房地產企業的發展投資完成額占我國規模以上城鎮固定資產投資完成額的平均比例約20%，略有下降。隨著我國進入宏觀經濟的“新常態”，我國政府頒布了一系列措施來引導房地產行業健康發展：2012年2月住建部頒布《住建部與地方政府簽訂保障房責任書》;每人只能限購一套房，等等[1]。面對房地產行業的倒退和國家政策對房地產發展的制約因素，如何更好地利用行業資源，促進企業的長遠穩定發展，成為房地產業必須面對的難題，這些都需要深刻的探討、研究和對比分析。隨著房地產行業的快速發展，基于國內房地產市場領先地位的萬科集團，其財務報表更具有分析性和代表性。

通過對財務報表進行分析，可以看到一個公司的真實發展狀況，根據暴露出的問題可以采用更為科學有效的方法管理公司，為投資者提供合理渠道，方便其了解公司財務情況，從而做出合理判斷[2]。

2 萬科集團基本情況

萬科集團成立于1984年5月，1988年進軍房地產開發行業，是住宅開發行業的“領頭羊”，也是股市里的代表性地產藍籌股。20世紀80年代末期，萬科意識到房地產領域的潛在市場，并于90年代初正式上市，重點發展大眾住宅項目。如今的萬科已然成為我國眾多生活服務商中的佼佼者，為我國的城鄉建設工作做出了卓越貢獻，其業務主要集中在中西部城市和我國的三大經濟圈。2016年萬科成為受《財富》認可的世界前五百強企業，取得排名356位的好成績。在2019年利潤報告期內，公司實現凈利潤551.32億元，同比增長11.89%。股東凈利潤388.72億元，同比上漲15.1%。

3 萬科財務指標分析

3.1 營運能力分析

營運能力有廣義與狹義之分，前者強調對以無形、流動和固定為代表的企業全部資產進行合理分配的效率，狹義的營運能力指的是企業對其資金的利用率。根據萬科集團近五年的財務報表，通過應收賬款周轉率指標、總資產周轉率指標、存貨周轉率指標分別對其進行合理評價。

銷售收入和應收賬款之比即為應收賬款周轉率，每年的應收賬款周轉頻數可以通過應收賬款周轉次數得到體現。萬科地產2015—2019年的應收賬款周轉率逐年上升，其平均應收賬款周轉率為147.044。可見其應收賬款周轉較為迅速。

銷售收入和存貨之比即為存貨周轉率。每年的存貨周轉次數可以通過存貨周轉次數表示。以萬科的營利為切入點展開分析，可以發現，企業難以及時周轉存貨，導致存貨占比持續走高，存貨周轉率持續降低。現階段，萬科積極開展新的業務模式，銷售增速沒有存貨規模的增速快，這說明其存貨規模持續提高，存貨的周轉率逐年下降[3]。雖然能夠持續盈利，但為防止其收款能力持續下降并讓賬務得到科學處理，公司應當及時制定解決方案。

從2015年至2019年，萬科集團的總資產周轉率有一定的波動趨勢，但總體還算穩定。在經歷2018年的低谷之后，2019年總資產周轉率緩慢上升。近幾年銷售收入持續增加，而總資產周轉率卻在下降，這意味著萬科集團的資產沉淀越來越多，銷售回籠的速度也在放慢[4]。該集團主營業務收入有明顯增加但是資產的增長率明顯高于主營業務收入的增長率，使得總資產周轉率降低。雖然如此，但萬科集團總資產使用效率較高，企業的營運能力還是較強的。

3.2 償債能力分析

企業對當期到期債務的償還能力表現為短期償債能力，而長期償債能力是企業償還一年或一年以上到期債務的能力。本節選取萬科2015—2019年度報告內容，評價公司的償債能力。

3.2.1 短期償債能力分析

根據2015—2019年度報告內容得出萬科集團流動比率總體呈降低的趨勢，流動比率明顯整體下滑，但是有時候企業越繁榮，流動比率有可能就會越低。因為企業發展越好，應收賬款、存貨等流動資產的周轉速度、變現能力就越強，少量的流動資產只要周轉速度快、變現能力強，就不會導致流動性風險;與此同時，企業發展越好，應付賬款、預收賬款等經營性流動負債就會越多，因為供應商愿意賒銷;此時流動比率可能較低，但短期償債能力沒有問題，萬科集團有良好償債能力。

3.2.2 長期償債能力分析

根據2015—2019年度報告顯示，萬科集團這5年間資產負債率平穩上升，總體維持在較高水平且利息保障倍數作為衡量企業償債能力的指標也在逐年降低。表明萬科集團獨立性下降，債務壓力增加，風險較高，說明萬科集團的償債能力還是比較弱的，顯示了其存在一定的財務風險[5]。舉債經營對于房地產公司來說并不困難，但對于公司領導層來說，如果負債比率超過限額，則后續階段公司將面臨較大的貸款難度，但如果負債比率在可控范圍內呈現較高狀態，則公司運轉良好[2]。由此來看，公司領導層如果在制定具體方案時僅參考負債比率，那么其需要認真考量公司未來的發展風險以及預期盈利，在綜合考量后提出合理方案。

3.2.3 有息負債率分析

萬科集團2015—2019年有息負債率始終保持在16%～20%，發展比較平穩，有息負債總額呈現上升趨勢，有息負債率越低，企業舉債成本越低，相對來說利潤也就會提高。萬科的有息負債以長期負債為主，2018年有息負債2612.1 億元，有息負債率20.20%，同年地產融資渠道收緊，融資成本攀升，部分房企不得不尋求在海外高息發債，而萬科的資金優勢以及總體融資成本讓其在同行中處于優勢地位。年報披露，2018年公司債券方面的融資成本為2.50%～5.35%。

萬科集團一直以來都是房地產行業中的知名龍頭企業，自1991年上市以來，萬科集團因其成功的財務經營戰略和良好的口碑形象迅速贏得了廣大投資者和業界的廣泛認可以及高度贊譽[6]。因此，萬科集團采用和改進的財務戰略具有很大的研究價值，對其他企業未來的發展也具有很強的借鑒意義。

3.3 盈利能力分析

盈利能力反映的是公司實現投資期望的程度，是公司持續獲得投資的保證。本節以2015—2019年的合并財務報表為研究對象，分別選取營業利潤率指標、凈資產收益率指標和銷售毛利率指標來代表企業的盈利能力水平，對萬科集團和保利地產的營銷、管理以及投資多方面進行盈利能力對比分析。

3.3.1 銷售毛利率分析

萬科2015年的銷售毛利率在2015—2019年總體呈現上升趨勢，而且上升速度過快，這意味著萬科的生產能力和獲取利潤的能力逐步增強。2018—2019年度毛利率并未上升，由此可以看出企業盈利能力并未得到提高，反而在逐漸降低，漸漸難以負擔財務、管理以及銷售支出[7]。

3.3.2 營業利潤率、凈資產收益率分析

2017年是我國房地產行業調控政策最嚴厲的一年，為了遏制過快上漲的房價，管理機構加大力度出臺限貸、限購以及限價等政策，隨之而來的是以限售、限簽和限商為代表的一系列政策，一年后，國家仍持續對房地產行業進行宏觀調控，房地產發展受限，一二線城市的盈利所得占據萬科總收入的4/5。

萬科地產2017年的營業利潤率是20.92%，2018年是22.67%;凈資產的收益率指標2017年為21.14%，2018年為21.68%，在這兩年還能保持上升趨勢，與該地產公司的規模出現不斷擴張以及和對外的投資并購有關，這也是萬科“輕資產，重運營”的結果。然而，在2017年保利地產雖然營業利潤率保持上漲但明顯出現了凈資產收益率下降，說明限購政策對保利地產產生了較大的影響，不過很快保利地產的城市深耕策略為保利地產業績的持續穩定增長奠定了堅實基礎，展現出了主營業務卓越的運營能力和強大的造血功能，凈資產收益率開始持續穩定增長，恢復到以前水平[1]。

4 結論

文章對萬科2015—2019年的企業財務報告數據進行分析，分別從其盈利能力、營運能力以及償債能力三個方面入手進行了財務分析，通過對各個財務指標的層層分解，更加全面具體地反映了萬科集團目前的營業情況：成本費用一直都較高，企業的成本管理也沒有起到作用;其次，存貨周轉能力越來越差以及企業的高資產負債率，并針對各種問題提出了相應的建議。受諸多客戶條件限制，本研究還有很多地方需要完善，一些問題尚未得到有效解決，難以得到定論。筆者知識能力十分有限，難以獲得內部更精確的財務數據，因此，后續研究中發現的問題和改進策略仍需補充，使財務報表分析更加全面。

參考文獻：

[1]齊靜.財務報表分析——以萬科企業股份有限公司為例[D].北京：財政部財政科學研究所，2013.

[2]夏凌.基于杜邦分析體系的W股份公司盈利能力研究[M].云南：云南大學出版社，2015（6）：10-11.

[3]蔣佐斌，魏娟，柯鑫.我國房地產行業上市公司的財務報表分析——以萬科地產和保利地產為例[J].物流工程與管理，2013（2）：120-121，125.

[4]李唯.房地產上市公司財務報表分析——以萬科股份有限公司為例[J].中國市場，2016（34）：174-175.

[5]周雨.萬科地產財務報表分析[J].價值工程，2017（33）：72-73.

[6]周雅睿，鄭可.萬科集團財務報表分析[J].經貿實踐，2017（15）：278.

[7]王紫薇.萬科股份有限公司盈利能力分析——基于2014到2017年財務報表[J].商情，2019（24）：99.

2518501186262